Как застройщику отразить в бухучете долевое строительство жилых домов

156

Вопрос

Мы юр.лицо на УСН (доходы минус расходы), занимаемся строительством жилых домов с привлечением физ.лиц, с заключением договоров долевого участия. Строительство ведем подрядным способом. От дольщиков мы получаем денежные средства: на финансирование строительства; на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства). Соответственно, ежеквартально я показываю доход в виде вознаграждения застройщика. ВОПРОС: при расчете фин.результата от строительства дома могу ли я уменьшить доход (сумма заключенных договоров) на суммы вознаграждения застройщика т.к. я уже показала этот доход в "Книге учета дохода и расхода на УСН" и заплатила с него налог!?

Ответ

Нет, не можете. Финансовый результат от строительства определяют в виде разницы между договорной стоимостью строительства и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика. При этом если затраты на содержание самого застройщика не были учтены ранее при определении налоговой базы при расчете единого налога, то Вы можете их учесть в составе расходов при расчете финансового результата по окончании строительства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Данная рекомендация приведена в материалах БСС Системы Главбух ВИП-версия для коммерческих организаций

УСН

Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.*

Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина России от 15 сентября 2014 г. № 03-11-09/45958).*

Если застройщик выполняет строительство собственными силами, то в доходах учитывайте все поступившие от дольщиков средства. Это объясняется тем, что застройщик в этом случае выполняет функции подрядчика. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда. Расходы учитывайте тоже в том порядке, как и подрядчики.

Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором квартира была оплачена (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.

В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:

  • материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
  • расходы на оплату труда и т. д.

Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на упрощенке.

2. Статья:Доходы застройщика при «упрощенке»

Организация выполняет функции заказчика-застройщика и генподрядчика при строительстве объекта долевого строительства. Дольщиками являются физические лица. В договоре долевого участия цена определена как сумма денежных средств, расходуемых на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Кроме того, в договоре определено, что экономия средств, определяемая как разница между сметной стоимостью строительства и фактическими затратами, остается в распоряжении застройщика и признается его доходом. Увеличивают ли авансовые платежи, поступающие от дольщиков, налоговую базу застройщика, учитывая, что организация применяет упрощенную систему налогообложения (объект – «доходы»)?

Да, увеличивают, но только в части оплаты услуг застройщика, а также экономии средств.

Согласно статье 346.15 НК РФ, организации, применяющие «упрощенку», при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы. Они определяются согласно нормам в соответствии со статьями 249 и 250 главного налогового документа. В то же время при расчете единого налога не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ. К таким доходам, согласно подпункту 14 пункта 1 данной статьи, относятся средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Таким образом, в качестве доходов организация-застройщик обязана учитывать только доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью. Аналогичное мнение высказали чиновники Минфина России в письме от 28 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/71.*

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 57.33%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.72%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.72%
  • в программе БухСофт 5.17%
  • в других бухгалтерских программах 18.97%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 12.5%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.59%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль