Учредитель хочет сдать фирме в аренду свою недвижимость

148

Когда учредителю нужно регистрироваться в качестве предпринимателя

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы Данный материал будет интересен бухгалтерам фирм и их учредителям — физическим лицам, планирующим сдавать собственную недвижимость в аренду.

Если учредитель-гражданин предлагает своей фирме помещение в аренду, возникает вопрос: а вправе ли он просто так сдавать имущество, или прежде ему нужно стать предпринимателем? Напомним, зарегистрироваться в качестве предпринимателя необходимо, если ведется предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 23 ГК РФ). При этом предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Предпринимательством могут заниматься лица, зарегистрированные в установленном порядке.

Соответственно главный вопрос звучит так: какие действия гражданина могут содержать признаки предпринимательской деятельности? ФНС в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ перечисляет следующие признаки:

— изготовление или приобретение гражданином имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— ведение гражданином учета хозяйственных операций, связанных с осуществлением им сделок;

— взаимосвязь всех сделок, совершенных гражданином в течение определенного периода времени;

— наличие устойчивых связей с продавцами, покупателями либо прочими контрагентами.

Как видите, данные факты довольно обширны. А инспекторы только при наличии достаточных оснований могут посчитать, что в действиях гражданина есть признаки предпринимательской деятельности, и потребовать, чтобы он зарегистрировался как бизнесмен (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.2012 № 20-14/091304@). То есть если гражданин один раз совершил какую-либо сделку, он не обязан становиться предпринимателем.

Суть вопроса Разовые сделки, в том числе по сдаче имущества в аренду, не являются предпринимательской деятельностью. Однако налоги с дохода платить нужно все равно.

Что касается именно сдачи недвижимости в аренду, то ФНС России выпустила письмо от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@. В нем сказано, что гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Главное, чтобы с полученного дохода был уплачен НДФЛ.

Но если ваш учредитель сдает в аренду сразу несколько объектов недвижимости, то, скорее всего, здесь можно говорить о наличии в его действиях признаков предпринимательской деятельности. Поэтому в подобной ситуации ему безопаснее стать предпринимателем. А в документах, поданных на регистрацию, указать тот вид деятельности, которым будет заниматься, например «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (ОКВЭД 70.2). Налоги с полученного дохода учредитель-предприниматель будет платить сам в зависимости от выбранной системы налогообложения. Если это УСН с объектом доходы, единый налог за год составит 6% от полученных доходов (ст. 346.20 НК РФ).А если это общая система, то предприниматель будет платить НДФЛ по ставке 13%.


Подборку статей на тему "Все об аренде":

Пригодится в работе: Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.

На заметку

Можно ли одновременно быть учредителем ООО и зарегистрированным индивидуальным предпринимателем

Предпринимателями являются физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 11 НК РФ). А учредить общество с ограниченной ответственностью может как юридическое, так и физическое лицо (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ). Получается, что физлицо, будучи учредителем общества, может одновременно иметь статус индивидуального предпринимателя, никаких запретов законодательством в отношении этого не предусмотрено.

Читайте также О том, как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, мы написали в журнале «Упрощенка», 2013, № 8.

Как заключить договор аренды недвижимости с учредителем

Итак, если учредитель однократно заключил сделку по сдаче имущества в аренду, ему не нужно регистрироваться в качестве предпринимателя. И тогда он как физическое лицо вправе оформить договор аренды недвижимости, в том числе и со своей фирмой (ст. 608 ГК РФ). Тот факт, что фирма будет арендовать недвижимость у своего же учредителя, не должен приводить вас как бухгалтера в замешательство. Договор аренды обычный. При этом не забудьте указать в соглашении данные, позволяющие определить арендуемое помещение: его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также зафиксируйте размер, порядок и сроки внесения арендной платы (ст. 614 и 654 ГК РФ).

Памятка Арендную плату можно полностью учесть в расходах при УСН (подп. 4 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Когда физлицу, сдающему имущество в аренду, нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя

Учредитель хочет сдать фирме в аренду свою недвижимостьАлександр Косолапов,
начальник отдела специальных налоговых режимов
Департамента налоговой и таможенно-тарифной
политики Минфина России

— Закон связывает необходимость регистрации физлица в качестве предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

Однако если гражданин покупает имущество и в дальнейшем систематически получает прибыль от его использования и эта деятельность осуществляется им на свой риск, то он обязан зарегистрироваться в качестве предпринимателя, указав при этом соответствующий вид деятельности, например «сдача имущества в аренду» (письмо Минфина России от 28.12.2012 № 03-04-05/10-1454). Тогда доходы, полученные от этого бизнеса, будут подлежать налогообложению в рамках выбранного налогового режима — упрощенной системы налогообложения или патентной.

Если же нет оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо может заключить договор о сдаче имущества в аренду и без регистрации в качестве предпринимателя.

На заметку С доходов учредителя от сдачи имущества в аренду НДФЛ должен удержать арендатор, если сам учредитель не является предпринимателем.

Будет ли ваша фирма налоговым агентом по НДФЛ при оплате аренды учредителю, не являющемуся предпринимателем? Да, с выплачиваемой арендной платы вам нужно исчислить, удержать и перечислить НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Аналогичное мнение у Минфина и ФНС России (см. письма от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@). Чиновники отмечают, что с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация.

Кто платит НДФЛ с арендной платы, если учредитель – физлицо сдает недвижимость своей же компании? Сам учредитель перечисляет НДФЛ, подавая декларацию в инспекцию по месту жительства. Компания – арендатор удерживает НДФЛ при выплате арендной платы С арендной платы, выплачиваемой физлицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация.
Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина нельзя (письма Минфина и ФНС от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>


    Ваша персональная подборка

      Подпишитесь на популярные статьи

      Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

      Рекомендации по теме

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

      Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

      Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль