Коммунальные платежи арендатора. Что нужно сделать, чтобы они не пропали для налогообложения?

72

Нежелательные последствияПлатежи, произведенные за пользование электричеством, водой, теплом и прочими ресурсами коммунальной отрасли, необходимыми для нормальной деятельности, осуществляемой в том числе на арендованных площадях, при упрощенной системе можно признавать расходами. Однако все суммы, на которые разрешается уменьшать налоговую базу, должны быть документально подтверждены. И если договоров между арендатором и специализированными предприятиями нет, относить коммунальные платежи на расходы нельзя.Перечень расходов, которые могут учитываться при упрощенной системе с объектом налогообложения доходы минус расходы, дается в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ. Напрямую коммунальные платежи не упомянуты. Однако в подпункте 5 указываются материальные расходы, а их состав, следуя ссылке из пункта 2 статьи 346.16 НК РФ, определяют согласно статье 254 НК РФ, в подпункте 5 пункта 1 которой приведены затраты на покупку любого вида топлива, воды и энергии в технологических целях, на выработку энергии, теплоснабжение зданий и т. д. Таким образом, при упрощенной системе коммунальные платежи допускается включать в налоговую базу.


Подборку статей на тему "Все об аренде":

Пригодится в работе: Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.


Заметим, что несколько лет назад налоговые органы уверяли, что коммунальные платежи имеют право учитывать лишь те, кто производит продукцию или выполняет работы (оказывает услуги). Торговые же фирмы лишены его, так как не совершают никаких технологических операций. Однако это не так. Как и многие другие экономические направления, торговля представляет собой сложный технологический процесс, поэтому торговые предприятия, применяющие упрощенную систему с объектом налогообложения доходы минус расходы, тоже могут уменьшать налоговую базу на стоимость коммунальных услуг.На всех ли распространяется эта норма? На собственников помещений – конечно. Никто не сомневается. А на арендаторов? Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором, несет арендатор. Выходит, если договором аренды не предусмотрено, что за «коммуналку» рассчитывается арендодатель, арендатор, находящийся на упрощенной системе с объектом налогообложения доходы минус расходы, может учесть свои платежи.

Правда, есть и другие условия. В пункте 2 статьи 346.17 НК РФ говорится, что при упрощенной системе отражаются оплаченные затраты. В ситуации, изложенной читательницей, данное условие соблюдается. Но это еще не все. Согласно пункту 2 статьи 346.16 НК РФ к учету принимаются только те расходы, которые соответствуют критериям пункта 1 статьи 252 НК РФ.

Напомним их. Расходы должны быть обоснованны и документально подтверждены. С первым, насколько можно понять из письма, все в порядке, а вот со вторым уже не так. Дело в следующем. Документальное подтверждение гарантировано, если имеются договоры с коммунальными службами, а также квитанции и остальные бумаги на имя организации, в данном случае – на имя арендатора. Таких документов нет, значит, для налогового учета коммунальных платежей выполняются не все требования.Что можно изменитьЧтобы списывать на расходы стоимость коммунальных услуг, необходимы договоры между арендатором и соответствующими службами. Если заключить их сложно, прибегают к иному способу.Деньги за услуги арендатор перечисляет арендодателю, а тот расплачивается с предприятиями, которые эти услуги оказывают. При наличии в договоре аренды нужных условий арендатору удастся учитывать перечисленные суммы. Один недостаток: арендодатель вынужден включать компенсацию, полученную от арендатора, в доходы. Если арендодатель не хочет идти на такой шаг, партнеры могут дополнительно оформить посреднический договор. Тогда арендатор станет признавать в расходах и стоимость коммунальных услуг, и посредническое вознаграждение арендодателю, а арендодатель учтет в доходах лишь вознаграждение.Как мы установили, при упрощенной системе разрешено учитывать лишь документально подтвержденные расходы (п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ). Так что для арендатора будет оптимальным заключить договоры с коммунальными службами. В этом случае счета и прочие документы будут выставляться уже на его имя и все платежи, перечисленные за коммунальные услуги, он сможет отразить в расходах (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Кстати, расходы при УСН должны быть не только оплачены, но и произведены (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). И на суммы, перечисленные авансом, снизить налоговую базу нельзя, пока арендатор не использует соответствующий объем электроэнергии, тепла или воды и получит документы, подтверждающие это.

Иногда коммунальные предприятия желают сотрудничать только с собственником и убедить их заключить договор именно с ним арендатору нелегко. Что делать? Пересмотреть договор аренды и просить арендодателя оплачивать коммунальные услуги, естественно, за компенсацию. Есть несколько возможностей.Самое простое – увеличить арендную плату на стоимость коммунальных услуг, ежемесячно потребляемых арендатором. Сумму, перечисляемую каждый месяц, арендатор сможет признавать в расходах (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а арендодатель станет включать в облагаемые доходы. Коммунальные платежи арендодатель сумеет учитывать и в расходах, уменьшающих налоговую базу, то есть лишний налог с него взиматься не будет.

Однако это все-таки ненадежно. Почему? Как правило, количество использованной воды, тепла и энергии в различных месяцах неодинаково. К тому же известно, насколько непредсказуемо повышаются коммунальные тарифы, а согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ арендодатель имеет право корректировать арендную плату не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено законодательством. Допустим, в январе стороны сошлись в цене аренды, предусмотрев все коммунальные расходы, а в середине года тарифы вдруг повысили. В итоге арендодатель оказывается в убытке.

Этого не произойдет, если в договоре указать, что арендатор ежемесячно уплачивает фиксированную стоимость аренды плюс возмещает арендодателю суммы за потребленные услуги. Арендодатель ничего не потеряет. Рассмотрим, каким будет налоговый учет у того и у другого.Арендатор спишет арендную плату в расходы согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Компенсация, перечисленная арендодателю, тоже не пропадет для налогообложения: она будет включена в материальные расходы и на нее удастся снизить налоговую базу исходя из подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 и подпункта 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ.

Арендодатель, если и он применяет «упрощенку» с объектом доходы минус расходы, тоже отнесет перечисленные коммунальные платежи на расходы (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). На полученную компенсацию придется увеличить облагаемые доходы, даже если деньги полностью предназначены коммунальным предприятиям и себе не остается ни копейки. А все из-за того, что при упрощенной системе доходы от реализации складываются из всех поступлений, связанных с продажей товаров, работ, услуг и имущественных прав (п. 1 ст. 346.15 и ст. 249 НК РФ). Это подтверждает и Минфин (например, письмо от 10.02.2009 № 03-11-09/42), и спорить в данной ситуации весьма рискованно.

Некоторых это не останавливает, да и мотивировка их веская: раз арендодатель не предоставляет коммунальные услуги, а только получает и перечисляет за них деньги, никакой выгоды нет. Напомним, что доходом называется экономическая выгода в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). Так что позиция не лишена основания, но ее придется защищать. Возможно, даже в суде. Как показывает арбитражная практика, вопрос решается иногда в пользу налогоплательщиков, а иногда и налоговых органов.

Заметим, что арендодателю, находящемуся на упрощенной системе с объектом налогообложения доходы, последний вариант может быть невыгоден. Ведь доходы он увеличит, а расходы на налог не повлияют. Но есть еще один выход – заключить посреднический договор между арендатором и арендодателем. Лучше всего агентский (гл. 52 ГК РФ), согласно которому арендодатель будет от своего имени приобретать для арендатора коммунальные услуги, а арендатор компенсировать ему расходы и выплачивать вознаграждение. Какие здесь плюсы? Согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 и подпункту 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ суммы, поступившие посреднику для исполнения обязанностей по посредническому договору, в облагаемых доходах не отражаются. Таким образом, арендодатель, заключивший посреднический договор, включать компенсацию в доходы не обязан – только арендную плату по договору аренды и посредническое вознаграждение, которое можно назначить сравнительно небольшим. Хотя признать в расходах коммунальные платежи, внесенные за арендатора, уже не удастся.

Посреднический договор выгоден и арендатору. Перечислив деньги, он сможет учесть, во-первых, арендную плату (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), во-вторых, компенсацию стоимости коммунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а в-третьих, агентское вознаграждение (подп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Что говорят судыОзнакомимся теперь с некоторыми случаями арбитражной практики.Условия, необходимые для учета расходов при УСН, установлены в пункте 2 статьи 346.16 и пункте 1 статьи 252 НК РФ, то есть определены Налоговым кодексом. Но налогоплательщики и эти нормы пытаются оспорить. Подобная ситуация разбиралась ФАС Северо-Западного округа (постановление от 18.05.2009 № А56-1430/2008). Предприниматель не обосновал и документально не подтвердил некоторые расходы. При проверке налоговая инспекция не приняла их и начислила предпринимателю дополнительную сумму налога. Он подал в суд, но суд поддержал инспекцию, разъяснив свою точку зрения так. Налоговый кодекс не устанавливает, какие нужны документы и как их оформлять, однако из них должно быть ясно, что расходы произведены. Поскольку таких документов налоговики не получили, их действия законны.

Ряд судебных решений подтверждает, что при упрощенной системе можно включать в расходы плату за потребленные коммунальные услуги и тогда, когда она перечислена за период, в котором деятельность не велась. Одно из таких – постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.04.2008 № А56-14276/2007. Суть его сводится к следующему. В Налоговом кодексе четко обозначено, что расходы нужно документально подтвердить и обосновать, другими словами, подразумевается, что они возникают только в деятельности, которая может принести доход, но нигде не уточнено, какие из них являются экономически оправданными. Поэтому данный признак определяет сам налогоплательщик. Значит, если организация сочла расходы на коммунальное обслуживание необходимыми, она имела право их учитывать и дополнительное начисление налога при этом неправомерно.

Среди заключений есть и доказательства того, что арендодатель может отнести на расходы плату за воду, электроэнергию, тепло в сданных помещениях, если такую форму расчета с коммунальщиками предполагает договор аренды. Конечно, все суммы должны подтверждаться документами. В деле, рассмотренном ФАС Северо-Западного округа (постановление от 28.08.2006 № А56-42386/2005), несмотря на соответствие затрат подпункту 5 пункта 1 статьи 346.16 и подпункта 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ, налоговая инспекция отказалась их признавать. Судьи приняли сторону налогоплательщика.

Мнения по вопросу, включать ли арендодателю в доходы компенсацию коммунальных платежей, поступающую от арендатора, разделились. Так, ФАС Поволжского округа (постановление от 04.10.2007 № А57-9388/06) посчитал, что полученные деньги являются доходом арендодателя и должны отражаться в налоговой базе при упрощенной системе. В то же время ФАС Северо-Западного округа (постановление от 13.06.2006 № А66-7256/2005), наоборот, отклонил доводы налоговой инспекции об обязательности учета, сославшись на то, что компенсация, выплаченная арендатором, не приносит арендодателю экономической выгоды. Всю сумму он перечисляет коммунальным службам, и его доходы от данной операции никак не возрастают.

Л.А. Масленникова, эксперт журнала «Упрощенка»,
кандидат экономических наук

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подпишитесь на популярные статьи

Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль