Как правильно составить Дополнительное соглашение к договору аренды

3283

Вопрос

Как правильно составить Доп.соглашение к договору аренды. Для нашей организации это важно, так как мы сдаем документы на получение лицензии на розничную продажу алкогольной продукции. У нас есть действующий договор аренды на 10 лет, он зарегистрирован, как полагается. Сейчас мы составили доп.соглашение, в котором отразили изменение площади помещения (увеличилась в связи с получением нового свидетельства о собственности), увеличение арендной платы, порядок оплаты аренды и коммунальных платежей. У арендатора изменился расчетный счет, в нашем договоре аренды реквизиты сторон прописаны в отдельном пункте. Как отразить это в доп.соглашении? Также со времени подписания и регистрации договора аренды (2011 г.) сменился директор у Арендодателя, как это отразить в соглашении? И еще вопрос: нужен новый акт приемо-передачи имущеста в аренду, ведь изменилась площадь? И последнее. В старом свидетельстве назначение помещения - кафе-шашлычная, а в новом по ошибке указали - магазин, кафе-шашлычная, как это повлияет на доп.соглашение (реально это только кафе-шашлычная, на всей площади)? Буду очень признательна за ответ и помощь!

Ответ

сообщаем следующее:

1. дополнительное соглашение к договору аренды составляется в той же форме, что и сам договор аренды – в виде письменного соглашения, подписанного обеими сторонами. Поскольку был заключен долгосрочный договор аренды, подлежащий регистрации, дополнительное соглашение к нему также должно пройти регистрацию. Госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды взимается в таком же размере, что и за государственную регистрацию договора аренды (письмо № 04-3-09/597).

2. В данном случае сторонам требуется изменить объект аренды (увеличить арендуемую площадь), размер и порядок внесения арендной платы и коммунальных платежей, а также изменить реквизиты расчетного счета арендодателя. Все эти изменения можно отразить в одном дополнительном соглашении – просто перечислив по пунктам новые сведения, с указанием положений договора, которые после принятия соглашения перестают действовать.

3. Изменение сведений о директоре контрагента не обязательно фиксировать в дополнительном соглашении к договору – достаточно того, что само новое соглашение будет подписано новым руководителем арендодателя.

4. Передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 655 ГК РФ).

Соответственно, сторонам лучше составить новый передаточный акт на арендуемую площадь, поскольку она изменилась.

5. в дополнительном соглашении можно не указывать новое назначение помещения, если же стороны сочтут это необходимым, указывать следует новое назначение помещения «магазин, кафе-шашлычная». Пользоваться помещением можно в прежнем порядке, поскольку в целом его назначение (кафе-шашлычная) не изменилось.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и Системы Юрист.

1. Рекомендация:Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).*

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.*

Такой порядок следует из положений статьи 26пункта 4 статьи 2 и пункта 1статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В то же время сдачу в аренду отдельных видов имущества законодательство не допускает или ограничивает. Например, не допускается сдача в аренду:

В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие точно установить имущество, передаваемое арендатору (объект аренды). Если такой информации в договоре не будет, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным. Из-за этого договор аренды признается не заключенным.

Такой порядок следует из статьи 607 Гражданского кодекса РФ.


Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано впункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Продление договора

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения. Такое уведомление нужно

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>

    Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



    Ваша персональная подборка

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль