Все способы учета коммунальных платежей при аренде помещения

13552
Храмкин А. А.
директор Института госзакупок РАГС, председатель Ассоциации экспертов по госзакупкам

Коммунальные платежи — обязательная статья расходов для любого бизнеса. Большинство «упрощенцев» офисы арендует. А счета на электроэнергию, тепло и водоснабжение по-прежнему поступают на имя собственника помещения. Конечно, последний перевыставляет арендатору затраты на содержание помещения, которое тот занимает. Как сделать так, чтобы арендатор смог учесть эти суммы в расходах при УСН, а арендодатель не заплатил лишних налогов с полученного возмещения? Да и возможно ли такое? Чтобы найти ответы на вопросы, мы предлагаем вашему вниманию эту статью. В ней рассказано о том, какие способы оформления коммунальных платежей применяются на практике.


Подборку статей на тему "Все об аренде":

Пригодится в работе: Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.


Способ № 1. Возмещаемая арендодателю стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату

Как оформить. С коммунальными службами рассчитывается арендодатель, а арендатор возмещает ему потраченную сумму. Для этого стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату и как самостоятельный платеж в договоре аренды не выделяется. При этом арендная плата может быть установлена как в твердой сумме, так и складываться из двух частей: постоянной и переменной.

Отметим, что количество израсходованной энергии меняется от месяца к месяцу, а фиксированная сумма арендной платы данный факт не учитывает. Поскольку менять ее величину можно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому для обеих сторон выгоднее, когда арендная плата состоит из двух частей. При этом стороны должны утвердить форму расчета переменной части, а в договоре прописать, как она определяется. Можно использовать формулировку, приведенную ниже.

Без расчета переменной части арендной платы стороны не смогут обосновать, почему размер арендных платежей так часто меняется. К тому же этот документ важен для арендаторов.Так как он подтвердит экономическую оправданность их затрат.

Учет у арендатора. Независимо от того, состоит ли арендная плата из двух частей или установлена в фиксированной величине, всю ее сумму вы можете учесть в расходах (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Есть один нюанс. При упрощенной системе налогообложения признают только оплаченные и осуществленные расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Получается, что одной оплаты мало, необходимо, чтобы вы воспользовались арендными услугами. Таким образом, перечислив арендную плату авансом, вам нужно дождаться окончания периода и только в последний день оплаченного месяца вы сможете списать расходы.

Учет у арендодателя. В день поступления всю сумму арендной платы, в том числе и переменную часть (если таковая имеется), вы должны включить во внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ) или, если сдача в аренду является основным видом деятельности, в доходы от реализации (ст. 249 НК РФ). При этом доходы следует учесть даже в том случае, если плата поступила авансом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Стоимость воды, электроэнергии и отопления указана в подпункте 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ. Поэтому, перечислив коммунальные платежи по назначению, вы сможете отнести их на материальные расходы (подп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Обычно поставщики коммунальных услуг применяют общую систему налогообложения и в стоимости услуг выделяют сумму НДС, указав ее в счете-фактуре. Эту сумму при «упрощенке» вы также вправе отразить в расходах (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Способ № 2. Арендатор возмещает коммунальные платежи отдельно от арендной платы

Как оформить. Коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает ему их стоимость. При этом сумма коммунальных платежей не входит в арендную плату, а перечисляется отдельно. 

Отметим, что очень важно условие об уплате коммунальных платежей закрепить в договоре. Иначе расходы арендатора окажутся экономически неоправданными и он не сможет учесть выплаченную арендодателю сумму.

Кроме того, объем израсходованной воды, энергии и отопления в каждом месяце может быть разным. Поэтому целесообразно, чтобы арендодатель ежемесячно предоставлял расчет компенсации коммунальных платежей. Этот документ докажет обоснованность расходов арендатора.

Учет у арендатора. Компенсированную арендодателю стоимость потребленных вами коммунальных услуг можете учесть в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 , п. 2 ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Расходы отразите в день списания денежных средств с расчетного счета или выплаты из кассы (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Учет у арендодателя. Некоторые арендодатели считают, что полученную от арендатора компенсацию учитывать в доходах не нужно. Ведь эта сумма через их счета проходит транзитом и сразу же поступает на счета снабжающих организаций. Насколько справедлива такая точка зрения?

Министерство финансов РФ компенсацию затрат на электроэнергию и отопление всегда относило к облагаемым доходам (письма Минфина России от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145 и от 16.07.2009 № 03-11-06/2/130). А вот суды не столь категоричны и иногда приходят к выводу, что возмещаемые коммунальные платежи не должны включаться в доходы арендодателя (постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2).

Точку в этом споре поставил Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.07.2011 № 9149/10. В нем сказано, что компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг образует экономическую выгоду у арендодателя. И, поскольку такая выплата отсутствует в перечне необлагаемых доходов, приведенном в статье 251 НК РФ, ее сумму необходимо включать в доходы.

Таким образом, арендодателю компенсацию за «коммуналку», полученную от арендатора, нужно учесть в облагаемых доходах, даже если сразу эта сумма была перечислена коммунальной службе. При этом всю стоимость воды, электроэнергии и отопления можно отразить в расходах (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Однако такая возможность есть не у всех. Если вы считаете налог с доходов, вы должны увеличить налоговую базу на сумму, полученную от арендатора. А вот списать ее в расходы у вас не получится.


Срочно из редакции!

Подписка со скидкой 15 % + кухонный комбайн в подарок! Подробнее > > > Телефон 8 800 550-15-57


Способ № 3. Стороны договора аренды заключают посредническое соглашение

Как оформить. Арендатор и арендодатель заключают между собой посредническое соглашение, например агентский договор. В рамках этого соглашения арендодатель приобретает для арендатора коммунальные услуги. А арендатор перечисляет ему их стоимость и посредническое вознаграждение.

Отметим, что оформлять два договора (аренды и агентирования) не обязательно. Условие о посредничестве можно включить непосредственно в договор аренды. В этом случае он будет смешанным. Такая возможность предусмотрена пунктом 3 статьи 421 ГК РФ.

Обратите внимание: арендодатель должен будет ежемесячно оформлять отчет посредника независимо от того, включено положение о посредничестве в договор аренды или дополнительно заключено агентское соглашение. Именно на основании такого отчета арендатор сможет определять размер коммунальных платежей и включать их в расходы.

Учет у арендатора. Как и в предыдущих случаях, вы можете учесть в расходах перечисленные арендодателю плату за аренду и стоимость коммунальных услуг (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Кроме того, вы вправе отразить в расходах выплаченное посредническое вознаграждение (подп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Учет у арендодателя. Суммы, которые поступили посреднику для исполнения обязанностей по посредническому договору, в облагаемых доходах не отражаются (подп. 9 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Это значит, что арендодатель не обязан отражать в налоговой базе стоимость «коммуналки», полученную от арендатора в рамках посреднических отношений. В доходы нужно включить только арендную плату и посредническое вознаграждение, которое можно назначить сравнительно небольшим. Правда, коммунальные платежи, перечисленные снабжающим организациям за арендатора, признать в расходах вы тоже не сможете. Ведь это не ваш расход, а арендатора.

Как видим, данный вариант привлекателен для арендодателя. Если бы не одно «но». Вспомним, что посредник, он же арендодатель, должен действовать по поручению заказчика, то есть арендатора. И сделка, совершенная прежде, чем установились посреднические отношения, не считается заключенной для выполнения заказа. Именно такие выводы сделал Президиум ВАС РФ в пункте 6 информационного письма от 17.11.2004 № 85. Более того, Минфин России занял аналогичную позицию (письмо от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24).

Что же получается? Обычно арендодатели сначала подписывают договоры со снабжающими организациями, а уже потом посреднические договоры с арендаторами. В подобных случаях договоры на поставку коммунальных услуг нельзя расценивать как оформленные в интересах арендатора. А значит, налоговая инспекция, скорее всего, не признает отношения посредническими и включит сумму коммунальных платежей, скомпенсированную арендатором, в облагаемые доходы арендодателя. Правда, при объекте доходы минус расходы указанную сумму арендодателю можно будет также учесть в расходах. А вот тем, кто применяет объект доходы, с суммы коммунальных платежей, поступившей от арендатора, придется уплатить налог, а может быть даже пени и штрафы.

К слову сказать, некоторые суды поддерживают позицию проверяющих и выносят решения не в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06). Поэтому если арендодатель применяет УСН с объектом доходы, для него этот способ оформления отношений может оказаться невыгодным.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое

Читайте в журнале "Упрощенка"
    Подробнее >>>


    Ваша персональная подборка

      Подпишитесь на популярные статьи

      Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

      Рекомендации по теме

      Школа

      Проверь знания

      Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

      Начать тест

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Упрощёнка в Яндексе



      © 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

      Журнал «Упрощёнка» –
      об упрощённой системе налогообложения
      8 800 550-15-57

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
      Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных 

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Читайте дальше после регистрации (займет минуту)

      Сайт журнала «Упрощенка» — профессиональный ресурс для бухгалтеров и руководителей компаний на УСН.

      Чтобы продолжить чтение статьи, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      ×
      Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

      Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

      Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль