Нужно ли доходы от продажи имущества включать в базу по УСН?

842

Вопрос

Нежилое недвижимое имущество приобретено физическим лицом в 2006 году. В 2011 году гражданин стал индивидуальным предпринимателем на УСН (вид деятельности ОКВЭД-70.20.2 «сдача в наем (аренду) собственного недвижимого имущества»). Недвижимость сдавалась в аренду, а в феврале 2013 года была продана. ИФНС требует включить доходы от продажи имущества в базу по УСН. Правомерно ли это?

Ответ

Существует два подхода к решению такой ситуации.
Вариант 1. Если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не «упрощенным» налогом. При этом если объект находился в собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого служит льгота пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.
Если же с момента приобретения недвижимости три года еще не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Вариант 2. Так как недвижимость использовалась предпринимателем на УСН в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты «упрощенного» налога, а не НДФЛ (письмо Минфина от 21.01.2013 № 03-11-11/15).
По мнению ФНС России, если предприниматель хочет заплатить НДФЛ с продажи, то  к моменту продажи предприниматель должен прекратить использовать недвижимость в своей предпринимательской деятельности (письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
Если это условие  не выполняются, то, скорее всего, налоговые органы пересчитают «упрощенный» налог, включив доходы от реализации недвижимого имущества.
Судебная практика по таким спорам неоднозначна.
Некоторые суды принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности. Примерами таких решений являются постановления ФАС Уральского округа от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011, ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2009 № Ф03-3008/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2009 № ВАС-14522/09), от 19.06.2009 № Ф03-2535/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 02.11.2009 № ВАС-13508/09).
В то же время ФАС Уральского округа при аналогичных обстоятельствах указал, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности. Поэтому выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается (постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10)).
В связи с этим, оспорить решение налогового органа можно попытаться в суде, но арбитражная практика в основном поддерживает налоговые инспекции.
Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль