Имеет ли право арендатор уменьшить физический показатель на площадь, переданную в субаренду

65

Вопрос

Арендодатель (орг.1) сдал Арендатору (орг.2) в аренду торговое место в Торговом центре под розничную торговлю. Арендатор планирует сдать часть арендованного торгового места в субаренду под складирование товара Субарендатору (орг.3). Орг.1 и 2 платит ЕНВД. В случае согласия арендатора на субаренду: Вопрос: 1.Имеет ли право Арендатор (Орг.2)при расчете ЕНВД с показателем "площадь торгового места" уменьшить налогооблагаемую площадь на площадь части торгового места, переданного в субаренду? рос  2: Имеет ли право Арендодатель (орг.1) применять ЕНВД, так как сдаваемое в аренду помещение уже не используется полностью под розничную торговлю.

Ответ

Арендатор имеет право уменьшить физический показатель на площадь, переданную в субаренду. Официальных разъяснений по уменьшению площади торгового места в такой ситуации нет. Но понятие «площадь торгового места» в налоговом законодательстве не определено. Площадь торгового места определяется по правоустанавливающим и инвентаризационным документам, к которым относятся договор аренды (субаренды) нежилых помещений или их отдельных частей. Поэтому размер площади, переданной в субаренду можно подтвердить договором субаренды.

В данном случае арендатор не сможет применять ЕНВД в отношении деятельности по передаче в аренду части помещения. ЕНВД могут платить и арендодатель, и арендатор в случае, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Если по договору аренды передается помещение, предназначенное не для розничной торговли, а для складирования товаров, то передача в аренду такого помещения под ЕНВД не подпадает.

Обоснование

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Какие торговые сделки подпадают под ЕНВД

Площадь торгового зала определяйте по правоустанавливающим и инвентаризационным документам. Например, на основании договоров купли-продажи нежилых помещений, техпаспортов, поэтажных планов, схем, экспликаций, договоров аренды (субаренды) нежилых помещений или их отдельных частей. Площади подсобных, административно-бытовых, складских и других помещений, в которых не производится обслуживание покупателей, в площадь торгового зала не включаются. Такой порядок предусмотрен абзацами 22 и 24 статьи 346.27 Налогового кодекса РФ.

Если помещения для торговли (торговые площади) в одном и том же торговом объекте арендуются одной и той же организацией по нескольким договорам, возможность применения ЕНВД зависит от наличия в этом объекте торговых залов и от порядка оформления правоустанавливающих документов.

При наличии нескольких торговых залов арендатору следует учитывать их суммарную площадь, если согласно правоустанавливающим документам эти торговые залы относятся к одному торговому объекту (магазину, павильону). Если суммарная площадь не превышает 150 кв. м, арендатор вправе применять ЕНВД. Если превышает – он должен платить налоги в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

Если согласно правоустанавливающим документам торговые залы относятся к разным торговым объектам, то для целей применения ЕНВД их площади учитываются отдельно.

Об этом сказано в письмах Минфина России от 23 мая 2012 г. № 03-11-11/166, от 21 октября 2010 г. № 03-11-11/280, от 15 апреля 2010 г. № 03-11-11/101, ФНС России от 2 июля 2010 г. № ШС-37-3/5778.

Если торговые залы в торговом объекте отсутствуют, то каждое арендованное помещение квалифицируется как обособленный объект организации торговли (магазин или павильон). В этом случае площади торговых залов таких объектов не суммируются. По каждому из них возможность применения ЕНВД следует оценивать отдельно. ЕНВД можно применять только в отношении тех торговых объектов, площадь торгового зала которых не превышает 150 кв. м. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 17 апреля 2009 г. № 03-11-09/142, от 4 сентября 2007 г. № 03-11-05/209, ФНС России от 2 июля 2010 г. № ШС-37-3/5778.

Главбух советует: есть несколько способов сократить площадь торгового зала, если этот показатель превышает 150 кв. м, а организации выгодно применять ЕНВД.

Можно, например:

  • уменьшить площадь торгового зала, отгородив его часть (капитальной перегородкой) под подсобное или административно-бытовое помещение (письмо Минфина России от 4 июля 2006 г. № 03-11-04/3/335). При этом результаты перепланировки (уменьшение площади) должны быть отражены в инвентаризационных документах на помещение;
  • сдать часть помещения в аренду. Торговая площадь, переданная в аренду, в расчет ЕНВД при розничной торговле не включается (письмо Минфина России от 24 апреля 2006 г. № 03-11-05/109).

Торговые места

Если стационарный объект, в котором ведется розничная торговля, не имеет торговых залов, то в целях ЕНВД он признается торговым местом. При этом под торговым местом подразумевается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи (ст. 346.27 НК РФ).

Физическими показателями для расчета ЕНВД при такой форме торговли могут быть:

  • количество торговых мест (если площадь каждого торгового места не превышает 5 кв. м);
  • площадь торгового места (в отношении торговых мест, площадь которых превышает 5 кв. м).

Понятие «площадь торгового места» в налоговом законодательстве не определено. По мнению Минфина России, площадью торгового места следует считать всю площадь стационарного торгового объекта, включая подсобные, административно-бытовые, складские и другие помещения, в которых обслуживание покупателей не производится (письмо Минфина России от 10 августа 2009 г. № 03-11-09/274). Такая же позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 14 июня 2011 г. № 417/11.

Площадь торгового места определяется по правоустанавливающим и инвентаризационным документам (абз. 22 ст. 346.27 НК РФ). Например, на основании договоров купли-продажи нежилых помещений, техпаспортов, поэтажных планов, схем, экспликаций, договоров аренды (субаренды) нежилых помещений или их отдельных частей (абз. 24 ст. 346.27 НК РФ).

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Какие категории торговых мест при их сдаче в аренду подпадают под ЕНВД

Виды деятельности, в отношении которых допускается применение ЕНВД, определены в пункте 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Одним из них является деятельность по предоставлению в аренду торговых мест.

Под ЕНВД может подпадать передача в аренду:
торговых мест в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски). Исключением из этого правила является передача в аренду торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях (подп. 5 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ);
– объектов нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т. п.);
– объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).

Такой перечень установлен подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Условия применения ЕНВД

Применять ЕНВД при передаче в аренду названных объектов можно при одновременном выполнении следующих условий:

– в муниципальном образовании предусмотрено применение ЕНВД в отношении этого вида деятельности (п. 1 ст. 346.28 НК РФ);

– сданный в аренду объект будет использоваться арендатором для розничной торговли или организации общественного питания. Если это условие не выполняется, арендодатель не вправе платить ЕНВД (письма Минфина России от 11 июня 2009 г. № 03-11-06/3/162, от 15 мая 2009 г. № 03-11-06/3/133, от 3 февраля 2009 г. № 03-11-06/3/14). Исключение – случай, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Тогда ЕНВД могут платить и арендодатель, и арендатор. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 24 июня 2009 г. № 03-11-06/3/170, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332;

– передача торговых мест (объектов общепита) в аренду является предпринимательской деятельностью организации. То есть деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Плательщиками ЕНВД на рынках, созданных в соответствии с Законом от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ, являются организации, управляющие рынками (п. 4 ст. 346.28 НК РФ). Именно от их имени заключаются договоры аренды с продавцами, которые ведут розничную торговлю (п. 7–10 ст. 3 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Право продавцов передавать арендуемые торговые места в субаренду законодательством не предусмотрено (п. 7–10 ст. 3, п. 2 ст. 15, ст. 21 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Поэтому положения о применении ЕНВД при передаче торговых мест в аренду на них не распространяются (письма Минфина России от 17 августа 2009 г. № 03-11-06/3/214, от 22 мая 2009 г. № 03-11-11/89).

Применение ЕНВД при сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) не зависит от формы расчетов с арендаторами (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Такой вывод следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ, а также статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ.

Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества, доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если услуги по сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Кроме того, на ЕНВД не переводятся организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков. Такие правила установлены в пункте 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Категории торговых мест (объектов общепита), при передаче в аренду которых нужно платить ЕНВД, приведены в таблице.

Ситуация: подпадает ли под ЕНВД деятельность по передаче в аренду нежилых помещений, которые могут быть использованы не только для ведения розничной торговли. На момент передачи помещения арендодателю неизвестно, в каких целях арендатор будет его использовать

Такая деятельность подпадет под ЕНВД, только если в договоре указать, что помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли.

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ. Таким образом, порядок уплаты налогов с доходов от передачи помещений в аренду полностью зависит от условий заключенного арендного договора. Такой вывод позволяет сделать письмо Минфина России от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9.

Характер предстоящего использования имущества арендатором не является обязательным условием арендного договора. Однако по соглашению сторон такое условие может быть включено в текст договора. Это следует из положений статей 606 и 615 Гражданского кодекса РФ. В рассматриваемой ситуации оговорить порядок использования арендованного имущества нужно обязательно. Дело в том, что арендатор должен использовать имущество в соответствии с условиями договора (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если в договоре эти условия не прописаны, арендатор вправе использовать нежилое помещение не только для ведения розничной торговли, но и для других целей (письмо Минфина России от 17 марта 2008 г. № 03-11-04/3/129).

Если с деятельности по передаче в аренду нежилых помещений арендодатель намерен платить ЕНВД, то в договоре нужно четко указать, что:
– помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли (размещения торговых мест);
– о любом изменении характера использования помещения (его частей) арендатор обязан заблаговременно извещать арендодателя;
– при нарушении арендатором условий договора арендодатель вправе требовать от него возмещения всех убытков, включая налоговые недоимки и санкции, которые могут быть предъявлены в связи с неправомерным применением ЕНВД (ст. 393 ГК РФ).

Если по договору аренды передается помещение, предназначенное не для розничной торговли, а, например, для складирования товаров (что должно быть прямо указано в договоре), то передача в аренду такого помещения под ЕНВД не подпадает (письмо Минфина России от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 56.47%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.57%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.57%
  • в программе БухСофт 4.71%
  • в других бухгалтерских программах 20%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 12.94%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.75%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль