Предприниматель продает квартиру, которая была в собственности менее трех лет и использовалась в личных целях

96

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы Статья полезна всем предпринимателям, в том числе и тем, кто применяет УСН. Ведь если продана квартира, бывшая в личном пользовании менее трех лет, любому собственнику придется заплатить НДФЛ.

Когда предприниматель продает квартиру, которая была в собственности менее трех лет и использовалась в личных целях, ему нужно с такой продажи исчислить НДФЛ как обычному физлицу. При этом тот факт, что коммерсант применяет УСН, значения не имеет. Соответственно возникает необходимость выполнить три обязанности:

1) с налоговой базы, полученной при реализации квартиры, самостоятельно исчислить НДФЛ по ставке 13% (подп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ);

2) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, представить в ИФНС по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК РФ);

3) уплатить исчисленную сумму налога в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Чтобы рассчитать налоговую базу по НДФЛ, нужно сумму, полученную при продаже, уменьшить на имущественный налоговый вычет. И этот вычет можно рассчитать одним из двух способов.


В помощь бухгалтеру: производственный календарь на 2017 год.Узнайте нормы рабочего времени и перенос праздников в 2017 году.

Первый способ. Вычет равен сумме документально подтвержденных расходов, которые понес предприниматель, приобретая квартиру (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Суть вопроса Даже если предприниматель применяет УСН, при продаже личной квартиры ему нужно будет заплатить НДФЛ.

Второй способ. Вычет не зависит от того, сколько денег было потрачено на покупку, поскольку равен фиксированной сумме — 1 000 000 руб. Подтверждать эту сумму какими-либо документами не нужно.

Далее мы расскажем о преимуществах и недостатках каждого способа подробно. Но прежде хотим напомнить, что если квартиру продает нерезидент РФ, то он так же, как и резидент РФ, декларирует доходы от продажи. Однако воспользоваться указанными способами уменьшения налоговой базы не может. Ведь нерезиденты платят НДФЛ с доходов по ставке 30% (п. 4 ст. 210 НК РФ). А вычет применяется только к доходам, по которым налог исчисляется по ставке 13%.

Вариант № 1 Цена продажи квартиры уменьшается на вычет, равный 1 000 000 руб.

Уменьшить цену продажи квартиры на имущественный вычет выгодно в том случае, если предприниматель не может подтвердить свои расходы на покупку жилья документально или вовсе не понес никаких трат при его приобретении, например получил недвижимость в дар или по наследству. Как мы уже упомянули, размер фиксированного вычета составляет 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть доход от продажи квартиры нужно будет облагать НДФЛ только в части, превышающей данную сумму. А если жилье реализовано по цене меньше чем миллион, то полученная сумма вообще не будет облагаться НДФЛ, поскольку налоговая база равна нулю.

На заметку Нерезидентом является человек, находящийся в России менее 183 дней в течение 12 месяцев, следующих подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Вроде все просто, но только если предприниматель является единственным собственником квартиры. А в ситуации, когда есть совладельцы, полным вычетом в размере 1 000 000 руб. предпринимателю воспользоваться не удастся, поскольку вычет будет распределяться на всех.

Так, при равнодолевой собственности вычет предоставляется каждому собственнику пропорционально его доле. Равнодолевая собственность означает, что владельцы квартиры могут реализовать ее только сообща. В таком случае жилье будет продаваться как единый объект целиком и на него будет оформлен один договор купли-продажи. Соответственно и вычет предприниматель сможет получить пропорционально своей доле (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Подобные разъяснения дают Минфин России в письме от 13.04.2012 № 03-04-08/4-72 и ФНС России в письме от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664. Они подтверждены и судебной практикой (постановление Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П). Например, если у предпринимателя 50% доли в праве собственности на квартиру, он сможет заявить вычет в сумме 500 000 руб. (1 000 000 руб. × 50%).

Важное обстоятельство При равнодолевой собственности вычет на продажу квартиры предоставляется каждому собственнику пропорционально его доле, а при долевой — в полном объеме.

При долевой собственности вычет реализуется в полном объеме. Долевая собственность означает, что каждый владелец жилой площади имеет на руках свидетельство о госрегистрации права собственности на свою часть в квартире. В таком случае предприниматель, реализовывая свою долю, выступает продавцом самостоятельного объекта купли-продажи. При продаже доли он оформит на свою часть имущества отдельный договор. Соответственно имущественный вычет пропорционально доле не делится, а предоставляется в полном объеме — 1 000 000 руб. (письма Минфина России от 15.03.2013 № 03-04-05/9-236 и ФНС России от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611).

Вариант № 2 Доход от реализации квартиры уменьшается на сумму документально подтвержденных расходов

Сократить налоговую базу по НДФЛ на сумму расходов разумно в том случае, когда предприниматель продает дорогостоящую квартиру и может подтвердить все затраты на ее покупку документально. Конкретный перечень расходов, на которые можно уменьшить доходы от продажи недвижимости, законодательством не установлен. Налоговый кодекс говорит лишь о том, что эти расходы должны быть связаны с получением дохода (абз. 1 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). По мнению чиновников, к ним можно отнести:

Обратите внимание Применять имущественный вычет, равный сумме документально подтвержденных расходов на покупку квартиры, выгоднее если продано дорогостоящее жилье.

— суммы, уплаченные при покупке жилья, включая средства на получение жилищного сертификата (письма Минфина России от 06.12.2012 № 03-04-05/7-1372 и от 15.04.2009 № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17.04.2012 № ЕД-4-3/6475);

— расходы на ремонт квартиры, при условии, что в договоре на покупку указано, что она приобретена без отделки (письма Минфина России от 26.04.2013 № 03-04-05/14706 и от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434);

— стоимость риелторских услуг, связанных с продажей квартиры (письма Минфина России от 16.02.2011 № 03-04-05/9-84 и от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434);

На заметку Налоговый кодекс не устанавливает закрытого перечня расходов, связанных с покупкой квартиры. Поэтому в вычет можно включать разноплановые расходы, главное, чтобы они были подтверждены документами и относились к реализуемому имуществу.

— проценты по целевым кредитам, взятым для покупки жилья. Важно, чтобы этот кредит был именно целевым. То есть из заключенного договора должно следовать, что взятые в банке деньги предназначены для приобретения именно той квартиры, которая впоследствии была продана (письма Минфина России от 21.04.2008 № 03-04-05-01/125 и УФНС России по г. Москве от 27.02.2010 № 20-12/4/020463@).

В то же время отсутствие закрытого перечня затрат позволяет индивидуальному предпринимателю учесть и другие расходы. Главное, чтобы они были документально подтверждены (кассовыми или товарными чеками, платежными поручениями, договорами, расписками, актами приемки-передачи) и относились к реализуемому имуществу. Например, это могут быть услуги специалиста, который оценивал квартиру, или дизайнера, разработавшего проект ее ремонта перед продажей.

На заметку

С какого момента считать трехлетний срок владения квартирой

Момент, с которого отсчитывается трехлетний срок владения квартирой, для каждого вида собственности будет разным. Если вы купили жилье по договору купли-продажи, дарения, ренты, получили квартиру после сноса дома или приватизировали жилище — это момент регистрации договора в регпалате (ст. 223 ГК РФ).

Если вы приобрели квартиру в новостройке, то три года отсчитывайте со дня получения свидетельства о регистрации права собственности (ст. 219 и 223 ГК РФ).

В случае, когда вы получили квартиру по наследству, срок владения ею исчисляйте с момента, когда наследство было открыто, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письма Минфина России от 04.06.2012 № 03-04-05/5-682 и от 26.04.2013 № 03-04-05/14711).

Если же квартира находится в кооперативном доме, то момент, когда возникнет на нее право собственности, определяйте со дня полной выплаты денежного пая и получения акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ и письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/4-403).

Если право собственности на жилье признано судом, то трехлетний срок считайте с момента, когда было принято решение суда (письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2008 № 18-14/4/1222007@).

На заметку Если доход от продажи квартиры окажется меньше затрат на ее приобретение, то налоговая база по НДФЛ будет равна нулю .

Конкретная величина расходов, на которую можно уменьшить доход от продажи квартиры, ограничена размером самого дохода. Если сумма денег, полученная от продажи квартиры, окажется меньше затрат на ее приобретение, налоговая база по НДФЛ будет равна нулю (письма Минфина России от 28.01.2013 № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254). Если же у предпринимателя есть совладельцы на квартиру, то сумма расходов, на которую можно уменьшить доход от продажи, будет распределяться на каждого собственника в зависимости от его доли (как распределять доход по долям мы описали выше). Что касается оплаты указанных расходов, то за них бизнесмен может рассчитаться как с помощью собственных средств, так и при помощи кредитов, займов, сумм, полученных безвозмездно, госпомощи, а также путем передачи прав по векселю (письма Минфина России от 21.04.2008 № 03-04-05-01/125, от 29.03.2013 № 03-04-05/4-306 и УФНС России по г. Москве от 27.02.2010 № 20-12/4/020463@).

Может ли предприниматель-нерезидент получить имущественный вычет при продаже квартиры? Да Нет Может в четко определенных случаях Предприниматель-нерезидент не может получить имущественный вычет при продаже квартиры. Ведь нерезиденты платят НДФЛ с доходов по ставке 30%. А вычет применятся только в отношении доходов, с которых удерживается налог по ставке 13% (п. 4 ст. 210 НК РФ).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>


    Ваша персональная подборка

      Подпишитесь на популярные статьи

      Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

      Рекомендации по теме

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

      Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

      Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль