Переуступка права на квартиры

34

Вопрос

Предприниматель, применяющий УСН (15% от доходы - расходы) используя собственный материал, выполнил монтажные работы для Застройщика. Есть заключенный Договор Подряда и акты выполненных работ. Застройщик частично рассчитался денежными средствами, а на оставшуюся сумму были заключены Договора Долевого Участия на ИП на квартиры и подписан акт взаимозачета. В этом же году ИП (с целью получения денежных средств, для закупки материала для проведения монтажных работ по последующим договорам Подряда для этого же Застройщика), реализовал квартиры физ. лицам (по договорам переуступке права), за что были получены денежные средства на расчетный счет ИП. ИП расценивает это, как продажу товара. Необходимый код ОКВЭД для продажи недвижимости есть. Если считать, что ИП на дату проведения акта взаимозачета должен учитывать сумму (указанную в акте) как доход, а так же учитывать, как доход, денежные средства, поступившие за переуступку права требования, то получается что один и тот же доход (один и тот же объект) два раза облагается налогом. В какой момент, и с каких сумму ИП должен признать доход и может учесть свой расход?

Ответ

Да, к сожалению, как вы правильно написали, в подобной ситуации вам придется учитывать доходы дважды. Но это не совсем один и тот же доход. Первый раз вы отразите доходы от реализации монтажных работ, а второй – доход от переуступки права требования. А вот в расходах стоимость права требования вы учесть не сможете, так как подобный расход не упомянут в перечне из пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Теперь об этом более подробно.

«Упрощенцы» учитывают в налоговой базе доходы от реализации на дату получения денежных средств, имущества или при погашении задолженности иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому вы должны были учесть доходы от реализации монтажных работ на дату получения денег от Застройщика, а также на дату подписания акта о взаимозачете. Ведь взаимозачет – это один из способов погашения задолженности вашего контрагента (ст. 410 ГК РФ). В доходы вы включаете всю сумму, полученную на расчетный счет, плюс сумму, указанную в акте о взаимозачете.

Теперь об учете операций, связанных с переуступкой прав на квартиры. Доходы от реализации права на квартиры вы должны учитывать на дату получения денег на ваш расчетный счет (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Включите в доходы все суммы, полученные от покупателей.

А вот расходы, связанные с покупкой права требования, вы отразить в налоговой базе не вправе. Поскольку вы продавали не квартиру, а переуступали право требования, то есть имущественное право. А, по мнению Минфина России, стоимость приобретения уступленного права требования в расходах не учитывается, так как такой вид расхода не поименован в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ (такие разъяснения приводятся, например, в письме Минфина России от 02.06.2011 № 03-11-11/145).

Дело в том, что «упрощенцы» вправе учитывать расходы на покупку товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). А товаром признается любое имущество, предназначенное для продажи (п. 3 ст. 38 НК РФ). Но имущественные права не являются имуществом (п. 2 ст. 38 НК РФ), а следовательно, товаром.

Другого же пункта, который бы позволил учитывать расходы на покупку имущественных прав, в перечне расходов «упрощенцев» из пункта 1 статьи 346.16 НК РФ нет. Таким образом, покупать квартиры по договору долевого участия и продавать их, переуступая право требования, при УСН невыгодно.

Единственно, если вы платили госпошлину за регистрацию соглашения об уступке права требования, вы можете учесть ее в расходах (подп. 22 п. 1 ст. 346.16, подп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Перечисленную с бюджет сумму вы можете учесть после оплаты и подачи заявления на регистрацию.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 56.79%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.39%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.39%
  • в программе БухСофт 4.88%
  • в других бухгалтерских программах 20.91%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 11.85%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.79%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль