Все способы учета коммунальных платежей при аренде помещения

13468
Храмкин А. А.
директор Института госзакупок РАГС, председатель Ассоциации экспертов по госзакупкам

Коммунальные платежи — обязательная статья расходов для любого бизнеса. Большинство «упрощенцев» офисы арендует. А счета на электроэнергию, тепло и водоснабжение по-прежнему поступают на имя собственника помещения. Конечно, последний перевыставляет арендатору затраты на содержание помещения, которое тот занимает. Как сделать так, чтобы арендатор смог учесть эти суммы в расходах при УСН, а арендодатель не заплатил лишних налогов с полученного возмещения? Да и возможно ли такое? Чтобы найти ответы на вопросы, мы предлагаем вашему вниманию эту статью. В ней рассказано о том, какие способы оформления коммунальных платежей применяются на практике.


Подборку статей на тему "Все об аренде":

Пригодится в работе: Сервис определения актуальных КБК. Все КБК в однмо месте.


Способ № 1. Возмещаемая арендодателю стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату

Как оформить. С коммунальными службами рассчитывается арендодатель, а арендатор возмещает ему потраченную сумму. Для этого стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату и как самостоятельный платеж в договоре аренды не выделяется. При этом арендная плата может быть установлена как в твердой сумме, так и складываться из двух частей: постоянной и переменной.

Отметим, что количество израсходованной энергии меняется от месяца к месяцу, а фиксированная сумма арендной платы данный факт не учитывает. Поскольку менять ее величину можно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому для обеих сторон выгоднее, когда арендная плата состоит из двух частей. При этом стороны должны утвердить форму расчета переменной части, а в договоре прописать, как она определяется. Можно использовать формулировку, приведенную ниже.

Без расчета переменной части арендной платы стороны не смогут обосновать, почему размер арендных платежей так часто меняется. К тому же этот документ важен для арендаторов.Так как он подтвердит экономическую оправданность их затрат.

Учет у арендатора. Независимо от того, состоит ли арендная плата из двух частей или установлена в фиксированной величине, всю ее сумму вы можете учесть в расходах (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Есть один нюанс. При упрощенной системе налогообложения признают только оплаченные и осуществленные расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Получается, что одной оплаты мало, необходимо, чтобы вы воспользовались арендными услугами. Таким образом, перечислив арендную плату авансом, вам нужно дождаться окончания периода и только в последний день оплаченного месяца вы сможете списать расходы.

Учет у арендодателя. В день поступления всю сумму арендной платы, в том числе и переменную часть (если таковая имеется), вы должны включить во внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ) или, если сдача в аренду является основным видом деятельности, в доходы от реализации (ст. 249 НК РФ). При этом доходы следует учесть даже в том случае, если плата поступила авансом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Стоимость воды, электроэнергии и отопления указана в подпункте 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ. Поэтому, перечислив коммунальные платежи по назначению, вы сможете отнести их на материальные расходы (подп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Обычно поставщики коммунальных услуг применяют общую систему налогообложения и в стоимости услуг выделяют сумму НДС, указав ее в счете-фактуре. Эту сумму при «упрощенке» вы также вправе отразить в расходах (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Способ № 2. Арендатор возмещает коммунальные платежи отдельно от арендной платы

Как оформить. Коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает ему их стоимость. При этом сумма коммунальных платежей не входит в арендную плату, а перечисляется отдельно. 

Отметим, что очень важно условие об уплате коммунальных платежей закрепить в договоре. Иначе расходы арендатора окажутся экономически неоправданными и он не сможет учесть выплаченную арендодателю сумму.

Кроме того, объем израсходованной воды, энергии и отопления в каждом месяце может быть разным. Поэтому целесообразно, чтобы арендодатель ежемесячно предоставлял расчет компенсации коммунальных платежей. Этот документ докажет обоснованность расходов арендатора.

Учет у арендатора. Компенсированную арендодателю стоимость потребленных вами коммунальных услуг можете учесть в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 , п. 2 ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Расходы отразите в день списания денежных средств с расчетного счета или выплаты из кассы (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Учет у арендодателя. Некоторые арендодатели считают, что полученную от арендатора компенсацию учитывать в доходах не нужно. Ведь эта сумма через их счета проходит транзитом и сразу же поступает на счета снабжающих организаций. Насколько справедлива такая точка зрения?

Министерство финансов РФ компенсацию затрат на электроэнергию и отопление всегда относило к облагаемым доходам (письма Минфина России от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145 и от 16.07.2009 № 03-11-06/2/130). А вот суды не столь категоричны и иногда приходят к выводу, что возмещаемые коммунальные платежи не должны включаться в доходы арендодателя (постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2).

Точку в этом споре поставил Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.07.2011 № 9149/10. В нем сказано, что компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг образует экономическую выгоду у арендодателя. И, поскольку такая выплата отсутствует в перечне необлагаемых доходов, приведенном в статье 251 НК РФ, ее сумму необходимо включать в доходы.

Таким образом, арендодателю компенсацию за «коммуналку», полученную от арендатора, нужно учесть в облагаемых доходах, даже если сразу эта сумма была перечислена коммунальной службе. При этом всю стоимость воды, электроэнергии и отопления можно отразить в расходах (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Однако такая возможность есть не у всех. Если вы считаете налог с доходов, вы должны увеличить налоговую базу на сумму, полученную от арендатора. А вот списать ее в расходы у вас не получится.


Срочно из редакции!

Сегодня подписка на журнал всего за 7 777 руб. Подпишитесь по самой низкой цене этого года. Срок действия предложения ограничен. Подписаться>>>


Способ № 3. Стороны договора аренды заключают посредническое соглашение

Как оформить. Арендатор и арендодатель заключают между собой посредническое соглашение, например агентский договор. В рамках этого соглашения арендодатель приобретает для арендатора коммунальные услуги. А арендатор перечисляет ему их стоимость и посредническое вознаграждение.

Отметим, что оформлять два договора (аренды и агентирования) не обязательно. Условие о посредничестве можно включить непосредственно в договор аренды. В этом случае он будет смешанным. Такая возможность предусмотрена пунктом 3 статьи 421 ГК РФ.

Обратите внимание: арендодатель должен будет ежемесячно оформлять отчет посредника независимо от того, включено положение о посредничестве в договор аренды или дополнительно заключено агентское соглашение. Именно на основании такого отчета арендатор сможет определять размер коммунальных платежей и включать их в расходы.

Учет у арендатора. Как и в предыдущих случаях, вы можете учесть в расходах перечисленные арендодателю плату за аренду и стоимость коммунальных услуг (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Кроме того, вы вправе отразить в расходах выплаченное посредническое вознаграждение (подп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Учет у арендодателя. Суммы, которые поступили посреднику для исполнения обязанностей по посредническому договору, в облагаемых доходах не отражаются (подп. 9 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Это значит, что арендодатель не обязан отражать в налоговой базе стоимость «коммуналки», полученную от арендатора в рамках посреднических отношений. В доходы нужно включить только арендную плату и посредническое вознаграждение, которое можно назначить сравнительно небольшим. Правда, коммунальные платежи, перечисленные снабжающим организациям за арендатора, признать в расходах вы тоже не сможете. Ведь это не ваш расход, а арендатора.

Как видим, данный вариант привлекателен для арендодателя. Если бы не одно «но». Вспомним, что посредник, он же арендодатель, должен действовать по поручению заказчика, то есть арендатора. И сделка, совершенная прежде, чем установились посреднические отношения, не считается заключенной для выполнения заказа. Именно такие выводы сделал Президиум ВАС РФ в пункте 6 информационного письма от 17.11.2004 № 85. Более того, Минфин России занял аналогичную позицию (письмо от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24).

Что же получается? Обычно арендодатели сначала подписывают договоры со снабжающими организациями, а уже потом посреднические договоры с арендаторами. В подобных случаях договоры на поставку коммунальных услуг нельзя расценивать как оформленные в интересах арендатора. А значит, налоговая инспекция, скорее всего, не признает отношения посредническими и включит сумму коммунальных платежей, скомпенсированную арендатором, в облагаемые доходы арендодателя. Правда, при объекте доходы минус расходы указанную сумму арендодателю можно будет также учесть в расходах. А вот тем, кто применяет объект доходы, с суммы коммунальных платежей, поступившей от арендатора, придется уплатить налог, а может быть даже пени и штрафы.

К слову сказать, некоторые суды поддерживают позицию проверяющих и выносят решения не в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06). Поэтому если арендодатель применяет УСН с объектом доходы, для него этот способ оформления отношений может оказаться невыгодным.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подпишитесь на популярные статьи

Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

Журнал Упрощенка

«Упрощенка» — бесплатный профессиональный сайт для малого бизнеса. Читать без ограничений могут только зарегистрированные пользователи. Вам будут доступны:

  • • Новости для бухгалтеров на УСН
  • • Статьи по бухучету на УСН, отчетности в ФНС, зарплате
  • • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • • Бесплатная справочно-правовая система

Подарок за регистрацию — безлимитный доступ к сервису "Изменения для бухгалтеров". Очень нужен в мае!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Формы и образцы документов доступны бесплатно после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль