Права и обязанности налоговых агентов

37

Вопрос

Облагается ли аренда целостного имущественного комплекса НДС? Аренда у Министерства имущества и земельных отношений Республики Крым. В ЦИК входит и земля, и автомобили, и деревья - они тоже облагаются НДС-ом?

Ответ

Эксперты Системы Главбух

Ваш вопрос от 23.09.2016«»

 

При перечислении арендной платы Минимущества Крыма НДС не удерживайте с платы в части аренды за право пользование землей и природными ресурсами. С остальной части арендной платы НДС удерживайте и перечисляйте в бюджет.

При реализации имущественного комплекса налоговая база определяется отдельно по каждому виду активов предприятия (ст. 158 НК РФ). Распространяя данную логику на арендные отношения, налоговая база по НДС при аренде имущественного комплекса определяется в отношении каждого вида активов. Аренда земли и других природных ресурсов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности не облагаются НДС (подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Аренда другого имущества органа государственной (муниципальной) власти НДС облагается. НДС уплачивает арендатор, являясь налоговым агентом (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).

Обоснование
(Цветом выделена информация, которая поможет Вам принять правильное решение)

1.Из рекомендации
 

Кто должен выполнять обязанности налогового агента по НДС


Независимо от того, какую систему налогообложения применяет организация, в случаях, предусмотренных статьей 161Налогового кодекса РФ, она признается налоговым агентом по НДС. Организации, которые освобождены от уплаты НДС по статье 145 Налогового кодекса РФ, тоже должны исполнять обязанности налоговых агентов (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Права и обязанности налоговых агентов перечислены в статье 24 Налогового кодекса РФ. О том, должен ли налоговый агент удерживать НДС из доходов, выплаченных в натуральной форме, см. Какие права и обязанности есть у налоговых агентов.

Признание организации налоговым агентом

Организация признается налоговым агентом по НДС:

  • если приобретает (в т. ч. на безвозмездной основе) товары (работы, услуги) у иностранных организаций и предпринимателей, не состоящих в России на налоговом учете (п. 1 ст. 161 НК РФ, письмо Минфина России от 15 июня 2015 г. № 03-07-08/34227). При этом сама организация должна состоять на учете в налоговой инспекции (п. 2 ст. 161 НК РФ), а местом реализации товаров (работ, услуг) должна быть территория России (п. 1 ст. 161, ст. 147, 148 НК РФ). Приобретая товары (работы, услуг) у иностранных граждан, не зарегистрированных в России или за рубежом в качестве предпринимателей, российская организация налоговым агентом не признается (письма Минфина России от 27 декабря 2012 г. № 03-07-08/350, от 6 июня 2011 г. № 03-07-08/166 и от 5 марта 2010 г. № 03-07-08/62);
  • если арендует государственное или муниципальное имущество непосредственно у органов государственной власти и местного самоуправления (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ);*

 

НДС при аренде госимущества

12.80518 (6,8,9)

Ситуация: в каких случаях организация должна выполнять обязанности налогового агента по НДС при аренде государственного или муниципального имущества

Организация должна исполнять обязанности налогового агента по НДС, когда арендодатель – территориальное подразделение Росимущества.

Если вы арендуете госимущество, возможно несколько ситуаций. Арендодателем может быть Росимущество, унитарное предприятие или учреждение. Еще один вариант – трехсторонний договор. Разберем каждый случай.

Арендодатель – территориальное подразделение Росимущества

Договор аренды заключили с территориальным подразделением Росимущества, региональным комитетом по управлению имуществом или аналогичными структурами местного самоуправления. В этом случае ваша компания, как налоговый агент, должна удержать НДС и перечислить в бюджет. Это указано в абзаце 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ.*

Арендодатель – унитарное предприятие или учреждение, которое не является собственником имущества

Другое дело, если контрагент – унитарное предприятие или учреждение, у которого госимущество в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Выполнять обязанности налогового агента арендатор не должен. Всю сумму арендной платы с НДС перечисляйте арендодателю, который самостоятельно рассчитывается с бюджетом.

А если арендуете имущество у казенных учреждений, то расчеты у вас будут без НДС и налоговым агентом выступать не нужно. Ведь услуги казенных учреждений налогом не облагают (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, письмах Минфина России от 26 января 2016 г. № 03-07-11/2939, ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ЕД-4-3/18836).

Трехсторонние договоры с Росимуществом и учреждением

На практике используют трехсторонние договоры аренды. Кроме арендатора их подписывают представители Росимущества и учреждения, на балансе которого состоит имущество. Когда арендодатель – учреждение, а подразделение Росимущества лишь подтверждает его полномочия, то арендатор не должен исполнять обязанности налогового агента. Если же арендодатель по договору – подразделение Росимущества, то вам придется удержать и перечислить налог в бюджет. Это следует из абзаца 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 18 октября 2012 г. № 03-07-11/436, от 23 июля 2012 г. № 03-07-15/87 (письмом ФНС России от 19 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17737 доведено до налоговых инспекций).

Главбух советует: Когда подписываете договор аренды государственного (муниципального) имущества, проверьте, чтобы сумма арендной платы была указана с НДС. Иначе придется платить налог сверх стоимости аренды, которая указана в договоре.

При аренде госимущества арендаторы – налоговые агенты определяют налоговую базу по НДС как сумму арендной платы с учетом налога. Арендатор обязан удержать НДС из доходов арендодателя и перечислить в бюджет. Сумму налога исчисляйте по расчетной ставке. Это правила абзаца 1 пункта 3 статьи 161 и пункта 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ. После уплаты сумму удержанного НДС можно принять к вычету.

Если в договоре аренды не указано, как сформировали цену: с учетом НДС или без налога, придется самостоятельно рассчитать налог. Для этого умножьте сумму арендной платы по договору на величину расчетной ставки НДС (18/118). Полученную сумму НДС перечислите в бюджет, а остальную часть арендной платы – арендодателю. Такой вывод содержится в постановлении Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33. Но такой порядок расчетов может не устроить арендодателя. А неправильно составленный договор не освобождает арендатора от обязанностей налогового агента по НДС (п. 4 ст. 173 НК РФ). Поэтому, как правило, организации начисляют НДС не по расчетной, а по прямой ставке и перечисляют его в бюджет за счет собственных средств. Некоторые арбитражные суды считают, что такой способ уплаты НДС не противоречит законодательству (см., например, определение ВАС РФ от 23 сентября 2010 г. № ВАС-10832/10, постановления ФАС Уральского округа от 6 ноября 2012 г. № Ф09-10574/12, от 11 мая 2010 г. № А76-23629/2009-35-529, от 25 февраля 2010 г. № Ф09-832/10-С2).

Чтобы не было споров с проверяющими, заключите с арендодателем дополнительное соглашение (ст. 450 ГК РФ). В нем укажите арендную плату с НДС.

 

Ситуация: должна ли российская организация исполнять обязанности налогового агента по НДС, если она арендует земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности

Нет, не должна.

Исполнение обязанностей налогового агента подразумевает перечисление в бюджет налогов, удержанных из доходов налогоплательщиков (п. 1 ст. 24 НК РФ). То есть из доходов лиц, которые совершают налогооблагаемые операции, но по тем или иным причинам освобождены от обязанностей самостоятельно определять налоговую базу и платить налог в бюджет.

По общему правилу организация должна исполнять обязанности налогового агента по НДС, если государственное (муниципальное) имущество она арендует непосредственно у органов исполнительной власти и управления (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).

Однако арендная плата за право пользования природными ресурсами освобождается от обложения НДС (подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). Земля является природным ресурсом (ст. 9 Конституции РФ). Значит, если организация арендует государственную (муниципальную) землю, обязанности удерживать и перечислять НДС в бюджет у нее не возникает. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21.

Тем не менее включить сведения о такой операции в раздел 7 деклараций по НДС нужно: налоговые агенты должны заполнять этот раздел наряду с налогоплательщиками (п. 44 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 29 октября 2014 г. № ММВ-7-3/558).*

Отдельный случай – когда организация арендует земельный участок, находящий в государственной собственности, у казенного учреждения. Эта услуга вообще не признается объектом налогообложения (подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, письма Минфина России от 26 января 2016 г. № 03-07-11/2939, от 24 марта 2013 г. № 03-07-15/12713, ФНС России от 21 апреля 2014 г. № ГД-4-3/7605). Отражать такую операцию в декларации по НДС тоже не нужно. Дело в том, что в абзаце 1 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ речь идет только об аренде государственного имущества у органов исполнительной власти и управления. Казенные учреждения там не указаны. А значит, организация не признается налоговым агентом в отношении этой операции. Казенное учреждение – арендодатель должно будет самостоятельно составить и сдать декларацию по НДС, отразив сумму арендной платы в разделе 7.

Пример отражения в декларации по НДС платы за аренду земельного участка, принадлежащего государству

ООО «Альфа» арендует два земельных участка, находящихся в муниципальной собственности:

  • в городе Мытищи у казенного учреждения. Месячная стоимость аренды – 100 000 руб.;
  • в городе Дмитрове непосредственно у городской администрации. Месячная стоимость аренды – 150 000 руб.

При заполнении декларации по НДС в разделе 7 бухгалтер «Альфы» указал:

По участку, находящемуся в городе Дмитрове:

  • код операции (графа 1) – 1010251;
  • стоимость приобретенных услуг, не облагаемых налогом (графа 3) – 450 000 руб. (150 000 руб. × 3 мес.).

В отношении земельного участка, арендованного у казенного учреждения в городе Мытищи, «Альфа» декларацию по НДС не заполняет.

Если земельный участок, арендованный у органов власти, был передан в субаренду, то в отношении платы, поступающей от субарендатора, организация-арендатор, применяющая общую систему налогообложения, признается плательщиком НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). С этих сумм организация должна начислять налог и платить его в бюджет на общих основаниях. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 18 октября 2012 г. № 03-07-11/436 и ФНС России от 18 июня 2015 г. № ГД-3-3/2391.

 

2. Из рекомендации

 

Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг)

 

Ситуация: как начислить НДС при продаже здания вместе с земельным участком. Стоимость каждого объекта в договоре не выделена

НДС рассчитайте исходя из балансовой стоимости каждого объекта (здания и участка) с учетом поправочного коэффициента.

В рассматриваемой ситуации следует применять порядок, предусмотренный статьей 158 Налогового кодекса РФ. То есть налоговую базу по НДС нужно определить отдельно по каждому виду имущества (земельному участку и зданию).*

Для этого нужно рассчитать стоимость каждого объекта по формуле:

Стоимость земельного участка (здания) = Балансовая стоимость земельного участка (здания) × Поправочный коэффициент

Поправочный коэффициент рассчитайте так:

Поправочный коэффициент = Цена реализации единого объекта : Совокупная балансовая стоимость здания и земельного участка

Поскольку реализация земельных участков НДС не облагается, налог нужно начислить только со стоимости здания.

НДС со стоимости здания рассчитайте по формуле:

НДС = Стоимость здания : 18/118

Реализацию участка вместе с расположенным на нем зданием оформите сводным счетом-фактурой. В нем укажите стоимость каждого объекта в отдельности. При этом в итоговой строке по графе 9 «Стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав с налогом – всего» укажите общую стоимость участка со зданием. Поскольку продажа земельного участка НДС не облагается, в графах 7 «Налоговая ставка» и 8 «Сумма налога» по строке, где указана стоимость земельного участка, поставьте прочерки. К сводному счету-фактуре приложите акты инвентаризации с указанием балансовой стоимости каждого из объектов (п. 4 ст. 158 НК РФ).

Так рекомендует поступать Минфин России в письме от 27 марта 2012 г. № 03-07-11/86.

Пример: как начислить НДС при продаже здания вместе с земельным участком

ООО «Альфа» продает земельный участок вместе с расположенным на нем зданием склада. Общая цена реализации – 160 000 000 руб.

Балансовая стоимость земельного участка – 45 000 000 руб., здания склада – 72 000 000 руб.

Чтобы определить налоговую базу, бухгалтер рассчитал поправочный коэффициент:

160 000 000 руб.: (45 000 000 руб. + 72 000 000 руб.) = 1,36752137

Налоговая база по зданию склада равна:

72 000 000 руб. × 1,36752137 = 98 461 538 руб.

С этой суммы бухгалтер начислил НДС по ставке 18/118 процентов.

98 461 539 руб. × 18/118 = 15 019 557 руб.

Цена земельного участка равна:

45 000 000 руб. × 1,36752137 = 61 538 462 руб.

Поскольку реализация земельных участков не облагается НДС, налог с него бухгалтер не начислял.

В сводном счете-фактуре бухгалтер отразил стоимость каждого объекта. При этом по земельному участку в графах 7 и 8 счета-фактуры бухгалтер поставил прочерки.

На стоимость реализованного участка с расположенным на нем зданием бухгалтер оформил сводный счет-фактуру.

 

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 10.28%
  • Да, с фондом 31.78%
  • Да, с инспекцией и фондом 10.28%
  • Нет, сверку еще не проводили 47.66%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль