Как платить земельный налог, если кадастровая стоимость земли неизвестна

162

Вопрос

1. Вопрос по бухгалтерии ИП (ЕНВД). 17.04.2014г. ИП, взяв ипотечный кредит в Сбербанке на ИП-18,0 млн., покупает комерческую недвижимость за 22,5млн. Свид-ва собственности получает как физ. лицо на своё имя. Расчёт с продавцом осуществляет так: 4,5 млн. отдаёт наличкой продавцу (минуя кассу бухгалтерии ИП), 18,0 млн. перечисляется продавцу с р/счёта ИП. По бух. учёту ИП покупка зачисляется на счёт 08. Какие при этом должны быть бух. проводки, если в 22,5 млн. входит земля и 8 зданий, кадастровой стоимости ни на что нет? Список Госреестра в Краснодарском крае не опубликован. Как платить и за какой период и в какие сроки земельный и имущественный налог? Кто платит - ИП или физ. лицо, как это должно отразиться в балансе ИП за 2014г.? или пока нет кадастровой ст-ти и приобретённый комплекс "висит" на сч. 08 ничего не начислять? Надо ли физ. лицу уведомлять ИФНС о том, что земля и недвижимость используются в предпринимательской деят-ти? В договоре покупки комплекса указана ст-ть земли с учётом благоустройства, коммуникаций и озеленения, т.е стоимость самой земли не выделена, есть и стоимости зданий, но они явно низкие, т.к предприятие раньше с 2006г. арендовало у продавца недвижимость и все ремонты, отделка и внутренние сети выполнялись нами, а не прежним владельцем. 2.Вопрос по 3-НДФЛ за 2014г. по продавцу. Он пенсионер, инвалид, имеет ли он какие-то льготы по НДФЛ, можно ли ему применять какие-то имущественные вычеты? Здание он купил 17.10.1998 за 73690 руб, потом много было самостроя, землю арендовал. 10.10.2013г выкупил землю, за 465996,97руб, 08.05.2013г. получил св-ва собст-ти на все здания, а 17.04.2014г. землю и здания как комплекс продал нам за 22,5 млн. руб. Как ему не ошибиться при составлении 3НДФЛ за 2014г?

Ответ

1. Предприниматели не сдают бухгалтерскую отчетность, так как не ведут бухучет. От такой обязанности они освобождены, поскольку и без того учитывают доходы и расходы в особом порядке, предусмотренном налоговым законодательством (подп. 1 ч. 2 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При этом неважно, какую систему налогообложения применяет бизнесмен. Вести учет доходов и расходов он обязан в любом случае. Это подтверждают письма Минфина России от 19 декабря 2013 г. № 07-01-06/55941, от 31 января 2013 г. № 03-11-10/1925, от 23 октября 2012 г. № 03-11-11/324, от 27 августа 2012 г. № 03-11-11/257.

План счетов, утвержденный Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» действует исключительно только для организаций. Так, в Приказе сказано, что по Плану счетов бухгалтерского учета и в соответствии с настоящей Инструкцией бухгалтерский учет должен вестись в организациях (кроме кредитных и государственных (муниципальных) учреждений) всех форм собственности и организационно-правовых форм, ведущих учет методом двойной записи.

Таким образом методология отражения затрат ИП на приобретение актива, источником финансирования которого являются собственные средства гражданина и гражданина в статусе ИП не определена. А указать корректность или некорректность рекомендаций по поводу отражения таких ситуаций не представляется возможным, поскольку отсутствует нормативное регулирование данных вопросов на территории России.

Таким образом, активы принимаются на «баланс» ИП по первоначальной стоимости (сумма расходов по договору и затрат, связанных с приобретением).

В учете могут быть отражены следующие операции:
Дебет 08 Кредит 60
– отражено приобретение основных средств;
Дебет 60 Кредит 51

– оплачено имущество за счет средств кредита;
Дебет 60 Кредит 76
– отражена задолженность по расчетам за имущества за счет средств ИП;
Дебет 76 Кредит 83
– задолженность покрыта за счет средств гражданина.

Уплата земельного и имущественного налога ИП никак не связана с отражением операций на счета бухучета такой операции.

Право собственности (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения) на землю подлежит обязательной госрегистрации (ст. 25 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Оно возникает с момента такой регистрации и подтверждается соответствующим свидетельством (ст. 26 Земельного кодекса РФ, ст. 14 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Если земельный участок приобретен после вступления в силу Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, но свидетельство о регистрации не было получено, по общему правилу платить земельный налог не нужно. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 12 октября 2009 г. № 03-05-05-02/62, от 24 июля 2009 г. № 03-05-06-02/66, от 10 ноября 2006 г. № 03-06-02-04/155. Подтверждает такую позицию арбитражная практика (см., например, постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54). Когда кадастровая стоимость неизвестна, земельный налог налоговый орган будет рассчитывать ИП исходя из нормативной стоимости земли. Такой порядок прямо установлен пунктом 13 статьи 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

С расчета налога за 2015 год предприниматели, как и все граждане, платят земельный налог на основании уведомления. Таким образом, самостоятельно рассчитывать налог не нужно, это сделает налоговая инспекция. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 396, пункта 4 статьи 397 Налогового кодекса РФ. Земельный налог перечисляйте не позже 1 октября года, следующего за истекшим календарным годом. Об этом сказано в абзаце 3 пункта 1 статьи 397 Налогового кодекса РФ.

От налога на имущество физических лиц освобождены предприниматели, которые являются плательщиками ЕНВД. Поэтому ИП следует уведомить налоговый орган о том, что имущество будет использоваться в предпринимательских целях. О том, как это сделать см. материал ответа.

Вопрос об установлении стоимости объектов имущества из общей суммы Ип должен решить самостоятельно. Законодательство на этот счет разъяснений не содержит.

2. Нет, глава 23 Налогового кодекса РФ в отношении операций по реализации объектов недвижимости для пенсионеров никаких льгот не устанавливает. В случае заключения договора купли-продажи на комплекс объектов участка, в котором участниками сделки указана цена продаваемой недвижимости, но не выделена отдельно стоимость активов дома, имущественный налоговый вычет по всей сумме сделки налоговым органом не может быть предоставлен.

Цена является существенным условием договора купли-продажи. Основание – письмо ФНС России от 9 июля 2009 г. № 3-5-04/1001@. Поэтому пенсионер обязан исчислить 13 процентов со всей реализации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация: Как платить земельный налог, если кадастровая стоимость земли неизвестна

Когда кадастровая стоимость неизвестна, земельный налог платите, исходя из нормативной стоимости земли. Такой порядок прямо установлен пунктом 13 статьи 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 15 августа 2012 г. № 03-05-05-02/85,от 13 августа 2009 г. № 03-05-04-02/55. Подтверждает такую позицию арбитражная практика (см., например, постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54, Президиума ВАС РФ от 10 февраля 2009 г. № 11279/08от 9 декабря 2008 г. № 6113/08, ФАС Поволжского округа от 30 апреля 2009 г. № А72-4563/2008Северо-Западного округа от 27 марта 2009 г. № А05-9538/2008).

Нормативную цену земли ежегодно определяют исполнительные власти субъектов РФ (п. 1 постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319). Ее можно посмотреть на сайте регионального отделения Росреестра (например, на официальном сайте Росреестра по Московской области).

Нормативная цена применяется и в том случае, если результаты кадастровой оценки земли были признаны недостоверными в судебном порядке. Об этом сказано в письме Минфина России от 10 марта 2011 г. № 03-05-04-02/18. Этим письмом финансовое ведомство отменило свои прежние разъяснения (письмо от 2 ноября 2010 г. № 03-05-04-02/95), согласно которым до утверждения новой кадастровой стоимости участка земельный налог можно было не платить вовсе. За те периоды, в которых кадастровая стоимость земли считается неустановленной (в т. ч. за период с даты утверждения результатов кадастровой оценки, отмененных судом, и до вступления судебного решения в законную силу), земельный налог нужно рассчитывать исходя из нормативной цены земли.

Если не определена ни кадастровая, ни нормативная стоимость, то налоговая база отсутствует и земельный налог платить не нужно (письмо Минфина России от 15 марта 2012 г. № 03-05-05-02/15).

2. Рекомендация: Какое имущество предпринимателя облагается налогом на имущество физических лиц


В некоторых случаях платить налог на имущество не нужно.

Так, от налога на имущество физических лиц освобождены предприниматели, которые:

Исключением является имущество, налог с которого рассчитывают исходя из кадастровой стоимости. А именно:*

  • имущество, которое включено в перечень, утвержденный региональными властями, и опубликовано на их официальном сайте;
  • имущество, которое еще не включено в региональный перечень, но образовано путем раздела объекта из утвержденного перечня.

Найти объект в перечне можно по адресу его нахождения и кадастровому номеру. С такой недвижимости предприниматель обязан заплатить налог независимо от системы налогообложения.

Это следует из положений пункта 3 статьи 346.11, пункта 4 статьи 346.26, подпункта 2 пункта 10 статьи 346.43, пункта 7 и абзаца 2 пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.


Ситуация: как предпринимателю подтвердить, что имущество используется в деятельности, облагаемой ЕНВД (в целях освобождения от уплаты налога на имущество)

Специального порядка законодательство не предусматривает, поэтому применяйте общие правила, установленные для подтверждения льготы по уплате налога на имущество.

По общему правилу налог на имущество физических лиц рассчитывают налоговые инспекции. При этом лица, имеющие право на льготы в соответствии со статьей 407 Налогового кодекса РФ, самостоятельно представляют в налоговые инспекции документы, подтверждающие это право. Об этом говорится в пункте 6 статьи 407 Налогового кодекса РФ.

Несмотря на то что предприниматели, которые платят ЕНВД, в статье 407 Налогового кодекса РФ не названы, этот порядок можно применить и к ним.

Таким образом, чтобы не платить налог на имущество по недвижимости, используемой в предпринимательских целях, в любую налоговую инспекцию представьте:*

  • заявление (в произвольной форме). В документе укажите объекты недвижимости, которые освобождаются от налога на имущество в связи с использованием их в рамках спецрежима;
  • документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности (договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов в рамках системы налогообложения в виде ЕНВД, и т. п.).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 1 февраля 2010 г. № 03-05-04-01/06,от 20 августа 2007 г. № 03-11-05/172 и ФНС России от 19 августа 2009 г. № 3-5-04/1290.

Несмотря на то что указанные разъяснения адресованы предпринимателям на упрощенке, их можно распространить и на плательщиков ЕНВД. Поскольку применение льготы по налогу на имущество физических лиц идентично для обоих спецрежимов.

Так как применить льготу можно только к одному объекту каждого вида имущества, предприниматель при наличии в собственности нескольких однотипных объектов вправе выбрать, на какой из них будет распространяться льгота. Для этого ему необходимо подать в любую налоговую уведомление о выборе объектов налогообложения. Форму уведомления должна утвердить ФНС России.

Уведомление подайте до 1 ноября года, начиная с которого будет применяться льгота. При этом предприниматель вправе изменить (поменять) объект налогообложения. Для этого подайте уточненное уведомление, но не позднее 1 ноября. Если уточненное уведомление будет подано после 1 ноября, то изменение объекта налогообложения при расчете налога будет учтено только со следующего года.

Если уведомления о выбранном объекте налогообложения не подать, то налоговая льгота все равно будет применена. Она будет предоставлена в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога.

Это следует из положений пункта 7 статьи 407 Налогового кодекса РФ.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль