Сдача в аренду нежилого помещения по заведомо низкой цене

1003

Вопрос

Последствия сдачи физическим лицом в аренду нежилого помещения по заведомо низкой цене. А теперь подробнее: Физическое лицо сдает в аренду предпринимателю нежилое помещение по цене, ниже рыночной и в несколько раз ниже,чем арендатор пересдаёт его имущество. Арендатор платит НДФЛ за физическое лицо. 1 вопрос: Может ли налоговая инспекция уследить в такой сдаче скрытую экономическую выгоду для физического лица? И 2й вопрос: Если физическое лицо откроет ИП, но будет сдавать Тоже самое имущество по таким же низким ценам, то что то в его пользу меняется? Или он может сдавать уже по каким угодно ценам?

Ответ

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом любым не запрещенным законом способом (ст. 209 ГК РФ). И он вправе передавать свое временно неиспользуемое имущество в аренду по любой цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ)

При этом если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (любая) (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ).

Таким образом:

1. У гражданина не возникнет скрытая экономическая выгода от этого, именно потому, что он сдает имущество в аренду по более низкой цене, чем обычно применяется по схожим сделкам – то есть его доход ниже возможного. Скрытой выгоды в этом нет, главное уплатить НДФЛ в зависимости от цены сделки.

У предпринимателя также не возникнет рисков при невысокой стоимости аренды, поскольку ему выгодно использовать недвижимость за низкую плату, ему незачем будет доказывать инспекции целесообразность такой сделки.

2. Гражданину нет необходимости регистрироваться в качестве ИП, если он совершает отдельную разовую (не чаще 1 раза в год) сделку по передаче временно неиспользуемого имущества.

По мнению Минфина РФ, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, если в его действиях имеются признаки предпринимательской деятельности, т.е. систематическое извлечение прибыли, риск, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования, взаимосвязанность совершаемых гражданином сделок, устойчивые связи с контрагентами. При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор аренды без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (см., например, Письма Минфина России от 20.07.2012 № 03-04-05/3-889, от 12.10.2006 № 03-05-01-05/229).

При этом вне зависимости от того, есть статус ИП у арендодателя, или нет, он вправе передавать свое имущество в аренду по любой цене, она будет считаться рыночной (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ).

Но налог с доходов в этом случае арендодатель-предприниматель должен будет уплачивать самостоятельно, в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите такие условия сделки, как:

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано впункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.*

Из рекомендации Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того,признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:

  • если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);
  • если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
  • если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
  • если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);
  • если сделка заключена по результатам биржевых торгов.

Такой порядок следует из положений пунктов 138–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: может ли продавец признать рыночными цены, которые зафиксированы в долгосрочных договорах с покупателями и пересматриваться не могут. Товары он приобретает за валюту, а продает за рубли. Из-за повышения курса валют реальная цена товара к моменту продажи существенно меняется

Да, может, если продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами, а сделка между ними не попадает в разряд контролируемых.

Дело в том, что представители налоговой службы проверяют правильность применения цен в сделках между взаимозависимыми лицами, а также в контролируемых сделках, которые приравнены к сделкам между взаимозависимыми лицами. В остальных сделках рыночной ценой по умолчанию признается договорная цена. Это прямо следует из положений пункта 1 статьи 105.3 и пункта 1 статьи 105.14 Налогового кодекса РФ. Поэтому если сделка между продавцом и покупателем не признается контролируемой, цена, примененная в такой сделке, принимается для налогообложения без корректировки.

Однако если участниками сделки являются взаимозависимые лица, а сама сделка попадает в разряд контролируемых, то налоговая служба проверит, соответствуют ли применяемые цены рыночному уровню.

В контролируемых сделках договорная цена по умолчанию признается рыночной только в следующих случаях:
– если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в ст. 105.4 НК РФ);
– если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
– если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
– если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);
– если сделка заключена по результатам биржевых торгов.

В остальных контролируемых сделках соответствие договорной цены рыночному уровню для целей налогообложения должно быть обосновано. Применение необоснованных цен может повлечь за собой корректировку налоговых обязательств.

Это следует из положений пунктов 138–12 статьи 105.3, пункта 1 статьи 105.17 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 6 сентября 2012 г. № 03-01-18/7-127.

Взаимозависимые лица

Одним из основных условий для признания сделок контролируемыми является их совершение между взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми в связи с участием одной из них в капитале другой, с учетом степени влияния на принятие управленческих решений, а также по другим критериям.

На практике наиболее сложным является определение долей взаимного участия организаций в уставных капиталах друг друга. Между тем от правильной оценки этих долей зависит, являются ли стороны сделки взаимозависимыми и должны ли они соблюдать правила ценообразования для целей налогообложения.

В налоговом законодательстве есть следующие понятия, используемые для определения взаимозависимости: доля участия, которая в свою очередь формируется исходя из доли прямого участия и доли косвенного участия.

Доля прямого участия определяется как:

  • доля непосредственного участия одной организации (физического лица) в уставном (складочном) капитале (фонде) другой организации;
  • непосредственно принадлежащая одной организации (физическому лицу) доля голосующих акций другой организации.

Такой порядок предусмотрен пунктами 2 и 5 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ.

Косвенное владение долей означает участие одной организации (физического лица) в другой организации через последовательную цепочку организаций. Доля косвенного участия в последнем звене цепочки определяется как произведение долей прямого участия каждой из организаций, входящих в цепочку, в следующем звене. Например, для цепочки, в которую последовательно входят четыре организации – «А», «Б», «В» и «Г», долю участия организации «А» в организации «Г» нужно определять по формуле:

Доля косвенного участия организации «А» в организации «Г» = Доля прямого участия организации «А» в организации «Б» × Доля прямого участия организации «Б» в организации «В» × Доля прямого участия организации «В» в организации «Г»


В более сложных ситуациях, когда организация является звеном нескольких последовательных цепочек, для определения косвенного участия произведения долей по каждой цепочке суммируются.

Такой порядок предусмотрен пунктами 3 и 5 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ и подтверждается разъяснениями Минфина России.

Пример определения доли косвенного участия с двумя последовательными цепочками

Организация «А» прямо участвует:
– в организации «Б» (доля – 50%);
– в организации «В» (доля – 50%).

Организация «Б» прямо участвует:
– в организации «В» (доля – 49%).

Организация «В» прямо участвует:
– в организации «Г» (доля – 35%).

Звеньями первой цепочки являются: «А», «Б», «В» и «Г».

Звеньями второй цепочки являются: «А», «В» и «Г».

Для определения доли косвенного участия организации «А» в организации «Г»:

– сначала определяется произведение прямых долей по первой цепочке:
50% × 49% × 35% = 8,575%;

– затем определяется произведение прямых долей по второй цепочке:
50% × 35% = 17,5%.

Далее полученные произведения долей суммируются:
8,575% + 17,5% = 26,075%.

Таким образом, доля косвенного участия организации «А» в организации «Г» составляет 26,07%, что свидетельствует об их взаимозависимости.

Если одна организация участвует в другой организации как прямо, так и косвенно, доля ее участия определяется по формуле:

Доля участия организации «А» (физического лица) в организации «Г» = Доля прямого участия организации «А» (физического лица) в организации «Г» + Доля косвенного участия организации «А» (физического лица) в организации «Г»


Такой порядок установлен пунктом 1 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ.

Принцип сопоставления доходов

В основу налогообложения контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами заложен принцип сопоставления доходов, фактически полученных по сделке, с доходами, которые организация могла бы получить, если бы аналогичная сделка совершалась с лицом, не являющимся взаимозависимым. При этом любой доход, недополученный организацией в сделке с взаимозависимым лицом, учитывается при формировании налоговой базы. Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ. Например, организация, предоставившая взаимозависимому лицу беспроцентный заем, для целей налогообложения должна включить в состав доходов сумму процентов, которые она получила бы, если бы такой же заем был предоставлен любой другой организации на рыночных условиях (письмо Минфина России от 24 февраля 2012 г. № 03-01-11/1-15).

Чтобы определить, соответствует ли договорная цена, примененная в контролируемой сделке, рыночному уровню, нужно использовать информацию о сопоставимых сделках, сторонами которых не являются взаимозависимые лица. А потом сравнить полученные данные.

По общему правилу сравнивать контролируемые и сопоставимые сделки можно, если они совершены в одинаковых коммерческих или финансовых условиях (п. 2 ст. 105.5 НК РФ). Чтобы определить тождественность или близость таких условий, необходимо проанализировать (сопоставить) ряд характеристик, состав которых представлен втаблице. При этом для анализа можно использовать только общедоступную информацию. Использование сведений, которые составляют налоговую тайну, или информации, доступ к которой законодательно ограничен, недопустимо. Такой порядок предусмотрен статьей 105.5 и пунктом 3 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

Чтобы получить необходимую для анализа информацию, можно использовать:

  • сведения о ценах и котировках российских и иностранных бирж;
  • публикации таможенной статистики внешней торговли России. В частности, такие данные публикуются на официальном сайте ФТС России;
  • сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в официальных источниках информации органов государственной власти и местного самоуправления (в частности, в области регулирования ценообразования и статистики, например ФАС России, Росстата России и т. д.);
  • сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в источниках информации иностранных государств;
  • сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в иных опубликованных и (или) общедоступных изданиях и информационных системах;
  • данные информационно-ценовых агентств;
  • информацию о собственных сделках организации с невзаимозависимыми лицами.

Если среди названных источников организация не найдет (найдет недостаточно) необходимой информации, то можно использовать данные бухгалтерской и статистической отчетности других организаций. Эти данные можно получить из следующих источников:

  • общедоступные российские и иностранные печатные издания;
  • общедоступные информационные системы;
  • официальные интернет-сайты российских и иностранных организаций.

Такой порядок предусмотрен положениями пунктов 1 и 2 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

После того как организация выбрала данные, необходимые для сопоставления сделки (или, наоборот, удостоверилась в их отсутствии (недостаточности)), определите рыночную цену одним из следующих методов:

Организация вправе применить любой из этих методов (как отдельно, так и совмещая несколько методов). При этом нужно учитывать, что кроме сделок по приобретению товаров, подлежащих перепродаже, наиболее приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен. Однако использование этого метода возможно тогда, когда организация располагает всей необходимой информацией. Если же такой информации нет или недостаточно, можно использовать остальные методы определения рыночной цены. С этой целью надо выбрать именно тот метод (те методы), который более объективно характеризует соответствие договорной цены рыночному уровню. Кроме того, остальные методы можно также использовать, когда определяется рыночная цена группы однородных сделок между взаимозависимыми лицами.

Такие правила установлены пунктами 1–5 статьи 105.7 Налогового кодекса РФ.

Если совершена разовая сделка, а перечисленные методы не позволяют определить соответствие договорной цены рыночному уровню, можно использовать результаты независимой оценки (п. 9 ст. 105.7 НК РФ).

Справочная информация: Условия признания лиц взаимозависимыми

Условия признания лиц взаимозависимыми*

1) По доле участия.
2) По функции исполнительного органа и полномочиям, связанным с его назначением (избранием).
3) По другим критериям.

Взаимозависимые лица Условия признания взаимозависимыми Основание
<…>
Другие критерии
Физическое лицо F и физическое лицо G F подчиняется G по должностному положению подп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Физическое лицо, его (супруг (супруга) и родственники (родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные (неполнородные) братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный) Безусловно подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации и (или) физические лица На основании иных условий, когда отношения между лицами обладают признаками взаимозависимости и лица сами признали себя взаимозависимыми п. 6 ст. 105.1 НК РФ
Организации и (или) физические лица На основании иных условий (при наличии признаков взаимозависимости, поименованных в п. 1 ст. 105.1 НК РФ) по решению суда п. 7 ст. 105.1 НК РФ

Гражданский кодекс РФ

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем*. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя*.

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.*

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 17.11.2009 № 03-04-05-01/808 «О налогообложении деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом»

«Вопрос:

Я являюсь физическим лицом, как предприниматель не оформлен. В 2008 году я как физическое лицо приобрел в собственность нежилое помещение площадью 35,40 кв. м, расположенное в торговом комплексе. Данное нежилое помещение я сдаю в аренду с правом использования его арендатором на свое усмотрение и для своих целей в соответствии с действующим законодательством РФ.*

Я планировал уплачивать налог в размере 13% (подоходный налог) от дохода, полученного от аренды данного помещения, также как уплачиваются налоги от иных доходов, полученных физическим лицом в соответствии с гл.23 НК РФ (например, сдача в аренду квартиры или гаража).

Однако представитель ИФНС РФ в устной беседе пояснил мне, что я не имею права сдавать данное помещение в аренду как физическое лицо и что мне необходимо оформить частное предпринимательство и уже тогда сдавать указанное, помещение в аренду, в противном случае, я буду подвержен штрафным санкциям.

На мой взгляд, данное требование к принуждению меня зарегистрировать частное предпринимательство незаконно и нарушает мои конституционные права. Помимо этого, оформление частного предпринимательства влечет за собой дополнительные расходы как финансовые, так и временные. Прошу также учесть тот факт, что это единственное помещение, сдаваемое мною в аренду, то есть для меня это не является бизнесом.

Прошу вас разобраться в сложившейся ситуации и разъяснить, правомерны ли требования налогового органа, а также указать порядок уплаты налогов с доходов, полученных мною от сдачи помещения в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке».

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 12.10.2006 № 03-05-01-05/229 «О порядке обложения налогом на доходы физических лиц доходов от сдачи в аренду нежилого помещения»

«Вопрос:
Прошу разъяснить следующие вопросы:
1. Физическое лицо приобретает в собственность нежилое помещение. Имеет ли право физическое лицо сдавать недвижимость (нежилое помещение) юридическому лицу по договору аренды и получать арендную плату?

2. В каком порядке платится налог на доходы физических лиц по доходам, полученным от сдачи имущества в аренду:
- физическое лицо (арендодатель) исполняет обязанности по уплате НДФЛ самостоятельно, либо НДФЛ удерживается из суммы арендной платы организацией (арендатором) в качестве налогового агента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке, является предпринимательской деятельностью.
Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Так как нежилое помещение приобретено и будет использоваться вами с целью систематического извлечения дохода, то такая деятельность по сдаче в аренду будет относиться к предпринимательской деятельности.
В такой ситуации возникает обязанность в регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.*
В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет (внебюджетный фонд) налогов.
Статьей 226 Кодекса установлены особенности исчисления налога на доходы физических лиц налоговыми агентами (российскими организациями, индивидуальными предпринимателями, постоянными представительствами иностранных организаций в Российской Федерации). Пунктом 2 данной статьи Кодекса определено, что положения статьи 226 Кодекса не применяются к доходам, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214_1227 и 228 Кодекса.
Статьей 227 Кодекса предусмотрено, что физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности, самостоятельно производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц в соответствии с вышеуказанной статьей Кодекса.
Исходя из вышеизложенного, организация, от которой индивидуальный предприниматель получает доход от сдачи в аренду нежилого помещения, не является налоговым агентом в отношении таких доходов индивидуального предпринимателя, а индивидуальный предприниматель должен самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленный налог в соответствующий бюджет».

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер» № 8, март 2013

Проверка на ошибки: налоговые сложности при заключении договора субаренды

Передавая часть имущества в субаренду, арендаторы зачастую сталкиваются с налоговыми сложностями. Какая цена договора субаренды не привлечет внимания контролеров? Как учитывать неотделимые улучшения в арендованное имущество? Можно ли принять к вычету НДС по коммунальным платежам?

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды с учетом особенностей, установленных ГК РФ. Так, субаренда заключается только с согласия собственника имущества на срок, не превышающий срок договора аренды (ст. 615 ГК РФ). При досрочном прекращении договора аренды прекращает свое действие и договор субаренды, если в нем не предусмотрено иное (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Как правило, на практике стоимость субаренды ниже самой аренды, поскольку арендатор не стремится к получению прибыли, а минимизирует свои затраты, сдавая в субаренду неиспользуемые арендованные площади. При этом слишком низкая цена договора субаренды может привлечь внимание проверяющих.

Кроме того, нередко возникают сложности при налогообложении НДС и расчете налога на прибыль как у арендатора, так и у субарендатора.

Ситуация первая: компания-арендатор сдает помещение в субаренду по более низкой цене, чем его арендует, и учитывает арендную плату в налоговых расходах. Ошибки нет. Компания вправе самостоятельно оценивать эффективность и целесообразность заключенных сделок. НК РФ не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности. Следовательно, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата (определение Конституционного суда РФ от 04.06.07 № 366-О-П).

Столичные налоговики в письме от 19.10.12 № 16-15/099933@ также подтверждают, что арендатор вправе включить в состав налоговых расходов сумму арендной платы на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ даже в том случае, когда сдает помещение в субаренду по более низкой цене, чем арендует его.*

Из статьи журнала «Практическое налоговое планирование»№ 1, январь 2011

Какие аргументы оправдают сдачу имущества в аренду через дружественное лицо

Чтобы сэкономить на налоге на прибыль, компании нередко переводят доходы от сдачи имущества в аренду на дружественное юрлицо с льготным налогообложением. Либо на «упрощенца» – в этом случае доход облагается по ставке 6 процентов, либо на предпринимателя – тогда применяется ставка 13 процентов.

На практике обычно применяют такую схему. Компания-собственник сдает в аренду объект дружественному лицу по минимально возможной цене. Последний (назовем его посредником), в свою очередь, заключает договор субаренды с реальными арендаторами по рыночной стоимости. В результате основная часть дохода облагается льготными ставками. В дальнейшем она может выводиться в форме дивидендов, безвозмездной передачи, инвестирования в проекты третьих лиц и т.д.

При такой организации работы налоговики часто заявляют, что арендные отношения носят фиктивный характер. Даже если на самом деле действия сторон обусловлены управленческими решениями. Ситуация осложняется, если участники схемы являются взаимозависимыми лицами.

Однако есть аргументы, с помощью которых собственник может избежать доначислений в случае выездной налоговой проверки.

Сдача имущества через посредника – обычная практика

Чаще всего налоговики обвиняют собственника в том, что при аренде недвижимости через вспомогательного арендатора отсутствует деловая цель. Ведь у компании есть все возможности сдавать имущество в аренду напрямую, а значит, получать большую прибыль.

На это владелец может возразить следующее. Во-первых, инспекторы не вправе оценивать деятельность юрлица с точки зрения рациональности, эффективности или полученного результата (определения Конституционного суда РФ от 16.12.08 № 1072-О-Оот 04.06.07 № 320-О-Ппостановление Президиума ВАС РФ от 26.02.08 № 11542/07).

Во-вторых, сдача в аренду через посредника обычна для мировой практики. К примеру, западные компании, основным видом деятельности которых не является сдача в аренду, зачастую пользуются услугами специализированных организаций. Последние находят конечных арендаторов и заключают с ними договоры субаренды. Такое сотрудничество объясняется тем, что арендный бизнес, как и любой другой, нужно уметь вести. Сама по себе покупка здания автоматически не гарантирует получение прибыли. Если собственник не сможет грамотно распорядиться имуществом, то высока вероятность не только не получить прибыль, но и понести убытки.

Так, в обязанности вспомогательного арендатора, помимо поиска субарендаторов, может входить анализ спроса и предложения, проведение рекламных мероприятий, правовое сопровождение сделки, техническая эксплуатация здания, контроль работы инженерных систем, взаимодействие с государственными или коммунальными службами и т. д.

Низкая рентабельность сделок по аренде не доказывает отсутствия деловой цели

Чтобы доказать отсутствие деловой цели, налоговики, в частности, проводят анализ финансовых показателей арендодателя и посредника.

Так, в одном из дел проверяющие установили, что рентабельность собственника на протяжении трех лет была в 15-30 раз меньше, чем у организаций, которые вели аналогичный вид деятельности. При этом арендатор на «упрощенке» сдавал имущество в субаренду по цене в три-пять раз выше арендной платы, которую он сам перечислял владельцу. В результате контролеры обвинили собственника недвижимости в получении необоснованной налоговой выгоды и доначислили НДС и налог на прибыль.

Организации удалось отбиться от доначислений в суде. Во-первых, она заявила, что деятельность общества в проверяемый период убыточной не была.

Во-вторых, непосредственное взаимодействие с субарендаторами повлекло бы необходимость преддоговорной работы и работы по сопровождению договоров. Чтобы этого избежать, было принято решение обеспечить обществу пусть и не максимальный, но стабильный доход от одного арендатора, с которым не будет дополнительных проблем (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.02.10 № КА-А40/343-10-П, оставлено в силе определением ВАС РФ от 28.06.10 № ВАС-8149/10).*

В общем случае прибыльность деятельности собственника может подтвердить бизнес-план, разработанный по этому направлению деятельности. В нем можно привести расчеты, когда недвижимость окупится с учетом уровня дохода от сдачи имущества в аренду.

Привлечение посредника позволяет собственнику переложить на него риски, связанные с арендой

Деловую цель от работы через посредника владелец может обосновать тем, что все риски, связанные с арендой имущества, он перекладывает на арендатора. В частности:

  • риск неполучения арендной платы. Если собственник сотрудничает с надежным арендатором, то вероятность получить плату выше, чем при работе со множеством клиентов;
  • риск отсутствия клиентов. Причиной этому может быть отсутствие спроса. Или съезд недобросовестных субарендаторов без предупреждения. Работая с посредником, собственник в этом случае не пострадает;
  • риск случайной гибели и порчи имущества. В целях сохранности недвижимости собственник по договору аренды вправе переложить такие риски на арендатора (ст. 211 ГК РФ). При работе с одним арендатором это сделать намного проще.

Заниженная арендная плата объясняется невыгодными для арендатора условиями договора

Низкая арендная плата может быть объяснена тем, что собственник предложил арендатору невыгодные условия договора аренды. Например, на него может быть возложена обязанность провести помимо текущего еще и капитальный ремонт здания (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Или улучшить технические характеристики объекта (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Или перечислять арендную плату авансом. Или, например, договор может предусматривать право собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке после уведомления арендатора в очень короткий срок.*

В любом случае только лишь предположительные доводы контролеров о значительной разнице в ставках арендной платы суды признают необоснованными. В частности, в одном из дел такая разница составляла трехкратный размер. Но, поскольку инспекторы не провели анализ цен в порядке статьи 40 НК РФ, суд поддержал налогоплательщика (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.02.10 № КА-А40/343-10-П).

Ставка арендной платы зависит от особенностей объекта недвижимости

При проверке налоговики могут обвинить компанию в занижении доходов путем применения нерыночных ставок арендной платы по сделкам с взаимозависимым лицом. Но, как показывает практика, и в этом случае есть что возразить.

Если инспекторы при определении уровня рыночных цен не учитывают информацию о типе и месте расположения объекта, то суд скорее всего поддержит налогоплательщика. Так, например, в своем постановлении от 11.05.10 № А32-18922/2008 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, отказывая налоговикам в доначислениях, указал, что они не учли следующие различия:

  • местоположение здания: маленькая проходная улица или основная трасса города;
  • тип помещения: отдельно стоящее здание, встроенное помещение, подвальное или полуподвальное помещение, его площадь и высота;
  • наличие витрин, пожарно-охранной сигнализации, техническое и санитарно-эпидемиологическое состояние, техническое обеспечение помещения, наличие инфраструктуры (телефон, кондиционер, парковка);
  • срок аренды.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 23.10.09 № А32-769/2009-29/6,Центрального от 03.03.09 № А62-2609/2008Московского от 17.09.09 № КА-А40/8264-09 округов.

Для подстраховки в такой ситуации компания может заранее заручиться дополнительным документом. Например, направить запрос в органы статистики с просьбой предоставить сведения о рыночных ценах на аренду недвижимости. Если в нем описать максимум показателей, то впоследствии налоговому органу будет затруднительно подобрать операции для сравнения. Мешать этому будет большое количество элементов, которые должны совпасть: класс недвижимости, район, условия оплаты, этажность, высота потолков, геометрия помещений или расположение окон, период проведения сделки и т.д.

Ответ на такой запрос может содержать достаточно широкий диапазон цен, либо орган статистики может ответить, что не располагает сведениями в отношении недвижимости именно с такими показателями. Этот документ пригодится при защите в суде.

Как вариант размер цен можно обосновать результатом маркетинговых исследований. Так, в одном из дел налогоплательщику удалось доказать рыночность цены с помощью отчета независимого оценщика и положений маркетинговой политики. В отчете было указано, что стоимость 1 кв. м объекта недвижимости может отклоняться от среднерыночной цены в зависимости от ряда условий. А именно от уровня коммерческой привлекательности для потенциального арендатора, сложившегося окружения, от качества отделки помещения, технических характеристик помещения, удобства подъездных путей и наличия инженерных дополнительных коммуникаций (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.10.09 № Ф09-7692/09-С3).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 57.14%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.63%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.63%
  • в программе БухСофт 4.9%
  • в других бухгалтерских программах 20%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 12.24%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.45%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль