Здание еще не зарегистрировано в регистрационной палате, можно ли начать его использовать?

1979

Вопрос

Уточнение вопроса №396466 от 13.08.2014 года Добрый день! Наша фирма готовится к открытию автомойки(обособленного подразделения), помещение планируется арендовать у собственника. На текущую дату собственник завершил строительство данного здания и подал документы в регистрационную палату. Регистрация здания требует времени, а автомойку хотелось бы запустить в ближайшее время. Вопрос: можно ли каким-либо образом оформить отношения с собственником помещения (предварительный договор или иной документ), чтобы в последующем не возникли трудности с проверяющими органами? Какие основные моменты нужно учесть в условиях предварительного договора?

Ответ

Да это возможно. Гражданское законодательство не содержит запретов на возможность сдачи в аренду объекта недвижимости до его регистрации. Соответственно Вы можете заключить договор аренды уже сейчас для того, чтобы начать монтаж оборудования и т.д., но не для целевого использования.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

  1. Постановление ФАС ПО от 04.05.2012 № А57-11513/2011

«Неопределенности в предмете договора у сторон договора аренды не имеется, что следует из подписанного сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 31.05.2011 и являющегося приложением к договору аренды недвижимого имущества.

Как следует из содержания свидетельства (серии 64-АВ N 283664), выданного 20.05.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области о государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского Ф.Э., д. б/н, данный объект является нежилым, о чем в ЕГРП 20.05.2009 сделана запись регистрации N 64-64-11/259/2009-083.

Вышеуказанный объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает после регистрации в установленном законом порядке, астатья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи его в аренду.*

С учетом содержания договора аренды от 30.05.2011 N 1101 и установленных по делу обстоятельств суды пришли к обоснованным выводам о том, что документы, представленные в Управление Росреестра по Саратовской области для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию. Договор позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду. Этот объект является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, его назначение определено. Договор аренды заключен на срок более года и подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.

Выводы суда соответствуют правовой позиции арбитражных судов, изложенной в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51 2198/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009 (19187 А75 39) по делу N А75-547/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12 12157/2009, постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3) по делу N А14 5844/2009/25/19б».

  1. Рекомендация. Арендодатель еще не оформил право собственности на объект недвижимости. Можно ли сдать такой объект в аренду и какие риски это влечет

«Да, можно.

Например, организация, которая планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица), может заключить договоры с будущими арендаторами, чтобы избежать простоя помещений и зафиксировать арендную ставку. Можно заключать договоры аренды и в том случае, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Дело в том, что отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Главное, чтобы арендодатель, принявший на себя обязательство передать имущество арендатору, обладал правом собственности на этот объект в момент такой передачи. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо когда объект недвижимости является самовольной постройкой.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Таким образом, недобросовестный арендатор не сможет отказаться вносить арендную плату на том основании, что арендодатель в описанной выше ситуации не имел права заключать договор аренды.

Однако арендодателю с осторожностью нужно подходить к заключению таких договоров с арендатором. Если арендодатель не сможет исполнить обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора, он должен будет возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. Такое может произойти, если арендодатель не приобретет вовремя у третьего лица вещь, которую обязался сдать в аренду, или не изготовит ее сам (например, не успеет достроить здание).*

Кроме того, если в договоре прописано условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя, то придется уплатить и неустойку.

Получается, заключение такого договора может повлечь для арендодателя неблагоприятные финансовые последствия. Поэтому в каждом конкретном случае арендодателю нужно оценивать реальность и исполнимость условия договора аренды по передаче имущества арендатору, а также возможные финансовые риски. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не началось».

  1. Статья. Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

«Возможна аренда будущей недвижимости (объектов незавершенного строительства)

Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса . Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов. Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен. Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объект незавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ). Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора. Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства). Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Новые возможности. Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ в сложной конструкции в виде передачи в аренду объектов незавершенного строительства по предварительному договору больше нет необходимости. Теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект. Распространение режима аренды на отношения до регистрации права собственности позволяет в том числе решать вопросы о судьбе неотделимых улучшений, руководствуясь соответствующими нормами главы 34Гражданского кодекса, а не положениями о неосновательном обогащении, как это было до сих пор.

Особенности применения. При заключении договора аренды будущей недвижимости нужно учитывать, что по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию».*

*Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль