Как учредителю сдать фирме в аренду свою недвижимость

9361
Храмкин А. А.
директор Института госзакупок РАГС, председатель Ассоциации экспертов по госзакупкам
Если учредитель сдает своей фирме в аренду собственную недвижимость, между между фирмой и учредителем нужно заключить договор аренды, а при выплате доходов нужно удерживать НДФЛ.
Если же у учредителя несколько объектов, которые он хочет сдавать в аренду, ему лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя по виду деятельности «сдача внаем собственного недвижимого имущества». Тогда договор аренды будет заключен между фирмой и предпринимателем. А налог с полученных доходов учредитель-предприниматель будет уплачивать самостоятельно согласно выбранной системе налогообложения.
Если учредитель-гражданин предлагает своей фирме помещение в аренду, возникает вопрос: а вправе ли он просто так сдавать имущество, или прежде ему нужно стать предпринимателем? Напомним, зарегистрироваться в качестве предпринимателя необходимо, если ведется предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 23 ГК РФ). При этом предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Предпринимательством могут заниматься лица, зарегистрированные в установленном порядке.
Соответственно главный вопрос звучит так: какие действия гражданина могут содержать признаки предпринимательской деятельности? ФНС в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ перечисляет следующие признаки:
  • изготовление или приобретение гражданином имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • ведение гражданином учета хозяйственных операций, связанных с осуществлением им сделок;
  • взаимосвязь всех сделок, совершенных гражданином в течение определенного периода времени;
  • наличие устойчивых связей с продавцами, покупателями либо прочими контрагентами.

Срочно из редакции!

Дарим уютный плед и скидку 15% при подписке в августе Подписаться >>>



Подборку статей на тему "Все об аренде":

Пригодится в работе: Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.


Как видите, данные факты довольно обширны. А инспекторы только при наличии достаточных оснований могут посчитать, что в действиях гражданина есть признаки предпринимательской деятельности, и потребовать, чтобы он зарегистрировался как бизнесмен (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.2012 № 20-14/091304@). То есть если гражданин один раз совершил какую-либо сделку, он не обязан становиться предпринимателем.
Что касается именно сдачи недвижимости в аренду, то ФНС России выпустила письмо от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@. В нем сказано, что гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Главное, чтобы с полученного дохода был уплачен НДФЛ.
Но если ваш учредитель сдает в аренду сразу несколько объектов недвижимости, то, скорее всего, здесь можно говорить о наличии в его действиях признаков предпринимательской деятельности. Поэтому в подобной ситуации ему безопаснее стать предпринимателем. А в документах, поданных на регистрацию, указать тот вид деятельности, которым будет заниматься, например «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (ОКВЭД 70.2). Налоги с полученного дохода учредитель-предприниматель будет платить сам в зависимости от выбранной системы налогообложения. Если это УСН с объектом доходы, единый налог за год составит 6% от полученных доходов (ст. 346.20 НК РФ).А если это общая система, то предприниматель будет платить НДФЛ по ставке 13%.
Если учредитель однократно заключил сделку по сдаче имущества в аренду, ему не нужно регистрироваться в качестве предпринимателя. И тогда он как физическое лицо вправе оформить договор аренды недвижимости, в том числе и со своей фирмой (ст. 608 ГК РФ). Тот факт, что фирма будет арендовать недвижимость у своего же учредителя, не должен приводить вас как бухгалтера в замешательство. Договор аренды обычный. При этом не забудьте указать в соглашении данные, позволяющие определить арендуемое помещение: его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также зафиксируйте размер, порядок и сроки внесения арендной платы (ст. 614 и 654 ГК РФ).
Будет ли ваша фирма налоговым агентом по НДФЛ при оплате аренды учредителю, не являющемуся предпринимателем? Да, с выплачиваемой арендной платы вам нужно исчислить, удержать и перечислить НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Аналогичное мнение у Минфина и ФНС России (см. письма от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@). Чиновники отмечают, что с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>


    Ваша персональная подборка

      Подпишитесь на популярные статьи

      Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

      Рекомендации по теме

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013

      
      • Мы в соцсетях
      Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

      Журнал Упрощенка

      «Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса.

      Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи.

      Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в августе!

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

      Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

      Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль