Сдача нежилого помещения в аренду

17912
Храмкин А. А.
директор Института госзакупок РАГС, председатель Ассоциации экспертов по госзакупкам
Сначала вспомним основные положения, связанные с нашей темой.
Отношения между сторонами, заключившими договор аренды, регулируются главой 34 ГК РФ. Сторона, передающая имущество в аренду, является арендодателем, сторона, это имущество принимающая, — арендатором. Ими могут выступать как юридические, так и физические лица.
Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Причем сдавать имущество в аренду может только собственник или уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ).
При этом совсем не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя
Теперь перейдем к частному случаю — к аренде нежилого помещения. Если хотя бы одна из сторон договора аренды нежилого помещения — юридическое лицо, полагается оформлять письменный договор.
См. пункт 1 статьи 609 ГК РФ
При этом если он долгосрочный (сроком более года), то обязательно подлежит государственной регистрации. Спросите, почему? Ведь в Гражданском кодексе эта мера предусмотрена только для договоров аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609), к которому относятся земельные, водные, лесные участки, недра, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130). Отдельных помещений в этом списке нет.
Решение, распространяющее регистрацию на договоры аренды помещений, принял Высший арбитражный суд, представив следующие доводы. Помещение (жилое или нежилое) является частью сооружения и неразрывно с ним связано (часть 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон № 122-ФЗ). Поэтому к долгосрочным договорам аренды — и помещений, и сооружений — пункт 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной госрегистрации имеет отношение в равной степени.
См. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53
Сделка признается с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Закона № 122-ФЗ).
Учтите, регистрировать следует не только сам договор, но и все дополнительные к нему соглашения. Это постановил Президиум Высшего арбитражного суда РФ (пункты 9 и 12 информационного письма от 16.02.2001 № 59). До тех пор, пока дополнительное соглашение не зарегистрировано, оно считается незаключенным. И не важно, какие условия договора намечено им изменить — существенные или несущественные.
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества утверждена приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135
Краткосрочный договор (так же, как и дополнительные соглашения) не регистрируется и вступает в действие с момента передачи нежилого помещения арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Если не хочется проходить лишнюю инстанцию, рекомендуем заключать краткосрочные договоры аренды (например, на 11 месяцев). После завершения срока можно либо оформлять новый договор, либо продлять прежний на тех же условиях. ВАС РФ признал, что для таких договоров госрегистрации тоже не требуется (п. 10 информационного письма от 16.02.2001 № 59).
Еще один вариант — не указывать определенного срока. По мнению судей, и в этом случае регистрация не нужна — ведь она только для договоров на срок не менее года (п. 11 информационного письма от 16.02.2001 № 59).
Составляя договор аренды, необходимо привести полные сведения и приложить документы, которые однозначно охарактеризуют имущество, передаваемое арендатору. Среди них:
  • местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);
  • поэтажный план здания, в котором отмечено арендуемое помещение;
  • экспликация помещения (расположение комнат, их номера, площадь, количество окон и дверей и т. д.);
  • назначение помещения и его техническое состояние, схема коммуникаций.
Договор, в котором нет всех нужных данных об объекте аренды, не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Подборку статей на тему "Все об аренде":

Пригодится в работе: Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.


Доходы арендодателя

Источников доходов у арендодателя немного — максимум два. Прежде всего это арендная плата, установленная договором аренды. А кроме нее — компенсация коммунальных платежей, которую, как и арендную плату, вносит арендатор.

Арендная плата

Порядок, условия и сроки оплаты определяются договором (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Напомним, что увеличивать размер платы арендодатель может не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Если в договоре аренды отсутствует размер арендной платы, то такой договор не имеет силы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Арендатор может перечислять деньги на банковский счет арендодателя или платить наличными. При втором варианте не забывайте Указания ЦБ РФ от 14.11.2001 № 1050-У: для юридических лиц единовременные платежи не должны превышать 60 000 руб.
С бухгалтерским и налоговым учетом арендной платы нет никаких проблем.
Напомним, нас интересует случай, когда сдача имущества в аренду является основным видом деятельности. Поэтому в бухгалтерском учете сумму арендной платы нужно включать в доходы от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99), записывая по кредиту счета 90-1 «Выручка от реализации». В налоговом учете ее следует отнести на доходы в день поступления на расчетный счет или в кассу.
Если сдача имущества в аренду является побочной деятельностью, используют счет 91-1 «Прочие доходы»
С «чистой» арендной платой вроде бы все просто. А такая ситуация знакома? Стороны договорились, что в счет уплаты арендатор отремонтирует помещение. Как в таком случае арендодатель должен учесть свой доход?
См. письмо УФНС России по Московской области от 23.11.2004 № 04-27/189
Ответ дают налоговики, ссылаясь на статью 614 ГК РФ. «Арендная плата может устанавливаться как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества». В рассматриваемом случае доход от сдачи имущества в аренду (арендная плата) представляет собой не деньги, которые вносятся на счет или в кассу, а стоимость ремонта, сделанного арендатором. Согласно статье 346.17 Налогового кодекса РФ датой признания доходов при упрощенной системе является день, когда получены денежные средства, иное имущество (работы, услуги) и (или) имущественные права. Значит, стоимость ремонта должна быть учтена в составе доходов в день подписания акта выполненных работ.

На заметку

Субаренда — та же аренда, только с оговорками

По договору субаренды арендатор предоставляет субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное пользование. Но это делается лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
К договорам субаренды применимы все правила договоров аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Однако следует учесть, что субаренда не может длиться дольше аренды. Поэтому, если договор аренды расторгнут досрочно, прекращается и договор субаренды. Об этом сказано в пункте 1 статьи 618 ГК РФ.
И еще один момент. Высший арбитражный суд Российской Федерации постановил, что договор субаренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации (п. 19 информационного письма от 16.02.2001 № 59)

Компенсация коммунальных платежей

Обычно арендатор должен оплачивать электро- и теплоэнергию, водоснабжение и т. п. Данное условие указывают непосредственно в договоре аренды или же составляют дополнительный договор на возмещение арендодателю коммунальных расходов. Коммунальные платежи входят в арендную плату либо компенсируются отдельно.
Заметим, что если коммунальные платежи не входят в арендную плату, то арендодатель выставляет арендатору счет и передает копии подтверждающих документов.
Должен ли арендодатель учитывать суммы за коммунальные услуги, поступившие на его счет (в кассу), как налогооблагаемые доходы?
Специалисты Минфина и ФНС решили, что должен. Их аргументы неновы, и выводы очевидны. «Упрощенцы» определяют доходы в соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса РФ, а в ней сказано, что не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251. В этом льготном перечне нет компенсаций за «коммуналку», следовательно, они должны облагаться единым налогом. И тип договора, по которому ведутся взаиморасчеты, тут никакой роли не играет.
См. письма Минфина России от 02.02.2005 № 03-03-02-04/2/2 и МНС России от 11.05.2004 № 22-1-14/881
Мало того, в Минфине утверждают, что даже если коммунальные платежи перечисляются напрямую энерго- и водоснабжающим организациям, арендодатель обязан включать эти суммы в налогооблагаемый доход. А ведь они на его расчетный счет (в кассу) вообще не попадают!
См. письмо Минфина России от 16.08.2005 № 03-11-04/2/48
Но это чиновников ничуть не смущает, поэтому «…при сдаче в аренду… помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду. В случае если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу».
Другими словами, если договор с коммунальными службами заключил арендодатель, то независимо от того, как арендатор вносит платежи, эти суммы засчитываются в доход арендодателю.
У арендодателя остается единственный вариант — убедить арендатора, чтобы он заключил договор на коммунальное обслуживание от своего имени. Тогда уже ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете не придется отражать коммунальные платежи и, естественно, вносить их в расчет единого налога.
Расходы арендодателя
Содержание помещения требует значительных затрат. Как распределить обязанности, связанные с эксплуатацией объекта аренды, между арендатором и арендодателем, можно обсудить, составляя договор. Если же этих условий в договоре нет, руководствоваться следует нормами Гражданского кодекса.
Общепринято, что текущие расходы несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), а капитальный ремонт — это уже «головная боль» арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Эти правила применяют, если иное не оговорено в договоре аренды
В бухгалтерском учете затраты на капитальный ремонт учитываются как расходы от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 10/99) на дебете счета 20 (26). Напомним: это порядок для фирм, специализирующихся на сдаче в аренду.
Если же сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности для организации, то расходы от сдачи в аренду отражают на счете 91-2 «Прочие расходы».
Нежилое помещение, принадлежащее арендодателю, относится к основным средствам, а расходы на их ремонт могут уменьшить налоговую базу (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Понятно, что они (вместе с соответствующим «входным» НДС) пригодятся для налогового учета только тем, кто выбрал объектом налогообложения доходы минус расходы.
А теперь вернемся к злополучным коммунальным платежам. В списке принимаемых к учету затрат (п. 1 ст. 346.16 НК РФ) их нет. Зато тут есть такая замечательная вещь, как материальные расходы (подп. 5). Их, в свою очередь, следует учитывать, опираясь на статью 254 НК РФ. А уже эта статья позволяет включать в материальные расходы суммы, которые пошли на приобретение топлива, воды и энергии всех видов (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Официальные органы не против (см., например, письмо Минфина России от 22.08.2005 № 03-11-04/2/57)
Кстати, тяжело приходится фирмам-арендодателям с объектом налогообложения доходы. Учесть «коммуналку» в доходах они обязаны, а расходов как таковых у них нет. Единственный выход, как уже говорили, — прямые договоры на оказание услуг между специализированными организациями и арендатором.
Рассмотрим на примере, как арендодателю следует вести бухгалтерский и налоговый учет.

Пример

Основная деятельность ООО «Ариэль» — сдача в аренду нежилых помещений. С 1 января 2006 года фирма перешла на УСН (объект налогообложения — доходы минус расходы), продолжая вести бухгалтерский учет в полном объеме.
1 марта 2006 года было сдано в аренду на 11 месяцев нежилое помещение площадью 100 кв. м. Ежемесячная арендная плата составляет 500 руб./кв. м и включает коммунальные платежи. По условиям договора арендатор обязан перечислять арендную плату до 5-го числа следующего месяца.
4 апреля 2006 года на банковский счет ООО «Ариэль» поступило 50 000 руб. (500 руб. за 100 кв. м).
10 апреля 2006 года пришел счет за электроэнергию на 2360 руб. (в том числе НДС 360 руб.), который был оплачен 11 апреля.
Капитальный ремонт помещения лежит на арендодателе, и в июне 2006 года ООО «Ариэль» заключило договор подряда со строительной организацией на сумму 47 200 руб. (включая НДС 7200 руб.). Акт о выполнении ремонтных работ подписан 29 июня 2006 года, а 30 июня погашена задолженность перед подрядчиком.
Отразим выполненные хозяйственные операции в бухгалтерском и налоговом учете ООО «Ариэль».
В бухгалтерском учете последовательно отразим указанные суммы (табл. 1).

Таблица 1. Бухгалтерские проводки ООО «Ариэль»

№ п/п Содержание операции Дата Дебет Кредит Сумма, руб. Документ
1 Отражены доходы от сдачи в аренду нежилого помещения 31.03.2006 76 90-1 50 000 Счет на оплату, договор аренды
2 Поступила на расчетный счет арендная плата за март 04.04.2006 51 76 50 000 Выписка из расчетного счета, платежное поручение № 86
3 Отражены расходы на электроэнергию 10.04.2006 26 60 2360 Счет-фактура № 7521
4 Оплачено пользование электроэнергией 11.04.2006 60 51 2360 Платежное поручение № 382
5 Отражены расходы на ремонт помещения 29.06.2006 26 60 47 200 Акт выполненных работ № 72
6 Оплачен ремонт 30.06.2006 60 51 47 200 Платежное поручение № 421
В налоговом учете (табл. 2) полученную арендную плату отнесем на доходы, платежи за электроэнергию вместе с НДС — на расходы. Суммы, затраченные на ремонт, тоже можно причислить к расходам.

Сдача в аренду торговых мест

По решению субъектов Российской Федерации в том или ином регионе может быть установлен специальный режим налогообложения в виде уплаты ЕНВД (п. 1 ст. 346.26 НК РФ).
Перечень видов предпринимательской деятельности, на которые распространяется данный режим, приведен в пункте 2 статьи 346.26 НК РФ. После поправок, внесенных в статью Федеральным законом от 21.07.2005 № 101-ФЗ, этот перечень пополнился. Так, с 2006 года под уплату ЕНВД подпадает «оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей». То есть сдача в аренду. Но не всякая.

Таблица 2. Фрагмент Книги учета доходов и расходов ООО «Ариэль» за II квартал 2006 года

Регистрация Сумма
№ п/п Дата и номер первичного документа Содержание операции Доходы — всего В т. ч. доходы, учитываемые… Расходы — всего В т. ч. расходы, учитываемые…
102 Платежное поручение № 86 от 04.04.2006 Получена арендная плата за март 50 000 50 000
103 Платежное поручение № 382 от 11.04.2006 Оплачено пользование электроэнергией 2000 2000
104 Платежное поручение № 382 от 11.04.2006, счет-фактура № 7521 от 10.04.2006 Отражен НДС на пользование электроэнергией 360 360
105 Платежное поручение № 421 от 30.06.2006, акт о выполненных работах № 72 от 29.06.2006 Оплачен капитальный ремонт помещения, переданного в аренду 40 000 40 000
106 Платежное поручение № 421 от 30.06.2006, счет-фактура № 72 от 29.06.2006 Отражен НДС на ремонт 7200 7200
Что такое «стационарные торговые места, не имеющие залов обслуживания посетителей»? По мнению Минфина России (письмо от 25.11.2005 № 03-11-04/3/143), сюда подходит формулировка из статьи 346.27 НК РФ для «стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов». Торговые места должны располагаться в предназначенных для торговли строениях без обособленных, специально оснащенных помещений либо в зданиях, используемых для розничной торговли или проведения торгов. Прежде всего речь о крытых рынках, торговых комплексах, киосках. Список продолжают железнодорожные и автовокзалы, административные и учебные здания, поликлиники.
См. подпункт 13 пункта 1 статьи 346.26 НК РФ
А посему есть вероятность, что в плательщиках ЕНВД окажутся организации и предприниматели, которые в указанных местах сдают в аренду палатки, ларьки, контейнеры, боксы, то есть отдельные объекты, не перемещаемые в течение срока договора. Те же, кто предлагает в аренду переносные прилавки, трейлеры или автофургоны, могут не волноваться: «вмененка» их не затронет.
Со стационарными торговыми точками связано еще одно неудобство: при сдаче их в субаренду налог обязаны уплачивать как арендодатель, так и арендатор (предоставляющий субаренду).
См. письмо Минфина России от 26.09.2005 № 03-11-02/44
Таким образом, и аренда, и субаренда стационарных объектов облагаются ЕНВД. Однако есть исключение — если на этих объектах имеется торговый зал (письмо Минфина России от 06.03.2006 № 03-11-02/50). При этом нужно помнить: привилегией можно воспользоваться, когда наличие такого зала зафиксировано в инвентаризационных и правоустанавливающих документах. Это же касается и конструктивно обособленных секций (имеются в виду отсеки с отдельной дверью, разгороженные гипсокартонными панелями).
И последнее замечание. Если согласно договору за дни простоя плата не взимается, арендодатели могут скорректировать базу по ЕНВД на коэффициент К2, который учитывает фактическое время использования арендатором торговых площадей. Это подтверждается письмом Минфина России от 13.12.2005 № 03-11-02/81.
Об этом говорится в письме Минфина России от 25.11.2005 № 03-11-04/3/143

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>


    Ваша персональная подборка

      Подпишитесь на популярные статьи

      Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

      Рекомендации по теме

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

      Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

      Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль