Как учесть приобретение земельного участка у физического лица

900

Вопрос

Если ООО покупает земельный участок за 7 500 000, а затем продает его по меньшей стоимости, за 2 000 000, какие санкции к ООО может применить налоговая инспекция.

2. ООО продает участок физическому лицу, сможет ли ООО принять в кассу деньги в размере 2 000 000.

3. Какие налоги должно уплатить физлицо, которое изначально продает ООО земельный участок.

4. Является ли ООО налоговым агентом физлица при первоначальной покупке,если нет, должно ли ООО уведомлять налоговую о невозможности удержания и перечисления НДФЛ.

Ответ

Если в дальнейшем земельный участок будет реализован невзаимозависимому лицу, организация вправе продать его по любой цене, определенной соглашением сторон. Если же земельный участок будет реализован взаимозависимому лицу (например, учредителю) налоговый инспекторы могу доначислить организации единой налог по упрощенке исходя из рыночной стоимости земельного участка, а также пени и штраф.

Наличные расчеты между организациями и гражданами, которые не занимаются предпринимательской деятельностью, осуществляются без ограничения суммы. Поэтому организация сможет принять в кассу любую сумму оплаты наличными от физического лица.

С дохода, полученного от продажи земельного участка, физическому лицу необходимо заплатить НДФЛ. При этом учтите, что доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более трех лет, НДФЛ не облагаются.

Рассчитать и заплатить налог с доходов, полученных от продажи имущества, гражданин должен самостоятельно. Следовательно, организация при приобретении земельного участка у гражданина не является по отношению к нему налоговым агентом, а значит, не должна рассчитывать и удерживать НДФЛ с доходов гражданина от продажи принадлежащего ему имущества. Подавать в налоговую инспекцию уведомление о невозможности удержать НДФЛ в данном случае также не нужно.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).*

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.*

Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:*

  • если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);
  • если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
  • если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
  • если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);
  • если сделка заключена по результатам биржевых торгов.

Такой порядок следует из положений пунктов 1, 3, 8–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

 

2. Рекомендация:Кто из граждан должен платить НДФЛ

Когда человек должен платить НДФЛ самостоятельно

В зависимости от ситуации и (или) вида полученного человеком дохода, рассчитать и перечислить НДФЛ в бюджет должен:*

Самостоятельно нужно заплатить НДФЛ с доходов, полученных:*

  • от предпринимательской деятельности и занятий частной практикой предпринимателями, частными нотариусами, адвокатами, учредившими адвокатские кабинеты, и т. д.;
  • от людей и организаций, которые не являются налоговыми агентами, по договорам трудового, гражданско-правового характера, найма и аренды;
  • от продажи своего имущества, в том числе ценных бумаг и валюты на валютном рынке, которые реализованы без посредников (исключение необлагаемые доходы от продажи легкового автомобиля), и имущественных прав (например, авторских или наследственных);*
  • от источников за пределами России (для всех резидентов, кроме военных, служащих за границей, и госслужащих, командированных на работу за рубеж);
  • от налогового агента (если он не удержал налог);
  • в виде выигрышей и призов, выплачиваемых организаторами лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр (казино, игровые автоматы и т. д.);
  • в виде вознаграждения, выплаченного наследнику (правопреемнику) авторских (смежных) прав;
  • в виде подарков от людей, которые не являются ни членами семьи, ни близкими родственниками, если подарены недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи.

Такой вывод следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 227, пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 1 августа 2012 г. № 03-04-06/4-210.

В остальных случаях удержать НДФЛ с получателя дохода обязан налоговый агент (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

При этом удержать и перечислить в бюджет НДФЛ налоговый агент может не всегда (например, когда доход выдан в натуральной форме или получена материальная выгода). В такой ситуации налоговый агент обязан уведомить о неуплаченном НДФЛ не только налоговую инспекцию, но и самого получателя доходов (п. 5 ст. 226 НК РФ). А рассчитаться с бюджетом в этом случае придется гражданину. Такой порядок следует из письма Минфина России от 17 ноября 2010 г. № 03-04-08/8-258 (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России от 2 декабря 2010 г. № ШС-37-3/16768 для использования в работе).

 

3. Ситуация: можно ли принять от сотрудника (или другого гражданина) заем наличными деньгами, если его сумма превышает 100 000 руб.

Да, можно.

Лимит расчетов наличными распространяется только на договоры, которые организация заключает с другими организациями или предпринимателями (п. 6 Указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У). Наличные расчеты между организациями и гражданами, которые не занимаются предпринимательской деятельностью, осуществляются без ограничения суммы (п. 5 Указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У). Поэтому в качестве займа организация может принять от человека любую наличную сумму.*

Из рекомендации «С каких выплат удерживать НДФЛ»

4. Ситуация: нужно ли удержать НДФЛ при закупке у населения металлолома

Нет, не нужно.

По общему правилу доходы граждан от реализации имущества и имущественных прав, принадлежащих им на праве собственности, облагаются НДФЛ (ст. 209, 210 НК РФ). При этом рассчитать и заплатить налог с доходов, полученных от продажи имущества и имущественных прав, гражданин должен самостоятельно (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Следовательно, организация при закупке металлолома у гражданина не является по отношению к нему налоговым агентом, а значит, не должна рассчитывать и удерживать НДФЛ с доходов гражданина от продажи принадлежащего ему имущества* (подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 2 ст. 226 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживается финансовое ведомство в письме от 27 декабря 2007 г. № 03-04-06-01/457.

Из рекомендации «Как оформить получение займа (кредита)»

5. Статья:Налоговикам удалось доказать, что компания продала свою недвижимость ниже рыночной стоимости

Кто спорил: организация, которой ИФНС доначислила «упрощенный» налог, посчитав, что недвижимость была продана по цене значительно ниже рыночной

Позиция суда: рыночная цена в договоре купли-продажи между взаимозависимыми лицами занижена более чем на 20%, поэтому на основании статьи 40 НК РФ инспекторы правомерно пересчитали налог по УСН согласно рыночным ценам

Реквизиты решения:

постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.08.2014 по делу № А29-8128/2013

Компания по договору купли-продажи продала своему единственному учредителю два помещения — ресторан и кулинарию за 157 625 руб. Налоговики проверили рыночные цены по данной сделке и пришли к выводу, что цена по договору значительно занижена. В связи с этим инспекторы доначислили обществу налог по УСН исходя из реальных рыночных цен (14 373 000 руб).

Цена вопроса:

3 869 620 руб. вместе с пенями и штрафом

Арбитры пояснили следующее. Действительно, для целей налогообложения принимается та цена, о которой участники сделки сами договорились и зафиксировали ее в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 40 НК РФ). Но лишь до тех пор, пока налоговикам не удастся доказать обратное, поскольку в данном случае участники сделки являются взаимозависимыми лицами (подп. 1 п. 2 ст. 40 НК РФ). Инспекторы вызвали независимого оценщика, который оценил спорные помещения в 14 373 000 руб. После чего на всю сумму разницы между договором купли-продажи и экспертной оценкой насчитали «упрощенный» налог. Компания попыталась с этим поспорить, ведь по факту таких денег она не получила, а значит, и реального дохода нет. Судьи пояснили: в договоре прямо указано, что учредитель заплатил деньги обществу еще до подписания договора купли-продажи. Кроме того, регистрационная палата подтвердила, что расчет между сторонами произведен в полном объеме. Фирме не удалось убедить суд, что по факту она получила лишь 157 625 руб., а не рыночную стоимость. Судьи пришли к выводу, что сделка на таких условиях шла бы вразрез с интересами фирмы. А значит, стоимость объекта в договоре была искусственно занижена с целью уклонения от уплаты налогов. В результате компании пришлось заплатить налог по УСН с рыночной стоимости, а также пени и штраф.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 11.84%
  • Да, с фондом 31.58%
  • Да, с инспекцией и фондом 9.21%
  • Нет, сверку еще не проводили 47.37%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль