Можно ли арендовать недвижимость до регистрации права собственности

6321

Вопрос

Мы построили здание, у нас проблемы возникли с автодором, мы не можем получить свидетельство о государственной регистрации. Предприниматели уже въехали в здание и ведут торговую деятельность. Могу ли я составить договора аренды на помещения с ними? Можно ли сдавать в аренду помещение не введенное в эксплуатацию с точки зрения налоговой? Паспорт БТИ сделан.

Ответ

Договор на незарегистрированное здание заключить можно. О правовых и налоговых рисках читайте ниже.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip - версия и в материалах «Системы Юрист » .

1. Статья: Аренда недвижимости до регистрации права собственности. Как арендодателю не остаться без денег, а арендатору без помещения

Если компания решит сдать в аренду объект недвижимости до регистрации прав на него, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна.

Сделка

Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собственности на этот объект не зарегистрировано. Например, потому что он построен или куплен совсем недавно. Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы – при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен (ст. 167 ГК РФ).*

ВОПРОС В ТЕМУ

Если покупатель недвижимости сдал ее в аренду до регистрации права собственности, может ли продавец взыскать арендные платежи за период до госрегистрации?

Нет. Дело в том, что после передачи недвижимости, но до госрегистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе ею распоряжаться (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.08.08 № Ф04-5083/2008(10125-А27-4)).

Риски арендодателя

Если арендатор задолжает арендную плату, то арендодатель не сможет взыскать ее* (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.04.08 по делу № А43-18057/2007-41-448, Уральского округа от 06.06.07 по делу № Ф09-4175/07-С6, от 30.08.06 по делу № Ф09-7630/06-С6). Суды отказывают в таких исках, потому что недействительный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью* (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Причем, рассматривая спор, суд может признать сделку ничтожной по собственной инициативе, без заявления арендатора (п. 2 ст. 166 ГК РФ). То же самое правило будет касаться договорной неустойки за просрочку платежа и обязанности арендатора возместить убытки, если таковые были – суд может отказать в иске из-за недействительности договора.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Две компании в мае 2005 года заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 364 дня. Право собственности на это помещение арендодатель зарегистрировал позднее – в сентябре 2005 года. Допустив просрочку по арендным платежам, арендатор за четыре месяца до окончания договора по собственной инициативе досрочно освободил помещение. Причем оставил его в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате, а также упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за оставшиеся четыре месяца действия договора и убытков в виде расходов на проведение ремонта. Суд отказал в иске, потому что из-за отсутствия регистрации права собственности на момент заключения договора он являлся ничтожным. Следовательно, у сторон не возникло никаких обязательств по нему (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.07 по делу № Ф03-А04/07-1/549). Можно попытаться истребовать долг по арендной плате, используя нормы Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Если какое-то время арендатор по недействительному договору пользовался недвижимостью бесплатно, то он неосновательно сберег денежные средства. Однако и тут существует риск отказа суда. Ведь, обосновывая свои требования, арендодателю необходимо будет доказать, что арендатор неосновательно обогатился именно за счет арендодателя. Представляется, что для этого надо доказать свои права на объект аренды в тот период, когда он находился у арендатора. Существует арбитражная практика, когда суды отказывали в возмещении неосновательного обогащения именно из-за отсутствия у «потерпевшей» компании права собственности на объект (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.08 № Ф04-5581/2008(11444-А67-17)).

Риски арендатора

Зарегистрировав право собственности на объект, арендодатель в любой момент может выселить арендатора из занимаемого помещения, ссылаясь на недействительность договора аренды. Причем без предварительного предупреждения и без какой-либо компенсации. Ведь в таком случае у арендатора нет правовых оснований для использования данного имущества. И суды, как правило, занимают сторону арендодателя* (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.06 по делу № Ф08-5044/2006). Учитывая, что договор недействителен, многие арендаторы в таких обстоятельствах требуют назад арендную плату. Но арбитражная практика по таким спорам в большинстве своем на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.08.07 по делу № Ф04-5618/2007(37257-А45-30), Московского округа от 09.04.07 по делу № КГ-А40/2282 07 -П, Центрального округа от 16.08.04 по делу № А23-497/04Г-10-15)). Позиция судов следующая. Недействительность договора влечет последствия в виде двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное по этой сделке или возместить стоимость полученного в деньгах. Арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор – возместить арендодателю стоимость пользования имуществом. В результате никто никому ничего не должен. Со стороны арендодателя возникает неосновательное обогащение, только если полученная им арендная плата превысила размер причитающегося ему возмещения за пользование имуществом (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49, п. 27 совместного постановления от 08.10.98 Пленума Верховного суда № 13 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 14). То есть когда арендная плата по недействительному договору оказалась выше рыночных расценок на аренду аналогичного имущества (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Немногочисленная арбитражная практика в пользу арендаторов (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 05.06.06 по делу № Ф04-2586/2006(22234-А75-39), Поволжского округа от 27.11.07 по делу № А12-9720/07) связана с ситуациями, когда арендодатели передавали в аренду недвижимость, которая на самом деле им не принадлежала (в частности, находилась в государственной собственности). Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы.

СОВЕТ В ТЕМУ

Когда право собственности на недвижимость возникло еще до вступления в силу закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, стоит проверить правоустанавливающие документы.

Госрегистрация не требуется. Однако если правоустанавливающие документы утеряны либо строение является самовольной постройкой, то суд сочтет факт наличия права собственности недоказанным (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.06.07 по делу № Ф09-7304/06-С6).

Меры предосторожности

Перед подписанием договора аренды арендатору необходимо запросить в территориальном отделении Росрегистрации по местонахождению объекта недвижимости выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этой выписки можно будет узнать, кто является собственником объекта. В ней будут также дополнительные сведения о том, какие существуют ограничения прав собственника объекта, о заявленных правопритязаниях (когда предъявлены документы для регистрации перехода прав на объект, но регистрация еще не произведена), а также о правах требования в отношении данного объекта, о заявленных в судебном порядке на момент выдачи выписки (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если имеется судебный спор в отношении прав на потенциальный объект аренды, то в выписке будет указано: «права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке» (п. 20 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.03 № 226). Такая запись послужит своеобразным «звоночком» о возможных рисках, даже если арендодатель указан в выписке в качестве собственника объекта. Ведь в результате имеющегося спора его право собственности может быть оспорено, а запись о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – признана недействительной. В таком случае вопрос о действительности договора аренды тоже может оказаться под вопросом. В свою очередь владельцу недвижимости лучше воздержаться от заключения сделок с ней до регистрации права собственности. Если речь идет о новом объекте, еще не сданном в эксплуатацию, то права на него можно зарегистрировать в порядке, установленном в пунктах 2 и 3 статьи 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Евгения Яковлева, ведущий эксперт журнала «Юрист компании»

2 февраль 2009

2. Ситуация: Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности

Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.*

По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6, от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658, ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).*

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.*

Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.

Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04, Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38 и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).

Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010).

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

 

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль