О строительстве домов и реализации готовой продукции

112

Вопрос

ООО на УСН «Доходы минус расходы» с 2010г. вело строительство жилого дома с целью продажи квартир. Строительство выполнялось подрядным способом за счет кредитных средств и займов, полученных от физлица. В ноябре 2014г. с физлицом, предоставившим займ для строительства дома, заключили дог. долевого участия, с указанием суммы вознаграждения застройщика. Дог. долевого участия поэтапной сдачи работ не предусмотрено. В декабре 2014г. часть полученных займов (без суммы вознаграждения Застройщика) зачли в счет оплаты по дог. долевого участия. Акт ввода в эксплуатацию дома получен в январе 15г. Акт приема передачи дольщику квартиры подписан в марте 2015г. Может ли ИФНС не признать суммы, зачтенные по дог. займа в счет оплаты по дог. долевого участия целевым финансированием, и доначислить налог как с полученного дохода за 2014г.? Все расходы по стр-ву дома собирались на балансовом счете 08.3. После ввода дома в эксплуатацию квартиры оприходованы на балансовый счет 43 (проводка дебет 43-кредит08.3). В октябре 2015г. была продана квартира по договору купли-продажи. Денежные средства за проданную квартиру были получены 2-мя платежами: аванс-в октябре 2015 г. и окончательный расчет в ноябре 2015г. При расчете УСН за 2015г. доходом будет являться цена договора купли-продажи минус себестоимость квартиры числящейся на 43 счете, а именно Д-т 62 – К-т 90,1; Д-т 90.2 –К-т 43, т.е. разница между ценой реализ. и себестоимостью квартиры?

Ответ

1. При заключении договора долевого участия с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 г. проведение взаимозачета невозможно. Таким образом, суммы зачтенные по договору займа, могут быть не признаны целевым финансированием.

2. Доходом будет являться выручка от реализации (цена по договору). Выручку уменьшите на расходы, связанные со строительством (себестоимость) и реализацией квартиры.

Обоснование
 

Из рекомендации

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

УСН

Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе строительства средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.

Доходом застройщика, который строит подрядным способом, является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Как правило, это экономия целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7). Доход в виде экономии учтите на дату подписания передаточного акта на квартиру (письмо Минфина России от 15 сентября 2014 г. № 03-11-09/45958).

Из рекомендации

Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию готовой продукции

УСН

Независимо от того, какой объект налогообложения выбрала организация, доходы от реализации готовой продукции учтите при расчете единого налога (ст. 346.15 и 249 НК РФ). Доходом будет являться выручка от реализации. В состав выручки от реализации включите также авансы, полученные в счет предстоящей поставки готовой продукции (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249 НК РФ). Как рассчитать выручку, см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.

Если организация на упрощенке выбрала объектом налогообложения доходы, уменьшенные на расходы, выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:
– расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств;
– затраты на приобретение или самостоятельное создание нематериальных активов;
– материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
– расходы на оплату труда;
– суммы «входного» НДС, уплаченного поставщикам, и т. д.

Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке.

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 4, апрель 2008

Взаимозачет застройщика с дольщиком возможен?

Организация – застройщик многоквартирного дома заключает договор долевого участия. Дольщик – физическое лицо должен внести денежный взнос. В то же время у дольщика есть право требования по задолженности застройщика третьей организации на сумму, эквивалентную взносу. Можно ли произвести взаимозачет в данном случае? Как отразить ситуацию в бухгалтерском и налоговом учете? Давайте разбираться.

Дольщик должен внести деньги

Обратите внимание: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Поэтому при заключении договора долевого участия с физическим лицом в соответствии с указанным законом проведение взаимозачета невозможно.

В то же время физическое лицо может вносить свою долю в строительство дома или другого объекта недвижимости материалами. В этом случае возникающие отношения в рамках договора будут регулироваться Гражданским кодексом РФ и законодательством об инвестиционной деятельности.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Так, согласно статье 1 Федерального закона № 39-ФЗ, в качестве инвестиций могут выступать как денежные средства, так и иное имущество, в том числе и материальные ценности.

Рассмотрим порядок проведения взаимозачета в этом случае на практической ситуации.

Застройщик приобрел материалы

Предположим, организация А продает строительные материалы организации Б (500 000 руб., в том числе НДС – 76 271,19 руб.), которая является застройщиком объекта недвижимости.

У организации Б заключен договор инвестирования в строительство с физическим лицом (500 000 руб. без НДС). Организация А по договору уступки права требования уступает физическому лицу право требования от организации Б (500 000 руб. с НДС) за поставленные стройматериалы. В итоге получается, что организация Б должна физическому лицу 500 000 руб. с НДС за поставленные стройматериалы, а физическое лицо должно организации Б 500 000 руб. без НДС по договору инвестирования.

Приобретенные материалы принимаются организацией Б к бухгалтерскому учету в составе материально-производственных запасов по фактической себестоимости. При приобретении за плату она включает сумму фактических затрат организации на приобретение материалов, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (п. 2,56 ПБУ 5/01).

Оприходование материалов отражается по дебету счета 10 «Материалы» по стоимости их приобретения (без учета НДС) в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

В то же время средства целевого назначения, которые получены в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий (в данной ситуации это средства дольщика – физического лица), отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Как провести взаимозачет?

Одним из способов прекращения существующих обязательств является зачет взаимной задолженности. Правоотношения сторон при проведении взаимозачета регулируются главой 26 Гражданского кодекса РФ. Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого либо наступил, либо не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Случаи недопустимости зачета установлены статьей 411 Гражданского кодекса РФ. При этом проведение зачета между юридическим и физическим лицом не запрещено.

В бухгалтерском учете организации Б погашение дебиторской задолженности физического лица по договору инвестирования зачетом переуступленной физическому лицу кредиторской задолженности перед организацией А за приобретенные материалы отражается записью по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Правовая природа НДС в совокупности с принципом равенства налогообложения предполагает, что при проведении взаимозачета в бюджет должны вноситься такие же суммы налога, как при использовании возмездного договора, плату за исполнение своих обязанностей по которому сторона получает непосредственно деньгами.

Таким образом, организация Б не вправе претендовать на налоговые вычеты. Ведь при совершении хозяйственных операций ею не были понесены фактические затраты в виде отчуждения какого-либо имущества в пользу поставщика организации А.

Также физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, не является плательщиком НДС. Следовательно, все правоотношения по переуступке прав требования и зачету встречных обязательств с его участием не порождают у организации Б права на применение налоговых вычетов при исчислении НДС.

Из этого следует, что сумма НДС, предъявленная поставщиком материалов, относится к прочим расходам организации записью по дебету счета 91 «Прочие доходы» и кредиту счета 19.

Пример

По рассмотренным выше операциям бухгалтер организации Б сделает следующие проводки:

Дебет 10 Кредит 60
– 423 728,81 руб. (500 000 – 76 271,19) – оприходованы материалы;

Дебет 19 Кредит 60
– 76 271,19 руб. – отражена сумма НДС;

Дебет 76 Кредит 86
– 500 000 руб. – отражена сумма, подлежащая получению по договору инвестирования;

Дебет 60 Кредит 76
– 500 000 руб. – отражен взаимозачет;

Дебет 91 Кредит 19
– 76 271,19 руб. – отражена сумма НДС в составе прочих расходов.


Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль