Сдача внаем жилья

106

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или уполномоченное лицо (наймодатель) временно передает за плату другой стороне (нанимателю) квартиру, дом или их часть для проживания (п. 1 ст. 671 ГКРФ). Причем под нанимателем понимается физическое лицо, с юридическими заключаются другие договоры, например аренды. Организация, как и гражданин, может использовать жилплощадь только по прямому назначению. На ней нельзя располагать объекты (офисы, склады, магазины, кафе и т. д.), предназначенные для предпринимательской деятельности.

Договор найма оформляется письменно. Переход права собственности на сданное помещение не влечет за собой его расторжения: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.

От наймодателя требуется (ст. 676 ГК РФ):

предоставить нанимателю свободное помещение, пригодное для проживания; эксплуатировать дом, в котором находится жилье, надлежащим образом; обеспечивать за плату коммунальные услуги; заниматься ремонтом общего имущества многоквартирного дома и коммуникаций.

Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан:

использовать снимаемое помещение только как жилье; бережно к нему относиться, поддерживая в нормальном состоянии; вовремя перечислять деньги за съем; оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено договором.

Без согласия собственника нельзя ничего переустраивать и реконструировать.

По договору найма жилого помещения нанимателем может быть только один гражданин (п. 1 ст. 677 ГКРФ). Тех, кто будет проживать с ним, следует указать в договоре. Если этого не сделать, новый человек может вселиться, только если наймодатель, наниматель и другие лица, пребывающие в квартире, не возражают (ст. 679 ГКРФ). Исключение составляют несовершеннолетние дети. Совместно проживающие граждане имеют равные права с нанимателем, который в общем случае несет ответственность перед собственником за их действия (п. 3 ст. 677 ГКРФ). Но они могут, известив последнего, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности и стать сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Ремонт производится согласно статье 681 ГК РФ: текущий — нанимателем, капитальный — наймодателем, если в договоре найма не указано другое.

Величину оплаты стороны устанавливают сами и фиксируют в условиях. Изменить ее в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев, предусмотренных договором или законодательством. Значит, если наймодатель предполагает в дальнейшем увеличить плату, это должно быть отмечено в условиях.

За помещение следует рассчитываться в срок, установленный сторонами. Если он не указан, оплата производится ежемесячно согласно Жилищному кодексу — до 10-го числа за предыдущий месяц.

Договор найма действителен не более пяти лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Пункт 2 статьи 683 ГК РФ выделяет краткосрочный наем, на срок до одного года. Если договором не предусмотрено иное, к краткосрочному найму неприменимы правила, указанные в пункте 2 статьи 677, статьях 680, 684—686 и абзаце 4 пункта 2 статьи 687 ГК РФ.

Об этом сказано в пункте 1 статьи 155 ЖК РФ

Прежний наниматель имеет преимущественное право на новый договор (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за три месяца до конца срока сделки наймодатель должен предложить контрагенту продлить деловые отношения на тех же или иных условиях либо предупредить, что не хочет никого селить в течение года. Если эти вопросы не затрагивались, а наниматель не сказал, что квартира ему больше не нужна, договор считается продленным на прежних условиях.

Нередко собственник заявляет, что не намерен в ближайшее время сдавать помещение, и все-таки сдает другому лицу. В этом случае прежний наниматель может потребовать в судебном порядке, чтобы очередной договор найма был признан недействительным, а ему возместили убытки, понесенные в связи с поиском и наймом нового жилья.

Случаи перечислены в пункте 2 статьи 687 ГК РФ

Наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма, письменно известив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наймодатель вправе обратиться в суд и прервать договор, если:

при долгосрочном найме не получил плату в течение шести месяцев; при краткосрочном найме не получил плату более двух раз в установленный срок; наниматель или другие жильцы, за чьи действия он отвечает, разрушили или испортили помещение.

Если квартира (комната, дом) стала непригодной для постоянного проживания или пришла в аварийное состояние, договор найма может быть прекращен в судебном порядке по требованию любой из сторон.

В случае, когда наниматель или другие лица, за чьи действия он отвечает, используют помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе указать нанимателю на недопустимость подобного поведения. Если положение не изменится, наймодатель вправе обратиться в суд и расторгнуть отношения.

Рекомендуем в приложении к договору найма перечислить вещи, которые находятся в помещении, и описать их состояние (количество, стоимость и т. д.). Делать это необязательно, но при конфликте такой список докажет, что был причинен ущерб, и очень поможет возвратить утраченное имущество или получить компенсацию.

Мы рассмотрели правовые вопросы, касающиеся договора найма жилого помещения. Выясним теперь, как собственнику в разных случаях уплачивать налог и отчитываться.

Наймодатель не является индивидуальным предпринимателем

У граждан, не зарегистрированных в качестве предпринимателя, доходы от сдачи жилого помещения внаем включаются в базу по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НКРФ). Расходы не учитываются.

Налоговый период по НДФЛ равен календарному году (ст. 216 НК РФ). Наймодатели — налоговые резиденты уплачивают налог по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Для нерезидентов она составляет 30% (п. 3 ст. 224 НКРФ). Согласно пункту 2 статьи 207 НКРФ налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Считается, что данный период не прерывается на время выезда за границу для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

Сроки уплаты налогов и сдачи отчетности при различных режимах налогообложения указаны в таблице на с. 94

Предоставляя помещение обычным гражданам (не предпринимателям), наймодатель сам исчисляет НДФЛ и уплачивает в бюджет (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Кроме того, после налогового периода он должен представить в инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НКРФ).

Если квартира (комната, дом) сдавалась до 31 декабря, нужно не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию (п. 1 ст. 229 НКРФ) и до 15 июля включительно уплатить НДФЛ (п. 4 ст. 228 НКРФ). В ином случае наймодатель должен руководствоваться пунктом 3 статьи 229 НК РФ. Декларация представляется не позднее пяти дней с момента прекращения договора, а налог перечисляется не позднее 15 дней после подачи декларации.

Форма декларации, заполняемая в 2009 году, утверждена приказом Минфина России от 31.12.2008 № 153н

Жилое помещение разрешается сдавать не только гражданам, но и организациям и индивидуальным предпринимателям. Такие наниматели по отношению к наймодателю являются налоговыми агентами и обязаны с его вознаграждения удержать и уплатить в бюджет НДФЛ, а после окончания налогового периода представить в налоговую инспекцию по месту своего учета сведения о доходах наймодателя (п. 1 ст. 226 и п. 2 ст. 230 НК РФ). То есть в этом случае сам он налог не рассчитывает и декларацию не подает.

См. письма Минфина России от 11.11.2008 № 03-04-05-01/417 и от 24.12.2007 № 03-04-08-01/64

Позиция

Сдача внаем жилья — предпринимательская деятельность?

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, предлагая внаем комнату, квартиру или дом, он реализует свое законное право на распоряжение ими. А чтобы распоряжаться собственностью, вовсе не нужно становиться индивидуальным предпринимателем. Однако у контролирующих органов иное мнение. Они уверяют, что гражданин, чья деятельность имеет признаки предпринимательской, например приносит прибыль, обязан регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 № 18-12/3/005988). Вместе с тем Пленум ВС РФ указал: тот, кто, не являясь предпринимателем, купил (получил в дар, по наследству и т. д.) для себя жилое помещение, но, не испытывая в нем необходимости, временно сдал внаем (в аренду) и получил доход, не привлекается к ответственности за незаконное предпринимательство (п. 2 постановления от 18.11.2004 № 23).

Какой же вывод? Сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет

Определяя базу по НДФЛ, наймодатель вправе воспользоваться стандартными, социальными, имущественными и профессиональными налоговыми вычетами в порядке, указанном в стать-ях218—221 НКРФ.

Граждане, которые имеют в собственности помещения, но не являются индивидуальными предпринимателями, кроме НДФЛ обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц. Согласно пункту 1 статьи 5 Закона РФ от 09.12.91 №2003-1 его ежегодно исчисляют налоговые органы, вручая извещения об уплате не позднее 1 августа. Перечисляется налог двумя равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Пример 1

Н.Д. Куликов, признаваемый налоговым резидентом, владеет квартирой в г. Долгопрудном Московской области, инвентаризационная стоимость которой на 1 января 2009 года составляет 310 000 руб. Индивидуальным предпринимателем он не является. С 1 января по 30 июня (на шесть месяцев) Н.Д. Куликов сдал квартиру внаем Л.Н. Куропаткиной за 30 000 руб. в месяц. В этот период он получал зарплату и ему предоставлялись стандартные вычеты. Прав на другие налоговые вычеты, предусмотренные в статьях 219—221 НК РФ, у него нет. Иных доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, за 1-е полугодие не было.

Какую сумму НДФЛ с платы за сдаваемую квартиру и налога на имущество должен перечислить наймодатель?

Поскольку Н.Д. Куликов предоставляет квартиру физическому лицу, он сам должен определить и перечислить НДФЛ в бюджет. Его налоговая база равна 180 000 руб. (30 000 руб. x 6 мес.), а НДФЛ — 23 400 руб. (180 000 руб. x 13%).

Договор найма закончился в течение года, значит, наймодатель должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 5 июня 2009 года. Предположим, он сделал это 4 июня. Тогда 23 400 руб. нужно уплатить до 19 июня включительно.

Ставки налога на имущество в районе, где расположена сдаваемая жилплощадь, установлены решением Совета депутатов муниципального образования город Долгопрудный Московской области от 16.11.2005 № 89. Для помещений инвентаризационной стоимостью от 300 000 до 500 000 руб. это 0,2%. Допустим, Н.Д. Кули ков — единственный владелец квартиры, а другого имущества в собственности у него нет. Тогда налог составит 620 руб. (310 000 руб. x 0,2%). Половину (310 руб.) нужно перечислить до 15 сентября, половину — до 15 ноября. Всего Н.Д. Куликову придется уплатить в бюджет 24 020 руб. (23 400 руб. + 620 руб.).

Комментарий независимого эксперта

Нужна ли регистрация в качестве индивидуального предпринимателя?

Виталий Данилин, юрист: «Согласно мнению Верховного суда РФ (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23) сдача внаем помещения, приобретенного для проживания, но в использовании которого отсутствует личная необходимость, не является предпринимательской деятельностью.

Однако это мнение суда вовсе не означает, что к физическому лицу не может быть применена уголовная ответственность.

Безусловно, доказать приобретение недвижимости не для личного проживания исключительно сложно. Но следует иметь в виду, что если операции по приобретению жилья по договорам купли-продажи и предоставлению его в аренду будут носить систематический характер, это будет рассматриваться как предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

К сожалению, понятия «систематическая деятельность» и «регулярная деятельность» ГК РФ и другими нормами законодательства не раскрываются. Как ясно из названного выше постановления Пленума ВС РФ, систематическое извлечение дохода от предоставления в аренду помещения не является предпринимательством. Однако Верховный суд РФ ничего не сказал о систематичности самой деятельности по приобретению и последующему предоставлению внаем недвижимости.

Полагаю, в данном вопросе будут важны основания приобретения недвижимости. Если это наследование или дарение (то есть приобретение без затрат), то отнести сдачу нескольких объектов внаем к предпринимательству сложно. Однако если это купля-продажа, то налицо деятельность, направленная на инвестирование средств в целях последующего извлечения доходов.

С поправкой на мнение Верховного суда РФ можно порекомендовать получать доход не более чем от одного приобретенного физическим лицом по возмездной сделке объекта недвижимости. Если объектов недвижимости, сдаваемых в аренду физическим лицом и купленных, более одного, следует все же предпринимательскую деятельность зарегистрировать».

Наймодатель является индивидуальным предпринимателем

Сдавая жилое помещение внаем, гражданин вправе стать предпринимателем. Тогда, кроме общего налогового режима, он может применять упрощенную систему — обычную и на основе патента, а также режим уплаты ЕНВД. Заметим, что индивидуальному предпринимателю при общем режиме помимо НДФЛ придется уплачивать ЕСН, НДС и налог на имущество физических лиц. Заведомо невыгодный вариант для лица, сдающего жилье в аренду, и мы его рассматривать не будем.

Комментарий независимого эксперта

Когда сдача внаем является предпринимательством

Виталий Данилин, юрист: «Следует обратить внимание вот на какой момент. Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет квартирой, которую сдает внаем, это не означает, что указанные им доходы автоматически подлежат налогообложению как доходы от предпринимательской деятельности.

Во-первых, в договоре с нанимателем следует указать статус, в котором физическое лицо этот договор заключает, — индивидуальный предприниматель или просто гражданин РФ. Если в договоре указан статус «индивидуальный предприниматель», то и деятельность будет считаться предпринимательской, а доходы от нее будут облагаться в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если нет, то деятельность не будет признаваться предпринимательской, а доходы будут облагаться НДФЛ.

Во-вторых, во избежание конфликтных ситуаций с налоговыми органами следует данный вид деятельности — сдача внаем помещений — указать в качестве одного из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Код по ОКВЭД сдачи внаем собственного недвижимого имущества — 70.20.1 (постановление Госстандарта России от 06.11.2001 № 454-ст). В противном случае возможно, что в случае судебного спора (особенно если внаем сдается только одно помещение) данная деятельность будет рассматриваться как не предпринимательская».

Упрощенная система налогообложения

В пункте 3 статьи 346.12 НКРФ указаны виды деятельности, при которых упрощенная система невозможна. Сдача внаем жилых помещений среди них не упомянута. Значит, занимаясь этим и соблюдая требования статьи 346.12 и 346.13 НКРФ, индивидуальные предприниматели вправе ее применять.

Правда, есть одно но. Услуги налогоплательщиков, обеспечивающих временным жильем, облагаются ЕНВД, если площадь помещений на каждом предлагаемом объекте не превышает 500 кв. м (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НКРФ). Поэтому в местности, в которой для данного вида деятельности введен ЕНВД, придется уплачивать этот налог.

Такой порядок приводится в письмах Минфина России от 20.08.2007 № 03-11-05/172 и УФНС России по г. Москве от 25.11.2008 № 18-12/1/109648@

Согласно пункту 3 статьи 346.11 НКРФ индивидуальные предприниматели на упрощенной системе освобождены от уплаты налога на имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности. Чтобы не платить налог за квартиру (комнату, дом), сдаваемую внаем, нужно подать заявление в налоговую инспекцию и приложить документы, подтверждающие, как используются помещения (договор найма, платежные поручения или кассовые чеки, свидетельствующие об оплате нанимателем, и т. д.). Форма заявления произвольная.

Для упрощенной системы предусмотрено два объекта налогообложения: доходы или доходы минус расходы (п. 1 ст. 346.14 НК РФ). При первом учитываются только доходы, а налог уплачивается по ставке 6%; при втором доходы уменьшаются на расходы, указанные в пункте 1 статьи 346.16, но более высокая налоговая ставка — 15%. Однако законами субъектов РФ она может быть снижена до 5% (п. 2 ст. 346.20 НКРФ).

Учет доходов. Согласно пункту 1 статьи 346.15 НКРФ при упрощенной системе следует отражать доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ. Плата, получаемая за сдачу внаем помещения, является выручкой от реализации услуг, поэтому ее сумму нужно включать в налоговую базу.

При УСН обязателен кассовый метод учета доходов (п. 1 ст. 346.17 НКРФ), согласно которому доходы образуются в день, когда суммы поступили на банковский счет или в кассу либо задолженность погашена иным способом. Значит, индивидуальные предприниматели должны отразить доходы сразу, как получат деньги за жилье, даже если это аванс. Возможно, что по условиям договора наниматель возмещает или включает стоимость коммунальных услуг в общую оплату. Тогда величина этой стоимости тоже учитывается в облагаемых доходах.

Ссылка на статью 254 НК РФ дана в пункте 2 статьи 346.16 НК РФ

Учет расходов. Если в соответствии с договором найма коммунальные платежи перечисляет наймодатель, он вправе признать их сумму в материальных расходах (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Дело в том, что состав таких расходов при УСН определяют исходя из статьи 254 НКРФ, в подпункте 5 пункта 1 которой указаны затраты на воду, электроэнергию и отопление.

Стоимость ремонта (и капитального, и текущего), выполненного наймодателем самим или рабочими, можно отнести на расходы согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 346.16 НКРФ. На том же основании признается расходом компенсация за ремонт, выплаченная нанимателю, если ремонтом занимался он.

Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему, перечисляют пенсионные взносы в виде фиксированного платежа. В 2009 году его годовой размер равен 7274,4 руб., из них 4849,6 руб. идут на страховую часть трудовой пенсии, а 2424,8 руб. — на накопительную. Взносы, уплаченные в пределах начисленной суммы, можно отразить в расходах (подп. 7 п. 1 ст. 346.16 НКРФ). При объекте доходы на их величину можно уменьшить единый налог, но не более чем наполовину (п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

С 1 января 2009 года по единому налогу составляют декларацию только за налоговый период (ст. 346.23 НКРФ), равный календарному году (п. 1 ст. 346.19 НК РФ). Квартальные уже не требуются. Поэтому независимо от того, когда закончился срок договора найма, индивидуальный предприниматель должен отчитаться не позднее 30 апреля следующего года (п. 2 ст. 346.23 НК РФ). Кроме того, ежегодно не позднее 1 марта ему необходимо представлять сведения об уплаченных за себя пенсионных взносах (п. 5 ст. 11 Федерального закона от 01.04.96 № 27-ФЗ).

У наймодателя должны быть документы, подтверждающие ремонт и целесообразность расходов

Пример 2

Изменим условия примера 1. Н.Д. Куликов является индивидуальным предпринимателем, работников не имеет. В соответствии с договором найма он сам оплачивал коммунальные услуги. С января по июнь 2009 года их стоимость составила 19 200 руб. и была полностью перечислена до 30 июня. Наниматель ее не возмещал. Плату за сдачу квартиры Н.Д. Куликов получал авансом 1-го числа каждого месяца. 30 июня он уплатил пенсионные взносы за первое полугодие в пределах начисленных 3637руб. Других доходов и расходов не было.

Рассчитаем сумму, которую Н.Д. Куликов должен направить в бюджет, применяя УСН с объектом налогообложения доходы и доходы минус расходы.

1. Объект налогообложения — доходы

В данном случае учитываются только доходы. Налоговая база за полугодие 2009 года составляет 180 000 руб. (30 000 руб. x 6 мес.), а авансовый платеж — 10 800 руб. (180 000 руб. x 6%). Его можно уменьшить на сумму пенсионных взносов, уплаченных за этот период, если она не превышает 5400 руб. (10 800 руб. x50%). 5400 руб. > 3637 руб., поэтому вычет можно применить полностью. Таким образом, до 25 июля Н.Д. Куликов должен перечислить в бюджет авансовый платеж вразмере 7163 руб. (10 800руб. -3637руб.) и взносы в размере 3637 руб. Их общая величина равна 10 800 руб. (7163 руб. + 3637 руб.).

2. Объект налогообложения — доходы минус расходы

Теперь, определяя налоговую базу, доходы можно уменьшить на расходы. Н.Д. Куликов сдает квартиру в Московской области, где по этому виду деятельности действует налоговая ставка в размере 15%. Налоговая база за полугодие равна 157 1 63 руб. (30 000 руб. x 6 мес. - 19 200 руб. - 3637 руб.), авансовый платеж — 23 575 руб. (157 163 руб. x 15%). Так же, как и в первом варианте, его нужно перечислить до 25 июля. Сумма, которую следует направить в бюджет, вместе с взносами составляет 27 212 руб. (23 575 руб. + 3637 руб.).

В обоих случаях необходимо до 1 марта 2010 года отчитаться по пенсионным взносам, а до 30 апреля — по единому налогу.

Получается, Н.Д. Куликову лучше воспользоваться объектом налогообложения доходы. Несмотря на то что в налоговой базе нельзя учесть расходы, платить в бюджет придется меньше. Однако если стоимость его сдаваемой квартиры снизится, а коммунальные платежи возрастут, то объект налогообложения доходы минус расходы окажется выгоднее.

Упрощенная система на основе патента

Патентная «упрощенка» вводится законами субъектов РФ по видам деятельности, указанным в пункте 2 статьи 346.25.1 НКРФ. К ним относится передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных квартир (комнат, домов) и жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках (подп. 56). Значит, если в регионе, где жилье предоставляется внаем, принят соответствующий закон, предприниматель вправе приобрести патент. Однако сделать это могут не все.

Позиция

На сколько можно снизить стоимость патента?

В пункте 10 статьи 346.25.1 НК РФ указано, что индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему на основе патента, вправе уменьшить второй налоговый платеж на сумму пенсионных взносов. Ни о каких ограничениях не говорится. Выходит, пенсионные взносы, начисленные и уплаченные в соответствии с законодательством в течение срока действия патента, можно учесть полностью.

Однако в Минфине думают по-другому (см. письмо от 26.12.2008 № 03-11-02/162): раз УСН на основе патента является разновидностью обычной, то, как установлено в пункте 3 статьи 346.21 НК РФ, стоимость патента нельзя уменьшить на сумму страховых взносов более чем наполовину. На наш взгляд, спорный вывод. Ведь положение не содержит оговорок по поводу патентной «упрощенки», а в пункте 10 статьи 346.25.1 НК РФ на него нет ссылки

Налоговый период при УСН на основе патента равен сроку, на который оформлен патент (п. 4 ст. 346.25.1 НК РФ)

Для упрощенной системы на основе патента установлены ограничения. Согласно статье 346.25.1 НКРФ среднесписочная численность работников индивидуального предпринимателя не должна превышать за налоговый период пяти человек (п. 2.1), а доходы — 20 млн. руб. с поправкой на коэффициент-дефлятор (п. 2.2). В 2009 году коэффициент равен 1,538 (приказ Минэкономразвития России от 12.11.2008 №395) и максимальный доход достигает 30 760 000 руб. (20 000 000 руб.x1,538).

Индивидуальные предприниматели, желающие получить патент, за год уплачивают налог, равный произведению потенциального дохода и налоговой ставки 6% (п. 6 ст. 346.25.1 НКРФ). Патент можно приобрести на любой срок от одного до 12 месяцев, и если он оформляется меньше чем на год, сумма пропорционально снижается. За патент рассчитываются двумя частями (п. 8 и 10 ст. 346.25.1 НК РФ) в течение 25 календарных дней после начала и конца срока действия патента в размере одной и двух третей величины налога.

При патентной «упрощенке» Книга учета заполняется по форме, утвержденной приказом Минфина России от 31.12.2008 № 154н (п. 12 ст. 346.25.1 НКРФ), а декларация не подается. На сумму пенсионных взносов, уплаченных за себя, индивидуальный предприниматель может снизить вторую часть платы за патент. Если у него есть наемные работники, с их зарплаты придется перечислять взносы на пенсионное и социальное страхование, а также НДФЛ. На пенсионные взносы, предусмотренные для работников, тоже можно снизить налог (имеется в виду вторая часть платежа за патент).

Об этом подробно говорилось в статье «УСН на основе патента как способ сэкономить» // Упрощенка, 2009, № 4

Пример 3

Н.Д. Куликов (см. пример 2) применяет УСН на основе патента, который приобретен на шесть месяцев (с января по июнь 2009 года). Книга учета заполняется в электронном виде. Рассчитаем сумму, которую он должен уплатить в бюджет.

Согласно пункту 56 статьи 2 Закона Московской области от 19.09.2008 № 122/2008-ОЗ потенциальный годовой доход для такой деятельности, как передача во временное владение и пользование жилых помещений, равен 727 900 руб. Годовая стоимость патента — 43 674 руб. (727 900 руб. x 6%), а за шесть месяцев, на которые его оформил предприниматель, она составляет 21 837руб. (43 674 руб. : 12 мес. x 6 мес.). Не позднее 25 календарных дней с начала срока действия патента, то есть до 25 января 2009 года, нужно уплатить 7279 руб. (21 837 руб. x 1/3). Остаток — 14 558 руб. (21 837 руб. - 7279 руб.) можно уменьшить на сумму уплаченных пенсионных взносов (3637 руб.). Таким образом, до 25 июля потребуется перечислить 10 921 руб. (14 558 руб. - 3637 руб.). Суммарная величина налога и пенсионных взносов равна 21 837 руб. (7279 руб. + 10 921 руб. + 3637 руб.).

До 25 июля 2009 года Н.Д. Куликов должен заверить Книгу учета в налоговой инспекции, а до 1 марта 2010 года — подать сведения в Пенсионный фонд об уплаченных взносах.

Режим уплаты ЕНВД

Как уже было сказано, сдача жилья внаем может облагаться ЕНВД. Однако, если в регионе, в котором расположено помещение, на данные услуги вводится режим уплаты ЕНВД, налог придется перечислять, только если совпадут следующие условия:

общая площадь, предоставляемая в каждом жилом объекте, не превышает500 кв. м; предприниматель не применяет по указанной деятельности упрощенную систему на основе патента; не нарушены другие ограничения, указанные в пункте 2.2 статьи 346.26 НКРФ.

Базой по ЕНВД является вмененный доход, равный произведению базовой доходности и физического показателя. При сдаче жилья внаем физический показатель представляет собой общую площадь, но без учета мест общего пользования (холлов, коридоров, вестибюлей, санузлов, душевых на этажах и т. д.). Квартирой распоряжаются только наниматель и лица, которые вместе с ним проживают, поэтому в расчет ЕНВД принимается вся ее площадь, в том числе санузла и ванной комнаты. Базовая доходность от сдачи помещения внаем составляет 1000 руб. в месяц (п. 3 ст. 346.29 НКРФ).

Об этом сказано в письме Минфина России от 05.05.2009 № 03-11-06/3/125

Как и при упрощенной системе, предприниматели, перечисляющие ЕНВД, не являются плательщиками налога на имущество, если оно используется в деятельности, переведенной на данный режим (п. 4 ст. 346.26 НКРФ).

За налоговый период, который при уплате ЕНВД равен кварталу, нужно не позднее 20-го числа следующего месяца представить налоговую декларацию, а ежегодно до 1 марта отчитаться по пенсионным взносам.

Пример 4

Изменим условия примера 3. Н.Д. Куликов сдает квартиру внаем в микрорайоне Хлебниково г. Долгопрудного Московской области. Применяет режим уплаты ЕНВД. Общая площадь квартиры в соответствии с инвентаризационными и правоустанавливающими документами составляет 45 кв. м. Предприниматель уплатил по 1818,5 руб. пенсионных взносов в виде фиксированного платежа за I и II кварталы 2009 года. Рассчитаем сумму ЕНВД за этот период.

Коэффициент базовой доходности К2 для услуг по временному размещению равен 1,0 (приложение 2 к решению Совета депутатов городского округа Долгопрудный Московской области от 12.10.2007 № 68-нр), а коэффициент-дефлятор К1 на 2009 год установлен в размере 1,148 (приказ Минэкономразвития России от 12.11.2008 № 392).

База по ЕНВД за I квартал составляет 154 980 руб. (1000 руб. x 45 кв. м x 1,148 x 1,0 x3 мес.), соответственно налог — 23 247 руб. (154 980 руб. x15%). Его можно уменьшить на сумму уплаченных пенсионных взносов, но максимум наполовину (п. 2 ст. 346.32 НКРФ). То есть не более чем на 11 623,5 руб. (23 247 руб.x 50%). Так как 11 623,5 руб. > 1818,5 руб., ЕНВД снизим на 1818,5 руб.

Итак, до 25 апреля Н.Д. Куликову следовало уплатить налог в размере 21 428,5 руб. (23 247 руб. - 1818,5 руб.), а вместе с взносами за Iквартал — 23 247руб. (21 428,5 руб. + 1818,5 руб.). В течение первого полугодия исходные показатели не менялись, поэтому за II квартал потребуется перечислить ту же сумму. Общая сумма ЕНВД и пенсионных взносов за полугодие составит 46 494 руб. (23 247 руб.x 2 квартала).

До 20 апреля и 20 июля 2009 года включительно нужно подать декларации по ЕНВД за ^ II кварталы, а не позднее 1 марта 2010 года — сведения по пенсионным взносам.

Таблица. Налоги и взносы, рассчитанные по условиям примеров 1—4
Вид налога или взноса Сумма, руб.
Наймодатель не является индивидуальным предпринимателем
НДФЛ 23 400
Налог на имущество физических лиц 620
Итого 24 020
Наймодатель — индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы
Единый налог 7163
Пенсионные взносы в виде фиксированного платежа 3637
Итого 10 800
Наймодатель — индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы
Единый налог 23 575
Пенсионные взносы в виде фиксированного платежа 3637
Итого 27 212
Наймодатель — индивидуальный предприниматель, применяющий УСН на основе патента
Стоимость патента 18 200 (7279 руб. + 10 921 руб.)
Пенсионные взносы в виде фиксированного платежа 3637
Итого 21 837
Наймодатель — индивидуальный предприниматель, применяющий режим уплаты ЕНВД
ЕНВД 42 857 (21 428,5 руб.x2 квартала)
Пенсионные взносы в виде фиксированного платежа 3637
Итого 46 494

Проанализируем результаты примеров 1—4 (см. таблицу). Как видно из таблицы, в рассмотренном случае наймодателю выгоднее всего зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и применять упрощенную систему с объектом налогообложения доходы. Однако размеры налогов и других бюджетных отчислений зависят от множества факторов. Так, на единый «упрощенный» налог влияет величина коммунальных платежей и платы за съем помещения, на затраты, связанные с покупкой патента, — потенциальный годовой доход, на ЕНВД — площадь сдаваемого помещения. И только все внимательно взвесив, можно выбрать наиболее выгодную налоговую систему.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подпишитесь на популярные статьи

Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль