Как застройщику отразить в бухучете доходы от строительства объекта

278

Вопрос

Организация на УСН 6 %, начинает деятельность по строительству объекта,в рамках инвестиционного договора. В целях налогового учета по УСН,поступления денежных средств от Инвестора будут ли считаться доходом? Как будут отражаться данные поступления денежных средств, а также расходы на строительство объекта в бухгалтерском учете?

Ответ

Средства, поступившие от инвестора на строительство объекта подрядным способом, доходом застройщика не являются, поэтому при расчете единого налога эти поступления не учитываются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Выручка от реализации услуг застройщика увеличивает налоговую базу по единому налогу (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором поступили денежные средства, независимо от продолжительности выполнения работ (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает единой налог в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда, а подробный порядок учёта поступлений и расходов содержится в рекомендациях «Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора», «Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда», «Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда», «Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора» и «Как отразить НДС в бухучете и при налогообложении».

1. Рекомендация:Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора

Бухучет

В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:*

  • с привлечением подрядной организации;
  • собственными силами.

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик*.

Если застройщик строит объект подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства:*

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщику за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например «Расчеты с инвесторами». В момент их получения делайте проводку:*

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены средства инвесторов на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с инвесторами»*.

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета авансов полученных. Для этого сделайте проводки:*

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– получен аванс на вознаграждение застройщика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с авансов полученных.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов*.

Доходом (выручкой) застройщика по инвестиционному договору на строительство объекта является вознаграждение за оказание застройщиком услуг по организации строительства (п. 5 ПБУ 9/99)*.

Размер вознаграждения определяется условиями договора. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:*

  • фиксированная сумма;
  • процент от сметной стоимости строительства;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства;
  • комбинированный способ, когда общая сумма вознаграждения складывается из заранее установленного размера (в виде фиксированной суммы или процентного отношения) и экономии по окончании строительства (полной или ее части).

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:*

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99*.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования в строительство:*

  • после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 12 и 17 ПБУ 2/2008*.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ)*.

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 217 и 23 ПБУ 2/2008)*.

Выручку от реализации услуг по организации строительства на момент ее признания отразите проводкой:*

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2*.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, сделайте следующие проводки:*

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвесторами»
 зачтен аванс, ранее полученный от инвестора на выплату вознаграждения;

Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:*

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры(письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

После списания расходов в дебет счета 76 в учете может образоваться:*

  • экономия средств инвестора (сумма полученного финансирования превысила расходы на строительство);
  • недостаток средств инвестора (сумма расходов на строительство превысила сумму полученного финансирования).

Сумму недостатка средств, возмещенную инвестором, отразите проводкой:*

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены от инвестора недостающие средства.

Списание суммы экономии зависит от условий договора инвестирования в строительство. Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, эту операцию отразите проводкой:*

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 51
– перечислена инвестору сумма экономии.

Сумма экономии, которая по условиям договора не подлежит возврату инвестору, признается вознаграждением застройщику. В этом случае сделайте в учете следующие проводки:*

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщику.

Пример отражения в бухучете застройщика выручки от реализации услуг по организации строительства по договору, сроки начала и окончания которого приходятся на разные годы. Вознаграждение застройщика определено в виде фиксированной суммы*

В октябре 2012 года ООО «Производственная фирма "Мастер"» (инвестор) заключило договор инвестирования в строительство объекта с ЗАО «Альфа» (застройщик). Срок действия договора – с октября 2012 года по июль 2013 года (10 месяцев). На основании договора «Альфа» организует строительство производственного корпуса подрядным способом. Стоимость инвестиционного проекта согласно смете составляет 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). В сметной стоимости строительства учтена стоимость услуг застройщика в сумме 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.).

В ноябре 2012 года «Мастер» перечислил «Альфе» аванс в размере 100 процентов от общей суммы инвестиционного договора. В этом же месяце «Альфа» заключила договор с подрядчиком на строительство объекта и перечислила ему в качестве предоплаты 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.). Эта сумма представляет собой сметную стоимость проекта за вычетом стоимости услуг застройщика (11 800 000 руб. – 1 180 000 руб.).

В июле 2013 года подрядчик закончил строительство объекта и передал его застройщику. В этом же месяце застройщик передал построенный производственный корпус инвестору.

Выручка от оказания услуг застройщика определяется исходя из степени завершенности работ. Согласно учетной политике «Альфы» степень завершенности работ определяется исходя из принципа равномерности: ежемесячно выручка от реализации услуг застройщика признается равными долями в течение срока действия договора инвестирования.

Сумму ежемесячно признаваемой выручки от реализации услуг застройщика бухгалтер «Альфы» рассчитал так:
– 118 000 руб. (1 180 000 руб. : 10 мес.).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены следующим образом.

В октябре 2012 года:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком.

В ноябре 2012 года:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 11 800 000 руб. – получены средства на строительство объекта;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 180 000 руб. – выделена в качестве предоплаты стоимость услуг застройщика из средств, полученных от инвестора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС с суммы полученного аванса;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору (за октябрь);

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору (за ноябрь);

Дебет 60 Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислена предоплата подрядной организации.

Далее ежемесячно, начиная с декабря 2012 года и по июнь 2013 года, бухгалтер «Альфы» отражает выручку от реализации услуг застройщика. При этом в учете делает записи:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору.

В июле 2013 года:

Дебет 08-3 Кредит 60
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 118 000 руб. – зачтен аванс, полученный в счет оплаты услуг по инвестиционному договору.

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчет по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
– 9 000 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по подрядным работам.

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика. В такой ситуации доходы отражайте в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда*.

УСН

Средства, поступившие от инвестора на строительство объекта подрядным способом, доходом застройщика не являются, поэтому при расчете единого налога эти поступления не учитываются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование*.

Независимо от выбранного объекта налогообложения (доходы или доходы за вычетом расходов) выручка от реализации услуг застройщика увеличивает налоговую базу по единому налогу (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249НК РФ)*.

Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором поступили денежные средства, независимо от продолжительности выполнения работ (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке*.

Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает единой налог в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда*.

 

2. Рекомендация:Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда

Бухучет

Выручка подрядчика от реализации работ по договорам строительного подряда относится к доходам по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99)*.

Порядок бухучета выручки по договору строительного подряда зависит от длительности выполнения работ*.

По этому признаку договоры строительного подряда делятся на:*

  • краткосрочные (если работы выполняются в течение одного отчетного года);
  • долгосрочные (если период выполнения работ занимает более 12 месяцев или если начало и окончание работ приходится на разные отчетные годы).

Такой вывод следует из пункта 1 ПБУ 2/2008*.

При этом независимо от длительности выполнения работ:*

  • выручка от реализации строительных работ включается у подрядчика в состав доходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99п. 7 ПБУ 2/2008);
  • авансы, полученные от заказчика, в состав доходов не включаются и отражаются в составе кредиторской задолженности (абз. 45 п. 3, п. 12ПБУ 9/99, п. 7 ПБУ 2/2008).

В бухучете выручку от реализации признавайте в соответствии с требованиями пункта 12 ПБУ 9/99*.

Основным критерием признания выручки в бухгалтерском учете является приемка заказчиком результатов выполненных работ. Сдачу и приемку работ оформите документами, подписанными обеими сторонами (ст. 720,753 ГК РФ). Дата составления таких документов является датой отражения доходов в бухучете подрядчика (

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль