Проблемы учета при УСН в сфере арендных отношений и транспортных затрат. Часть первая

57

Расходы арендатора Нужен ли акт? Ответьте, пожалуйста, требовать ли нам ежемесячные акты об оказании услуг от арендодателя? Нужны ли они для подтверждения расходов в виде арендной платы? Применяем УСН с объектом доходы минус расходы. Затраты на аренду указаны в подпункте 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Если помещение (либо другое имущество) используется в хозяйственной деятельности, то расходы на его аренду будут обоснованными. Условие об оплате также несложно выполнить. Разберемся с документальным подтверждением.

Какие документы должны быть у арендатора? Прежде всего договор аренды, оформленный надлежащим образом в соответствии с законодательными нормами. Второй обязательный документ – акт приема-передачи имущества. Он составляется один раз, когда арендатор получает объект во временное пользование. Теперь разберемся, нужно ли требовать от арендодателя ежемесячных актов об оказании услуг? Так как аренда согласно гражданскому законодательству не является услугой, подобные акты составлять неправомерно. Несколько лет назад Минфин и налоговые органы пришли к такому же мнению. Если договор пролонгируется Согласно положениям ГК РФ государственную регистрацию должны пройти договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок один год и более. У нас следующая ситуация. Договор первоначально был заключен на 11 месяцев. Но в нем содержится положение, согласно которому, если имущество не возвращается арендодателю, он может по умолчанию пролонгироваться на тот же срок. Требуется ли государственная регистрация в нашем случае для отражения расходов при УСН? Для документального подтверждения расходов на аренду обязателен договор. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения регистрируется и считается заключенным лишь с момента такой регистрации, только если он заключен сроком на год и более. В вашем случае договор первоначально заключен на 11 месяцев, поэтому государственная регистрация для его оформления не требовалась. Однако договор по умолчанию продлен, соответственно его срок составил более года. Нужна ли государственная регистрация? В пункте 10 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 сказано, что при продлении договора аренды недвижимого имущества, первоначально заключенного на срок менее 12 месяцев, обязанности по его госрегистрации не возникает. ВАС РФ рассматривает данную ситуацию как заключение нового договора сроком на 11 месяцев.

Но есть и другое мнение по этому поводу. В письме от 18.09.2009 № 03-03-06/2/174 Минфин России указывает на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Соответственно есть вероятность, что при проверке ваши налоговые инспекторы будут разделять позицию, высказанную в данном письме.

Таким образом, если не опасаетесь судебных разбирательств и не жалеете времени, можете договор не регистрировать. Велика вероятность, что дело вы выиграете. Если же хотите подстраховаться, то лучше зарегистрировать договор. Наш же совет – не продлевать договор, а оформить новый сроком на 11 месяцев. Тогда и регистрировать ничего не придется, и предмет спора исчезнет. Коммунальные платежи и документальное подтверждение расходов Наша организация применяет УСН с объектом доходы минус расходы. Арендуем помещение для офиса. Кроме арендной платы, ежемесячно перечисляем арендодателю компенсацию за потребленные нами коммунальные услуги. Какие документы должны быть в наличии, чтобы иметь возможность учесть сумму компенсации в расходах? В вашей ситуации коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а вы лишь возмещаете ему их стоимость. Отметим, что для признания перечисленной компенсации в расходах, условие о ее выплате должно быть в договоре аренды либо другом документе, который будет считаться неотъемлемой частью договора. Сумму компенсации за коммунальные услуги арендатор вправе учесть в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Какие должны быть документы, кроме договора аренды и платежного поручения? Это счет, выставленный арендодателем, а также справка или иной документ с указанием расчета суммы компенсации. Справка составляется на основании счетов, полученных арендодателем от коммунальных служб. В ней должны фигурировать количество потребленных арендатором услуг, тарифы и общая стоимость.

Если арендная плата состоит из постоянной и переменной частей Согласно условиям договора арендная плата за используемое нами помещение состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть – это непосредственно плата за использование помещения, переменная – так называемая компенсация за потребленные нами коммунальные услуги. Подскажите, имеем ли мы право учитывать переменную часть арендной платы в расходах при УСН, и если да, то на каком основании? Перечисленную арендную плату «упрощенцы» могут учитывать в налоговой базе при выполнении всех необходимых условий на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Однако в статье 614 ГК РФ не содержится положений, согласно которым арендная плата могла бы быть переменной. Более того, в пункте 3 этой статьи сказано, что размер арендной платы допускается менять не чаще, чем один раз в год, если иное не предусмотрено законодательством.

Поэтому рекомендуем вам обратиться к арендодателю с просьбой о замене формулировки в договоре. Вместо переменной части арендной платы лучше указать непосредственно компенсацию за потребленные арендатором коммунальные услуги. Тогда уплаченную сумму вы сможете учесть в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Расходы на обслуживание как часть арендной платы В нашем договоре аренды указано, что мы обязаны ежемесячно перечислять арендодателю, кроме арендной платы, еще и стоимость обслуживания имущества. Можно ли включить стоимость обслуживания в расходы при УСН? «Упрощенцы» имеют право включать в расходы только те виды затрат, которые указаны в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ. И такого расхода, как обслуживание арендованного имущества, в данном пункте нет. Поэтому если не изменить формулировку в договоре, то списать расходы не удастся. Выход один – арендодатель должен внести изменения в договор и включить стоимость обслуживания в арендную плату. Тогда все перечисленные ему суммы вы сможете учесть согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Подборка документов

См., например, письма Минфина России от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559 и Управления ФНС России по г. Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737.

Для справки

Договор, заключенный сроком на 364 дня и менее, в государственной регистрации не нуждается. Памятка Еще раз напомним, что расходы, учитываемые в налоговой базе при УСН, должны быть оплаченными, обоснованными и документально подтвержденными (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Важное обстоятельство

По сути, для арендодателя не имеет значения, какая формулировка стоит в договоре, так как в любом случае полученную сумму он обязан включить в доходы, причем как при общем режиме, так и при УСН.

Суть вопроса

Арендодатель в данном случае ничего не потеряет, вы будете уплачивать ему ежемесячно ту же сумму, только без разбивки.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>


    Ваша персональная подборка

      Подпишитесь на популярные статьи

      Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

      Рекомендации по теме

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

      Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

      Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль