Можно ли купить земельный участок ООО

104

Вопрос

Можно ли купить земельный участок обществом с ограниченной ответственностью? Если нет то как приобретать их, чтобы расходы по ним налоговая признавала? Это касалось участков для ИЖС и ЛПХ. А также можно ли приобрести участок садово-огородн.? Можно ли приобрести незавершенное строительство для ООО?

Ответ

Да, можно. Причем, можно не только приобрести, но и в последующем реализовать в случае необходимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip-версия

1. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении реализацию объекта незавершенного строительства

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47, Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5), Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Такой порядок следует из подпункта 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, статей 16 и 25 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.*

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, застройщик (инвестор) должен представить в управление регистрации следующие документы:*

  • заявление на регистрацию права собственности (заполняется специалистом Росрегистрации при сдаче документов);
  • документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);
  • копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;
  • копию устава организации-заявителя;
  • копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);
  • копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);
  • копии проектной документации;
  • копии документов, подтверждающих, что объект не является предметом действующего договора строительного подряда (например, копию дополнительного соглашения о расторжении договора строительного подряда);
  • кадастровый (технический) паспорт объекта незавершенного строительства, содержащий его описание.

Вместе с копиями для сверки представьте подлинники (ст. 18 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (ст. 218 ГК РФ). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме.

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из статьи 552 Гражданского кодекса РФ.*

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).* Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме. При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

 

2. Статья: Приобретение долгостроя

Смена застройщика

Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (инвестор-застройщик) по решению мирового судьи купила долгострой – объект долевого строительства. С дольщиками заключены договоры на достройку, но есть и расторгнутые договоры долевого участия. Как произвести оформление и отразить операции (в том числе по строительству и передаче объекта дольщикам) в учете? Как вернуть деньги при расторжении договоров? Кроме того, имеются еще сделки по переуступке прав.

По поводу расторгнутых договоров: условно схема выглядит так.

Дольщик приобрел квартиру по договору долевого участия за 6 000 000 руб., застройщик – банкрот. Участник продает квартиру через уступку другому лицу – за 1 000 000 руб. и потом это другое лицо расторгает с организацией договор и застройщик ему становится должен 6 000 000 руб. Но у организации-застройщика эти суммы никак не проходят (по мировому соглашению долгострой куплен со всеми долгами). Какие проводки нужно сделать?

Отражение операций в учете

Компания, приобретая недостроенный объект для достройки, становится застройщиком.

Следовательно, отражает в учете операции как застройщик. Приобретение по договору купли-продажи незавершенного строительства, а также затраты организации на строительство данного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
Кредит 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена стоимость приобретенного объекта незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре купли-продажи).

Далее при подрядном способе строительства выполненные подрядчиком и принятые застройщиком по акту строительные работы отражаются по дебету счета 08 в обычном порядке:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
Кредит 60
– приняты работы от подрядчика (сумма включает НДС).*

Расчеты с дольщиками

В 2011 году Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен положениями, устанавливающими особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В частности, был определен перечень сведений, включаемых в реестр требований о передаче жилых помещений, который составляется в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.

Изменения в закон № 127-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившим в силу с 15 августа 2011 года.

Так, согласно статье 201.7 закона № 127-ФЗ, указанный реестр должен содержать следующие сведения:

  • сумму, уплаченную участником строительства застройщику по договору или стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
  • размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком (недоплаченную по договору сумму или стоимость непереданного имущества);
  • сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с договором.

Таким образом, приобретая долгострой со всеми долгами, организация должна получить реестр требований о передаче жилых помещений. Суммы внесенных дольщиками средств (согласно реестру) новый застройщик отразит в учете по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с дольщиками» (либо по кредиту счета 86 – по своему выбору) в корреспонденции со счетом 76 субсчет «Застройщик-банкрот».

На дату оприходования объекта результат от его покупки (исходя из отражения в учете указанных сведений) скорее всего будет убыточным. Убыток показывают на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Проводки при этом будут такие:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
Кредит 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена стоимость незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре);

Дебет 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены суммы, ранее внесенные дольщиками по договору.

Если дольщики рассчитались с бывшим застройщиком не полностью, то у нового застройщика могут появиться записи, учитывающие состояние фактических расчетов с участниками:

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
– учтены недостающие суммы (не внесенные дольщиками средства).

В зависимости от итога сделки купли-продажи недостроенного объекта:

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражен убыток от сделки

или

Дебет 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
Кредит 91 «Прочие доходы»
– отражена прибыль от сделки (если результат покупки будет положительным).

Далее, как сказано в ситуации, компания заключает с дольщиками договоры на достройку.

При этом в учете делаются следующие записи:

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
– отражена сумма, подлежащая внесению участником по договору достройки;

Дебет 50 (51)
Кредит 76 субсчет «Дольщик»
– получена плата по договору достройки от дольщика.

Расторжение договоров, переуступка

При расторжении договоров с дольщиками в учете компании делают следующие записи:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
Кредит 76 субсчет «Дольщик»
– отражена стоимость расторгнутого договора;

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 51
– возвращены средства выбывшему участнику долевого строительства.

При переуступке (договор заключается между третьими лицами – физическими или юридическими) организация – новый застройщик делает записи:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик»)
Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик»)
– отражена замена участника в договоре (Ф. И. О. физического лица или наименование юридического лица).

В итоге, когда строительство дома будет закончено и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, в момент определения финансового результата передача помещений должна быть отражена следующими записями (в разрезе аналитики):

Дебет 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
– передано помещение дольщику.

У нового застройщика суммы расчетов между участниками не отражаются, фиксируется только смена дольщика. Так как старый дольщик оплатил застройщику-банкроту договорную цену – 6 000 000 руб., что должно быть указано в реестре, то и организация – новый застройщик – должна по этому объекту долевого строительства (по конкретной квартире) дольщику (новому или старому – не важно) 6 000 000 руб. То есть обязана передать помещение такой стоимостью. А при расторжении договора обязана эту сумму вернуть:

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 51
– 6 000 000 руб. – возвращены средства по расторгнутому договору.

Важно запомнить

Приобретая долгострой со всеми долгами, организация должна получить реестр требований о передаче жилых помещений. Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах – участниках строительства и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения (п. 2 Федерального стандарта…утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 февраля 2012 г. № 72).

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль