Как оспорить кадастровую стоимость

169

Вопрос

У предприятие находятся в хоз. ведения 3 нежилых зданий расположенных на одном земельном участке. Данный земельный участок не оформлен (нет договора аренды, и нет гос. регистрации). Администрация провела проверку нежилых зданий и на основании проверке выставила расчет неосновательного обогащения за использование земельных участков.... площадь они брали не земельных участков, а взяли площадь нежилых помещений. Предприятие не согласна и с предоставленными расчетами, т.к. считает что кадастровая стоимость должна считаться исходя из земельного участка на котором расположены 3 нежилых помещений. Если предприятие оформит, земельный участок на котором расположены нежилые помещения., то администрация должна пересчитать кадастровую стоимость всего земельного участка на котором расположены объекты исходя уже и площадь зем. участка, а не площадь нежилых помещений? Как можно оспорить кадастровую стоимость земельного участков?

Ответ

сообщаем следующее: Сама администрация не устанавливает кадастровую стоимость участка, поскольку стоимость участка уже должна быть установлена в ГКН (при условии, что участок поставлен на кадастровый учет). При этом, если предприятие оформит, земельный участок на котором расположены нежилые здания, то размер арендной платы будет определяться в зависимости от кадастровой стоимости арендованного земельного участка на котором расположены здания, а не от площади нежилых помещений.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости приведено в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Как оспорить кадастровую стоимость

«В данной рекомендации рассмотрены вопросы о том, по каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, куда и в каком порядке для этого нужно обратиться, какие представить документы.

Если арендатор, собственник или иное заинтересованное лицо не согласны с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка, строения, здания, сооружения), они могут обратиться:

– в суд;

– в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки и используется для расчета:

– арендной платы за использование земель;

– выкупной цены объекта недвижимости;

– сумм земельного налога;

– налога на имущество физических лиц. Так, с 1 января 2015 года на территории Москвы действует новый порядок исчисления налоговыми органами налога на имущество физических лиц. Этот налог определяют исходя из его кадастровой стоимости (гл. 32 НК РФЗакон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц»). Как именно он рассчитывается (объекты налогообложения, ставки налога, налоговые вычеты и др.), разъяснено в информации ФНС России от 7 августа 2015 г.

Оспаривание кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке созданы специальные органы – комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости"»).

Комиссии создаются по одной в каждом субъекте РФ.

Порядок обращения в комиссию устанавливает глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в комиссию:

  • в период с даты внесения в кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в кадастр результатов очередной кадастровой оценки или
  • в сроки, установленные статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости и получить иные необходимые сведения можно на официальном сайте Росреестра. На этом сайте в разделе «Электронные услуги и сервисы» нужно выбрать подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (информация ФНС России от 7 августа 2015 г.). Поиск информации здесь ведется по кадастровому номеру, условному номеру и адресу земельного участка или иного объекта недвижимости. Этот номер указан в свидетельстве о регистрации права собственности, а также в кадастровом паспорте.

Если заинтересованное лицо хочет уточнить кадастровую оценку, оно вправе обратиться за разъяснениями в управление Росреестра (филиал кадастровой палаты Росреестра). По запросу, содержащему кадастровый номер объекта недвижимости, можно получить информацию о его кадастровой стоимости, а также сведения о расчетах этой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в кадастр недвижимости, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Форма такой справки утверждена приказом Минэкономразвития России от 1 октября 2013 г. № 566.

Для этого нужно обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ с запросом. Этот запрос оформляется в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75).

Обоснование

Управление Росреестра осуществляет разъяснение результатов последней государственной кадастровой оценки земель. Исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает в себя процедуру разъяснения результатов государственной кадастровой оценки по запросам заинтересованных лиц.

Разъяснение осуществляется как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка (п. 13.1–13.4Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения кадастровой оценки земель», утв. приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215).

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, можно получить (ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»):

– в виде копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

– в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости;

– в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости;

– в виде кадастрового плана территории;

– в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (эта форма справки действует с 10 января 2014 года).

– в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещаются на официальном сайте Росреестра в Интернете (постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков»).

Заявитель может направить запрос по своему выбору:

– в виде бумажного документа, представляемого при личном обращении;

– в виде бумажного документа путем его отправки по почте;

– в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра в Интернете;

– в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.

Орган кадастрового учета предоставляет сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в течение пяти рабочих дней с даты получения запроса (п. 2 и 41 приказа Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75 «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости»).

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут стать (абз. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого объекта.

Чтобы выявить основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости:

– к заказчику работ по определению кадастровой стоимости;

– в орган кадастрового учета о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заказчик работ и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю сведения в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса (абз. 17 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Какие документы нужно представить в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявителю нужно подать в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по одному из оснований оспаривания:

– заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

– либо заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление в комиссию могут подать правообладатель (собственник, арендатор) и иное заинтересованное лицо в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Кроме заявления, нужно собрать и представить в комиссию (абз. 18 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если основанием пересмотра кадастровой стоимости является недостоверность сведений);
  • отчет на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов). Такое заключение должно быть составлено на бумажном носителе и в форме электронного документа. Заключение готовит эксперт саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.*

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссия к рассмотрению не примет. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также можно приложить иные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявления. Уведомление направляется:

– в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости и результаты определения кадастровой стоимости которого оспаривает заявитель;

– лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе:

– отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

– принять решение о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если же заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, то комиссия:

  • принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или
  • отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом заявителя и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

Внимание! С 6 августа 2014 года из компетенции арбитражных судов исключены дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Такие дела теперь независимо от субъектного состава заявителей рассматривают суды общей юрисдикции: республиканские, краевые, областные, суды городов федерального значения и др. (см. ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 1 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного суда РФ 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 24 декабря 2014 года; далее – Обзор судебной практики). Эти изменения затронули (Федеральный закон от 4 июня 2014 г. № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами»; далее – Закон № 143-ФЗ):

Как указал Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики, норма, содержащаяся в пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ и устанавливающая подсудность дел по спорам об определении результатов кадастровой стоимости, введена в действие с 6 августа 2014 г. (с даты вступления в силу Закона № 143-ФЗ). И поэтому именно с этой даты дела об оспаривании кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов.

Однако на практике все же возникают определенные вопросы. В частности, можно ли передать такие дела по подсудности в суд общей юрисдикции в следующих случаях:

  • арбитражный суд принял заявление к производству до вступления таких изменений в силу;
  • заявитель направил в арбитражный суд заявление по почте до 6 августа 2014 года, а оно поступило после вступления изменений в силу;
  • заявление поступило в арбитражный суд до 6 августа, но суд его оставил без движения и принял только после вступления изменений в силу.

Заместитель председателя Верховного суда РФ издал письмо от 2 октября 2014 г. № 7ВС-4473/14 об урегулировании подобных вопросов, которое было разослано в арбитражные суды. Так, Президиум Арбитражного суда Западно-Сибирского округа дал свои разъяснения (информация от 10 октября 2014 г. № Б/Н) со ссылкой на это письмо. Оно указывает на то, что дела по спорам об определения кадастровой стоимости арбитражный суд рассматривает, если:

  • он возбудил дело на основании заявления, которое заявитель успел подать в арбитражный суд до 6 августа 2014 года, то есть до даты вступления в законную силу Закона № 143-ФЗ, и
  • производство по этому делу по состоянию на 6 августа 2014 года не было завершено.

При этом Верховный суд РФ подчеркнул, что прекращение производства по делам в указанных случаях повлечет нарушение гарантированных статьями 46 и 47 Конституции РФ прав заявителей на судебную защиту и на рассмотрение дела тем судом, к подсудности которого оно отнесено законом (ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 3 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики).

Также арбитражный суд примет к производству заявление в следующих случаях:

  • заявитель подал его в арбитражный суд до 6 августа 2014 года и
  • до указанной даты суд оставил заявление без движения в связи с нарушениями требований статей 125 и126 Арбитражного процессуального кодекса РФ (ч. 1 ст. 128 АПК РФ), а
  • обстоятельства, которые послужили основанием для оставления без движения, были устранены после 6 августа 2014 года.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики пояснил, что такой вывод основан на положении, которое содержится в части 3 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В частности, если обстоятельства, которые послужили основанием для оставления заявления без движения, устранены в срок, установленный в определении арбитражного суда, заявление считается поданным в день его первоначального поступления.

Однако если заявление поступило в арбитражный суд после 6 августа 2014 года, то арбитражный суд вернет его на основании пункта 1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом, возвращая заявление, суд укажет, в какой суд заявителю нужно обратиться для того, чтобы подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Так, в примере из судебной практики, приведенном ниже, арбитражный суд пришел к выводу о том, что с заявлением об установлении кадастровой стоимости нужно было обращаться в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд, так как уже вступили в силу изменения о подведомственности.

Пример из практики: арбитражный суд прекратил производство по делу об оспаривании кадастровой стоимости, так как оно подведомственно суду общей юрисдикции

ОАО «ЗЖБИ "С."» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости в сумме 59 764 000 руб.

Однако арбитражный суд прекратил производство по делу по следующим основаниям:

1. В статью 24.19 Закона № 135-ФЗ внесены изменения, которые исключили дела о рассмотрении споров о результатах кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов (ст. 3 Закона № 143-ФЗ).

2. Судебными органами, которые теперь уполномочены рассматривать споры о результатах определения кадастровой стоимости независимо от субъектного состава заявителей, являются суды общей юрисдикции. Таковыми выступают, в частности, верховный суд республики, краевой, областной, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа. Это следует из действующей редакции статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, части 1 статьи 13 этого же закона, а также пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, куда также были внесены изменения.

3. Дата вступления в силу изменений о подведомственности установлена по истечении 180 дней со дня вступления в силу Закона РФ о поправке в Конституции РФ от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации». Это соответствует дате – 6 августа 2014 года (ст. 16 Закона № 143-ФЗ).

4. Согласно разъяснениям, которые приведены в письме Верховного cуда РФ от 2 октября 2014 г. № 7ВС-4473/14, пункт 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ (о подсудности дел о спорах о результатах кадастровой стоимости) введен в действие с 6 августа 2014 года. Именно с этой даты дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

5. Из сведений программного комплекса «Судебное арбитражное делопроизводство» и отметки на самом исковом заявлении следует, что представитель истца сдал исковое заявление в суд 6 августа 2014 года. То есть на момент подачи искового заявления оно уже не подлежало рассмотрению в арбитражном суде. Следовательно, данный спор арбитражному суду не подведомственен. Истцу нужно обратиться в республиканский верховный суд.

Производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду (определение Арбитражного суда Республики Дагестан от 8 октября 2014 г. по делу № А15-3072/2014).

Обратиться за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости закон позволяет в такие инстанции:

  • суд;
  • комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 года предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц не требовалось. Поэтому они могли выбирать, обращаться сразу в суд или сначала в комиссию. Однако Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внес существенные изменения в главу III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона № 135-ФЗ.

Теперь (с 22 июля 2014 года) установлен разный порядок для физических лиц и организаций, которые хотят оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде.

Физическим лицам, как и прежде, необязательно предварительно обращаться в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. А вот юридические лица могут оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде только в таких случаях:

  • комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию;
  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия не рассмотрела в течение месяца с даты его поступления.

То же самое правило касается и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Эта позиция также отражена на официальном сайте Росреестра.

Кроме того, 30 июня 2015 года Пленум Верховного суда РФ принял постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление № 28). Он пояснил, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости нужно понимать предъявление любых требований, возможным результатом удовлетворения которых станет изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости (абз. 4 п. 1 постановления № 28).

С 15 сентября 2015 года оспаривание кадастровой стоимости производят по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ). Ранее этой даты оспаривание осуществлялось по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости теперь оспаривают в судебном порядке административные истцы (п. 2 постановления № 28). Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с соответствующим иском в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности. Причем такое административное заявление можно подать не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов в кадастр, если на момент обращения в него не внесены (ст. 245 КАС РФ):

  • результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, либо
  • сведения, связанные с изменением характеристик объекта недвижимости, которые повлекли изменение его кадастровой стоимости.

Оспаривая кадастровую стоимость, можно потребовать:

  • установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
  • изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при ее определении, в том числе исправить техническую или кадастровую ошибку;
  • оспорить решения или действия (бездействие) комиссии.

Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости по форме и содержанию должно соответствовать требованиям статьи 125 КАС РФ. К нему нужно приложить как общие для всех административных исков документы, названные в статье 126 КАС РФ, так и документы, перечисленные специально для исков об оспаривании кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

Административный иск об оспаривании кадастровой стоимости нужно подавать в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения:

  • заказчика работ либо
  • государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Порядок рассмотрения искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости определен в статье 247 КАС РФ.

Требования об оспаривании кадастровой стоимости не рассматриваются совместно с иными требованиями. Например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. Требование о признании правового акта недействующим также не рассматривается совместно с требованием об оспаривании кадастровой стоимости (п. 5 постановления № 28).

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться (п. 6 постановления № 28):

  • юридические и физические лица, которые владеют объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности.

Кроме того, оспаривать кадастровую стоимость могут:

  • органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
  • бывший собственник объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности такого лица как налогоплательщика;
  • участник долевой собственности – независимо от согласия других сособственников;
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в частной собственности, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить ее, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо иначе в письменной форме;
  • лица, которые имеют исключительное право выкупа или аренды участка, находящегося в публичной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;
  • прокурор. Он может обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, государства, субъектов РФ и муниципальных образований.

Пленум разъяснил, что под досудебным порядком урегулирования спора о кадастровой стоимости нужно понимать предварительный порядок обращения в комиссию, который действует для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления. К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости нужно приложить документы, подтверждающие соблюдение такого порядка. О соблюдении досудебного порядка свидетельствуют (п. 9 постановления № 28):

  • решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо
  • документы, которые подтверждают факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Для физических лиц обращение в комиссию не обязательно. На индивидуальных предпринимателей также не распространяются требования о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию (п. 10 постановления № 28).

Для определения арендной платы и выкупной цены новая кадастровая стоимость (п. 28 постановления № 28):

  • действует с 1 января календарного года, в котором подано заявление о ее пересмотре, и
  • применяется до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в кадастр недвижимости.

Изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу. Это следует из пункта 29 постановления № 28.*

Внимание! В комиссию можно обратиться за пересмотром только тех результатов кадастровой оценки, которые получены после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ).

Положения Закона № 167-ФЗ, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости в суде или в комиссии, не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения 60 дней после даты официального опубликования данного закона и работы по осуществлению которой не завершились в этот срок (т. е. до 26 сентября 2010 года). Такое правило содержит статья 5 Закона № 167-ФЗ.

Дело в том, что положение об оспаривании кадастровой стоимости в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было введено Законом № 167-ФЗ. В связи с этим результаты определения кадастровой стоимости, полученные по договорам на проведение оценки, которые были заключены до истечения 60 дней со дня официального опубликования Закона № 167-ФЗ, можно оспорить только в суде (письмо Минэкономразвития России от 2 августа 2011 г. № ОГ-Д06-747В).

Это подтверждает и судебная практика. По одному из судебных споров общество заявило требования об изменении внесенной в кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка. Суд указал, что поскольку государственный контракт на проведение кадастровой оценки был заключен 26 июля 2010 года (до истечения 60 дней после даты официального опубликования закона) и результаты такой оценки были утверждены постановлением от 24 декабря 2010 г., то к отношениям сторон нормы закона не применяются. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке (п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316).

Поэтому суд пришел к выводу, что требование общества подлежит рассмотрению в суде. В результате рассмотрения этого спора суд удовлетворил требование истца в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку закон допускает такую возможность (постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2012 г. по делу № А65-33809/2011определением ВАС РФ от 16 января 2013 г. № ВАС-17879/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Судебные споры об оспаривании кадастровой стоимости возникают в случаях:

– несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства и техническим документам по государственной кадастровой оценке;

– несоблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов этой оценки;

– несоблюдения порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

– установления кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость разными способами, в частности, оно может:

– просить привести кадастровую стоимость в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости, оспорить отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;

– заявить об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости;

– оспаривать нормативный акт субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости можно отметить два постановления Президиума ВАС РФ: от 21 сентября 2010 г. № 7309/10от 28 июня 2011 г. № 913/11.

На право требовать приведения кадастровой стоимости в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости было указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. № 7309/10. Президиум ВАС РФ разъяснил, что в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены органами исполнительной власти субъектов РФ. Под утвержденными результатами кадастровой оценки понимаются показатели, непосредственно указанные в акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, которые применялись для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Президиум ВАС РФ признал незаконными действия управления Росреестра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, а также признал неправильным размер кадастровой стоимости, определенный исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости. Следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственный кадастр на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных нормативным актом субъекта РФ.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ отметил, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость. То есть можно оспаривать кадастровую стоимость земли по мотивам экономической необоснованности и несоответствия рыночной стоимости.

Приведем несколько примеров из судебной практики, когда удавалось оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В первом примере арендатор требовал применить надлежащий удельный показатель кадастровой стоимости и оспаривал отнесение земельного участка к пятой группе разрешенного использования. Установленная кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, которую арендатор должен вносить за пользование этим земельным участком. Суд пришел к выводу о правомерности требований, поскольку отнесение земельного участка к пятому виду разрешенного использования возлагало на арендатора обязанность по перечислению арендной платы в завышенном размере на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости. Поэтому суд обязал применить в отношении спорного земельного участка надлежащий удельный показатель кадастровой стоимости.

Пример из практики: суд счел, что комиссия неправомерно отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку при ее установлении применялся неправильный удельный показатель кадастровой стоимости

Распоряжением департамента государственного имущества и земельных отношений был предоставлен в аренду земельный участок. ООО «И.» и департамент заключили договор аренды указанного земельного участка. Впоследствии арендодателем по договору стала мэрия г. Ульяновска.

В государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о земельном участке, а именно: категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для здания автостоянки (литеры А, I, II), кадастровая стоимость – 13 637 700,30 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 1354,29 руб./кв. м.

Постановлением правительства Ульяновской области был установлен средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в городе Ульяновске и отнесенных к третьей группе разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, который составляет 1008,78 руб./кв. м. В то же время данным постановлением утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:61 в размере 36 237 918,45 руб.

В кадастровом паспорте земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка указан в размере 3598,60 руб./кв. м, что соответствует пятой группе разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Поскольку применение этого удельного показателя кадастровой стоимости привело к повышенному расчету кадастровой стоимости спорного земельного участка и, как следствие, к увеличенному размеру арендной платы, арендатор обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Однако комиссия отклонила заявление арендатора. Она пришла к выводу о том, что основной целью использования участка является извлечение прибыли. Следовательно, основания для отнесения земельного участка к третьей группе разрешенного использования отсутствуют.

В связи с этим арендатор обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в арбитражный суд. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, пришел к выводу о правомерности его требований по следующим основаниям.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Как правильно указали суды предыдущих инстанций, вид разрешенного использования земельного участка является одной из важнейших его характеристик при определении кадастровой стоимости.

В рассматриваемом случае земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2009 году и с этого времени был учтен как используемый для здания автостоянки. Однако из отчета от 2011 года об определении кадастровой стоимости земельных участков следует, что земельный участок отнесен к пятой группе разрешенного использования – как земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. При этом доказательства того, что на этом земельном участке расположены объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания либо что планируется размещение таких объектов, отсутствуют. Нет доказательств и того, что земельный участок в установленном законом порядке был отнесен к виду разрешенного использования «земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Между тем отнесение земельного участка к группе видов разрешенного использования для целей государственной кадастровой оценки земель осуществляется в соответствии с правоустанавливающими документами на земельный участок. В рассматриваемом случае изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка в установленном порядке не производилось.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости, а именно: при определении кадастровой стоимости был использован неправильный вид разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, у комиссии отсутствовали основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Довод ответчика, что отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков никем не оспорени не отменен, суд не принял во внимание, поскольку статья 24.19 Закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 346-ФЗ) не ставит возможность защиты своих прав и законных интересов в зависимость от обжалования таких отчетов. Также суд не принял во внимание и тот довод, что на заседании комиссии присутствовал представитель собственника спорного земельного участка, который не высказал возражений относительно принятого решения.

Возможность судебной защиты нарушенных прав и законных интересов не должна ставиться в зависимость от действий других лиц. В рассматриваемом случае установленная кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, которую арендатор должен вносить за пользование этим земельным участком. Неправомерность отнесения земельного участка к пятому виду разрешенного использования возлагает на арендатора обязанность по перечислению арендной платы в завышенном размере на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, поскольку спорный земельный участок используется под стоянку автомобилей и доказательств использования участка под другие цели не имеется, суды обязали применить в отношении этого участка удельный показатель кадастровой стоимости исходя из третьей группы видов разрешенного использования (постановление ФАС Поволжского округа от 19 июля 2013 г. по делу № А72-9897/2012).

В другом споре арендатор потребовал установить новую кадастровую стоимость на основании отчета о рыночной стоимости, а также внести изменения об этом в государственный кадастр недвижимости. Экспертное заключение об отчете по оценке рыночной стоимости земельного участка подтвердило, что отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд удовлетворил требования, поскольку установил существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, определенной оценщиком.

Пример из практики: суд пришел к выводу о том, что требования арендатора об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценки, правомерны и подлежат удовлетворению

Арендатор и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подписали договор аренды земельного участка.

Постановлением правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. № 708 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 47 002 223 руб. 73 коп.

В связи с этим арендатор обратился за защитой своих прав в суд. Он просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом, который подготовило ООО «Т.» Согласно этому отчету рыночная стоимость земельного участка составляет 13 354 000 руб. Также истец представил экспертное заключение, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков некоммерческим партнерством «Д.», об отчете по оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно этому экспертному заключению отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд рассмотрел обстоятельства дела и пришел к выводу о том, что действительно кадастровая стоимость должна быть пересмотрена с учетом рыночной стоимости земельного участка. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

По результатам оценки рыночной стоимости земельного участка, проведенной ООО «Т.», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на дату оценки в размере 13 354 000 руб. Согласно экспертному заключению, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков некоммерческим партнерством «Д.», отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Поскольку пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости и в отчете определена рыночная стоимость земельного участка в размере 13 354 000 руб., требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, суд признал подлежащим удовлетворению.

Непринятие комиссией решения не лишает истца права оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде. Оценка была проведена на дату установления кадастровой стоимости. Доказательства того, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена с учетом их рыночной стоимости, соответствует ей или приближена к ней по значению, в деле отсутствуют. Доказательства недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и занижения рыночной стоимости объекта при выбранных аналогах в отношении представленного истцом отчета оценки также не представлены. Вместе с тем, представлено экспертное заключение, в соответствии которым отчет соответствует требованиям законодательства РФ.

Согласно абзацу 4 пункта 2.2 определения Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 г. № 275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Следовательно, лицо, чьи права нарушает определенная уполномоченным органом кадастровая стоимость земельного участка, вправе требовать установления иной кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, в судебном порядке.

Заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка по существу имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Суд отклонил доводы ответчика о неверном толковании судом положений статьи 66 Земельного кодекса РФ и принял решение в пользу истца.

Таким образом, требования арендатора об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участков в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом, суд удовлетворил (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 г. по делу № А33-3569/2013).

В другом деле заинтересованное лицо оспаривало нормативный акт субъекта РФ, поскольку он нарушал права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка ввиду необоснованного завышения удельных показателей кадастровой стоимости. Суд удовлетворил заявленные требования и признал такой нормативный акт недействующим в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости.

Пример из практики: суд посчитал требования собственника об оспаривании кадастровой стоимости правомерными, в связи с чем признал нормативный акт субъекта РФ, которым был утвержден средний удельный показатель кадастровой стоимости, частично недействующим

Правительство Республики Дагестан приняло постановление, которым утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов муниципальных образований.

Представитель М.Г.М. по доверенности Ш.Н.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании этого постановления в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале № 30 г. Дагестанские Огни в сумме 954,70 руб. по «землям под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок».

В обоснование своих требований он ссылался на то, что оспариваемое постановление принято без соблюдения установленной федеральным законодательством процедуры проведения государственной кадастровой оценки земель и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка ввиду необоснованного завышения удельных показателей и, как следствие, завышенной платы земельного налога.

Решением Верховного суда Республики Дагестан заявленные требования удовлетворены.

Суд признал недействующим со дня принятия указанное постановление в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале № 30 г. Дагестанские Огни в сумме 954,70 руб. по «землям под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок».

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что Правительством Республики Дагестан и управлением Роснедвижимости по Республике Дагестан не представлены доказательства, подтверждающие законность установления удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (в т. ч. принадлежащего заявителю) (определение Верховного суда РФ от 22 мая 2013 г. № 20-АПГ13-2).

Совет

Можно значительно снизить размер арендных платежей, если оспорить неверно установленную кадастровую стоимость.

Кроме того, арендатор может при желании выкупить объект недвижимости гораздо дешевле. Ведь кадастровая стоимость применяется при расчете выкупной цены арендуемого имущества. Соответственно, если уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, то это повлечет за собой снижение выкупной цены.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи. Это позволит внести в договор соответствующие изменения, определив новую выкупную цену объекта недвижимости.

Это подтверждают примеры из судебной практики. В одном из споров арендатор добился значительного (в семь раз) уменьшения выкупной стоимости по договору купли-продажи, а также уменьшил в 60 раз размер арендной платы по договору аренды. Суд признал обоснованным его требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, что подтверждалось отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому суды удовлетворили в полном объеме исковые требования арендатора об урегулировании возникших при заключении договоров разногласий с администрацией, установив выкупную цену с учетом кадастровой стоимости.

Пример из практики: суды сочли правомерными требования арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, и удовлетворили иск об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи и аренды

ОАО «П.» (арендатор) решил выкупить арендуемый им земельный участок. В это время администрация (арендодатель) как раз утвердила новые результаты кадастровой оценки земель, которые не устроили арендатора.

Департамент направил арендатору письмо с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка и проекта договора аренды земельного участка. По условиям проекта договора купли-продажи покупатель приобретает в собственность земельный участок за 7 505 372 руб. 32 коп. По договору аренды земельного участка размер арендной платы составил 669 626 руб. 72 коп. в месяц.

Не согласившись с условиями проектов договоров в части определения цены выкупаемого земельного участка и размера арендной платы, арендатор направил департаменту письмо с приложением протокола разногласий. Арендатор исходил из того, что в проектах договоров на выкуп и аренду цена была сильно завышена.

Для обоснования своей позиции арендатор произвел оценку рыночной стоимости земельных участков. Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков подтверждал, что кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость. Исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11, в таком случае можно претендовать на установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости. Однако департамент отказал арендатору согласовывать такую выкупную цену и арендную плату. Поэтому арендатор подал в суд два иска:

  • об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости;
  • об урегулировании возникших разногласий при заключении договоров.

Арендатор просил определить цену выкупаемого земельного участка в размере 1 318 775 (один миллион триста восемнадцать тысяч семьсот семьдесят пять) руб. и установить арендную плату в размере 10 647 (десять тысяч шестьсот сорок семь) руб. 87 коп. в месяц.

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012).

На основании этого решения суды удовлетворили в полном объеме и требования арендатора об урегулировании разногласий, которые возникли при заключении договора с администрацией.

Апелляционная, а в дальнейшем и кассационная инстанции подтвердили правильность судебного решения.

В частности, кассационный суд указал, что суды обеих инстанций, «учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012, которым установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков, и принимая во внимание установленный факт приобретения объектов недвижимости, находящихся на спорных земельных участках, из государственной собственности в порядке приватизации, обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований». Выкупная цена должна соответствовать требованиям действующего законодательства на момент принятия судом решения об урегулировании разногласий по цене.

В результате выкупную стоимость имущества арендатору удалось существенно снизить. Он заключил договор купли-продажи недвижимости с выкупной стоимостью в семь раз ниже той, которую установил департамент (постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 марта 2013 г. № Ф03-1005/2013 по делу № А51-22874/2011)».

2.Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов

«Прибрести земельные участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, можно следующими способами:

  • заключить договор аренды на торгах в форме аукциона или без его проведения либо
  • приобрести в собственность земельный участок также на торгах либо без их проведения.

Подробнее см. Как определить способ выкупа или получения в аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок, который нужно соблюсти для того, чтобы таким образом оформить права на землю, установлен в Земельном кодексе РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, далее – Закон № 171-ФЗ).

Реализация указанного порядка может состоять из следующих этапов:

  • пройти процедуру предварительного согласования предоставления земельного участка (при необходимости);
  • составить заявление о предоставлении участка в аренду и собрать необходимые документы;
  • подать заявление в уполномоченный орган;
  • заключить договор аренды земельного участка;
  • зарегистрировать этот договор.

Этап 1 (факультативный). Предварительное согласование предоставления земельного участка

Предварительное согласование предоставления участка требуется, если он не сформирован и его границы не определены.*

Обоснование

До 1 марта 2015 года Земельный кодекс РФ устанавливал процедуру предварительного согласования места размещения объекта. Сейчас такого порядка нет.

По новым правилам не нужно готовить и согласовывать акт выбора земельного участка. Однако требуется предварительное согласование предоставления земельного участка.

Для этого нужно направить в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.

В заявлении необходимо указать:

  • фамилию, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН и ИНН (кроме случаев, если заявителем является иностранная организация);
  • кадастровый номер участка, если его границы подлежат уточнению;
  • реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование участка предусмотрено этим проектом;
  • кадастровый номер участка или кадастровые номера участков, из которых предусмотрено образование участка;
  • основание предоставления участка без торгов;
  • вид права, на котором заявитель желает приобрести участок, – аренда (если его можно получить на нескольких видах прав);
  • цель использования участка;
  • реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, если участок предоставляется взамен изымаемого участка;
  • реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории, если участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом (проектом);
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Содержание заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка определяет пункт 1 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ.

Уполномоченными органами (в которые нужно подать составленное заявление) являются администрация муниципального образования, на территории которого находится участок, и территориальное управление Росимущества. Куда именно подавать заявление о предварительном согласовании, зависит от того, кому принадлежит земельный участок – государственному или муниципальному органу (ст. 39.2 ЗК РФ).

К заявлению о предварительном согласовании предоставления участка нужно приложить (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ):

  • документы, подтверждающие право заявителя на предоставление в аренду земельного участка без торгов(предусмотрены перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утв. приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1). Подробнее о том, какие документы подтверждают права заявителя на получение земельного участка в аренду без проведения торгов, см.справку;
  • схему расположения земельного участка в случае, если участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой это предстоит сделать;
  • проектную документацию о местоположении, границах, площади и об иных характеристиках лесных участков (при предварительном согласовании предоставления лесного участка);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (если заявителем является иностранное юридическое лицо);
  • подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов (если такая организация хочет получить участок для ведения огородничества или садоводства).

Особое внимание стоит уделить схеме расположения земельного участка (если таковая необходима). Дело в том, что она также требует своего утверждения (это происходит одновременно с принятием решения о предварительном согласовании).

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка носит закрытый характер. К ним относятся следующие (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ):

  • схема не соответствует установленным требованиям к ее форме, формату или подготовке;
  • местоположение земельного участка совпадает с местоположением иного участка, образуемого согласно ранее принятому решению;
  • схема не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
  • схема разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам;
  • участок, образование которого предусмотрено схемой, размещен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Уполномоченный орган рассматривает заявление о предварительном согласовании предоставления участка в срок не более 30 дней с момента его подачи и направляет принятое решение заявителю (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ).

В срок не более 10 дней с момента его подачи уполномоченный орган может вернуть заявление (п. 3 ст. 39.15 ЗК РФ), если:

  • оно не соответствует предъявленным к нему требованиям;
  • оно подано в иной уполномоченный орган;
  • к нему не приложены все необходимые документы.

Если все соответствует закону, уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании и направляет его заявителю.

Отказ возможен только по основаниям, которые устанавливает закон (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ). Их перечень закрыт. К ним относятся следующие:

  • схема расположения участка, которая приложена к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка, не может быть утверждена;
  • участок, который предстоит образовать или границы которого подлежат уточнению, не может быть предоставлен заявителю.

Если уполномоченный орган принял решение о предварительном согласовании и утвердил схему расположения участка, то (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ):

  • проводят кадастровые работы и
  • ставят земельный участок на кадастровый учет.

На это нужно обратить особое внимание. Кадастровые работы проводятся только после того, как заявитель получит предварительное согласование предоставления земельного участка и утверждение схемы его расположения уполномоченным органом.

Кадастровые работы нужны для того, чтобы:

  • уточнить границы земельного участка (если принято решение о предварительном согласовании его предоставления) или
  • образовать земельный участок согласно проекту межевания территории или схеме расположения участка.

Это следует из подпункта 4 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ.

Кадастровые работы выполняет кадастровый инженер, которого привлекает для этого сам заявитель (п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ).

Этап 2. Составление заявления о предоставлении земельного участка в аренду и подготовка пакета прилагаемых к нему документов*

После предварительного согласования предоставления участка и постановки его на кадастровый учет (если такие действия требуются) нужно подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка. В нем нужно указать:

  • фамилию, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
  • наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН, ИНН, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
  • кадастровый номер участка;
  • основание предоставления участка без торгов;
  • вид права, на котором заявитель желает приобрести участок, – аренда (если предоставление участка заявителю возможно на нескольких видах прав);
  • реквизиты решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд (если участок предоставляется взамен изымаемого участка);
  • цель использования участка;
  • реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории, если участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом (проектом);
  • реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления участка в случае, если он образовывался или его границы уточняли на основании этого решения;
  • почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Перечисленные требования к содержанию заявления о предоставлении земельного участка устанавливает пункт 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

  • документ, подтверждающий личность заявителя, в частности паспорт (если заявитель направляет документы электронным способом, то к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность, в виде электронного образа такого документа. Представлять документ, удостоверяющий личность, не требуется, если заявление отправляется через личный кабинет единого портала или местного портала, а также если заявление подписано усиленной квалифицированной электронной подписью);
  • нотариально заверенное согласие супруга, если участок берет в аренду один из супругов (документ можно оформить у любого нотариуса на территории соответствующего субъекта РФ);
  • документ, который подтверждает полномочия представителя заявителя, в случае если с заявлением обращается представитель заявителя (таким документом является доверенность);
  • заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства (в случае если заявителем является иностранная организация; перевод документов можно оформить в любом бюро переводов на территории соответствующего субъекта РФ);
  • подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов, в случае если такая организация хочет получить земельный участок для ведения огородничества или садоводства (готовит такие списки, как правило, председатель или иное уполномоченное лицо некоммерческой организации);
  • документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП (такими документами являются государственные акты, свидетельства, регистрационные удостоверения, нотариально удостоверенные договоры и другие документы);
  • документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на земельный участок, если право на такой участок не зарегистрировано в ЕГРП;
  • сообщение заявителя (заявителей), которое содержит перечень всех зданий, сооружений, расположенных на участке, с указанием их кадастровых номеров и адресных ориентиров;
  • кадастровый паспорт участка либо кадастровая выписка об участке (кадастровый паспорт представляет собой документ в виде выписки из Государственного кадастра объектов недвижимости);
  • кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке (порядок получения аналогично предыдущему пункту);
  • кадастровый паспорт помещения (в случае обращения собственника помещения) в здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке;
  • выписку из ЕГРП о правах на участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений (представляет собой документ в виде выписки из ЕГРП (Росреестр) о зарегистрированных правах и ограничениях на объект недвижимости; получить может любое заинтересованное лицо, обратившись в центр государственных услуг «Мои документы» или подразделение Росреестра);
  • выписку из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем;
  • выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе – заявителе.

Документы, которые уже направляли в уполномоченный орган вместе с заявлением о предварительном согласовании (если предоставление участка было согласовано), можно не прикладывать (такие документы предусмотрены перечнем, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1, а также пунктами 4–6 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ).

Это следует из пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Подробнее см. Перечень документов, необходимых для получения земельного участка в аренду без проведения торгов.

Этап 3. Подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду*

Для того чтобы получить в аренду земельный участок, который находится в публичной собственности, заявление о предоставлении земельного участка с прилагаемыми к нему документами нужно подать:

  • в территориальное подразделение Росимущества или
  • в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок.

Это можно сделать одним из трех способов:

  • лично обратившись в уполномоченный орган (т. е. орган государственной власти или местного самоуправления, который принимает решение о предоставлении участка);
  • по почте (в этом случае нужно направить заказное письмо с уведомлением);
  • в электронной форме.

Электронный способ отправки заявления предусмотрен пунктом 2 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ и пунктом 26 статьи 34 Закона № 171-ФЗ с 1 июня 2015 года и регламентируется приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7.

Направить заявление в форме электронных документов можно (п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7):

При этом в заявлении нужно отметить, каким способом уполномоченный орган должен представить ответ (п. 3 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 января 2015 г. № 7).

Ответ уполномоченного органа может быть в виде:

  • бумажного документа, который заявитель получит при личном обращении;
  • бумажного документа, который уполномоченный орган направляет по почте;
  • электронного документа на официальном сайте, ссылку на который уполномоченный орган направляет заявителю по электронной почте;
  • электронного документа, который уполномоченный орган отправляет заявителю по электронной почте.

Заявление в форме электронного документа нужно подписать по выбору самого заявителя:

  • электронной подписью заявителя или
  • усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (представителя заявителя).

При направлении заявления о предоставлении земельного участка установлены следующие сроки (п. 5 и 7 ст. 39.17 ЗК РФ):

  • 30 дней – на рассмотрение заявления, принятие по нему решения и подготовку проекта договора аренды земельного участка;
  • 30 дней – на возврат заявителем в уполномоченный орган подписанных документов.

Уполномоченный орган может отказать по основаниям, исчерпывающий перечень которых указан в статье 39.16Земельного кодекса РФ. К ним относятся в том числе случаи, когда:

  • с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое не имеет права получить участок в аренду без проведения торгов;
  • указанный в заявлении участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;
  • указанный в заявлении участок предоставлен некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства.

В то же время уполномоченный орган может вернуть заявление заявителю, если:

  • оно не соответствует пункту 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ (т. е. заявление не содержит всех необходимых сведений);
  • заявитель подал заявление в иной уполномоченный орган;
  • к заявлению не приложены необходимые документы (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).

Однако это не мешает заявителю повторно обратиться с заявлением, исправив выявленные недочеты, или обратиться в иной уполномоченный орган (если заявление было подано не туда, куда нужно).

Если уполномоченный орган нарушит сроки рассмотрения заявления, откажет или будет бездействовать, то это необходимо обжаловать в суде. При этом нужно соблюсти порядок, предусмотренный для признания ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пример из практики: суд признал неправомерным отказ в предоставлении участка в аренду, поскольку собственник здания имел право приобрести право аренды участка

Компания «Б.» (далее – заявитель) обратилась в службу «одного окна» департамента (арендодатель) для того, чтобы получить земельный участок в аренду как правообладатель зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках. Арендодатель отказал заявителю. При этом он сослался на недостаточную точность описания границ участка, а также на то, что здание частично выходит за границы участка.

Компания «Б.» обратилась с иском в суд, требуя:

  • признать отказ незаконным;
  • обязать департамент оформить распоряжение о предоставлении участка в аренду.

Суд признал незаконным отказ госоргана, так как такой отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя. Отклоняя доводы департамента, суд указал на то, что они не имеют отношения к вопросу оформления прав аренды на сформированный и являющийся предметом договорааренды участок. Заявитель является собственником части помещений здания, которое расположено на участке, испрашиваемом в аренду. В порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ (утратила силу с 1 марта 2015 года) он имеет исключительное право на приобретение права аренды этого участка.

Исковые требования заявителя были удовлетворены (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2015 г. № Ф05-372/2015 по делу № А40-187097/13).

Этап 4. Заключение договора аренды земельного участка*

Если уполномоченный орган не обнаружит оснований для отказа в предоставлении земельного участка, то он:

  • готовит проект договора аренды земельного участка (в трех экземплярах),
  • подписывает его со своей стороны и
  • выдает или направляет (зависит от указанного в заявлении способа получения) заявителю на подписание.

Как определяют арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при аренде без проведения торгов

Арендную плату определяет публично-правовое образование (его орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками), которому принадлежит участок:

  • субъект РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена,
  • муниципальное образование – для муниципальных земель.

Так, размер арендной платы для договоров, которые стороны заключили без торгов, рассчитывают:

  • по кадастровой стоимости участка – в процентах, которые устанавливает постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждает Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости участков, которая определяется согласно законодательству об оценочной деятельности.*

В частности, на основании рыночной стоимости участка арендную плату определяют по договорам аренды участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 6Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением № 582).

Если переоформляют право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды участков, размер арендной платы устанавливают в пределах (абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»):

  • 2 процентов кадастровой стоимости арендуемых участков;
  • 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых участков из земель сельскохозяйственного назначения;
  • 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Арендная плата за муниципальный участок, который передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов, должна составлять 0,3 процента его кадастровой стоимости (в случае если они уже используют такой участок и обратились с заявлением о заключении договора аренды в течение шести месяцев с момента госрегистрации права муниципальной собственности на участок) (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Изменить годовой размер арендной платы при этом можно только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Подписанный со своей стороны договор аренды земельного участка заявитель обязан вернуть в уполномоченный орган.

Этап 5. Регистрация договора аренды земельного участка*

Для государственной регистрации договора аренды нужно совершить следующие действия (ст. 1316–1826 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)).

1. Выбрать государственный орган, куда сдавать документы

Варианта два:

  • подать документы в территориальное подразделение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения недвижимого имущества либо
  • обратиться в Центр государственных услуг «Мои документы» (новое название – Многофункциональный информационный центр (МФЦ))

У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Росреестр МФЦ

Плюсы:

– наличие предварительной записи на подачу документов;

– получение документов на следующий день после проведения регистрации

Минусы:

– наличие очередей;

– не всегда можно оплатить пошлину по месту сдачи документов;

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– необходимо заполнять заявление на регистрацию самостоятельно (не везде);

– предварительная запись на ближайшую дату не всегда доступна

Плюсы:

– минимальные очереди;

– вежливое обслуживание;

– удобно оплатить госпошлину;

– все сопутствующие государственные услуги под одной крышей

Минусы:

– не проводят правовую оценку принимаемых документов;

– срок получения документов на 4–10 дней больше за счет курьерской доставки с Росреестра

2. Собрать комплект документов для государственной регистрации

Документы, которые нужно представить на государственную регистрацию:

  • заявление о государственной регистрации прав (требования к заполнению и формату заявлений установлены приложениями 5 и 6 приказа Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722);
  • договор аренды – не менее двух подлинных экземпляров;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документы на юридическое лицо – устав;
  • решение (протокол) о создании общества;
  • решение (протокол) о назначении на должность постоянно действующего исполнительного органа;
  • копии свидетельств о государственной регистрации юридического лица и его постановке на налоговый учет.

Этот перечень не является исчерпывающим. Росреестр может потребовать и иные документы. С их перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

3. Сдать документы на регистрацию прав одним из удобных способов:

  • путем личного обращения,
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении,
  • в электронной форме.

Если документы направляются на регистрацию по почте, то нужно соблюсти следующие требования (абз. 3–58 п. 2 ст. 16 Закона о регистрации):

  • подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариусом;
  • доверенность представителя заявителя должна быть нотариально удостоверена;
  • договор аренды должен быть нотариально удостоверен;
  • к заявлению нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), а также копию документа, удостоверяющего личность физического лица – представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

При направлении документов в электронной форме с использованием сайта Росреестра их нужно обязательно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (п. 5 Порядка, утв. приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 723).

Порядок подготовки этого заявления в электронной форме и требования к его формату также утверждены приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722.

4. Получить через 10 рабочих дней договор аренды с отметкой о государственной регистрации договора и права аренды».

Производственный календарь на 2017 год – нормы рабочего времени, праздничные даты, переносы и сокращенные дни в 2017 году.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль