Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости

216

Вопрос

У меня появился неразрешимый для меня вопрос. Данную ситуацию надо разрешить до сдачи годового отчёта за 2015 год. Учредителем ООО является ФЛ ( 100%). Директором ООО является сын учредителя. На балансе числится помещение магазина (1 этаж) в жилом доме. Данное помещение было приобретено у муниципального образования в 2013г за 1730 000р. Начислена амортизация 59 367р. Остаточная стоимость на дату продажи 07,09,15г-1 670 633р. Учредитель решил в 2015г приобрести это ОС за 500 000 р. себе. Убыток от продажи составил 1 170 633р. У ООО есть задолженность учредителю в виде займа в сумме 1 579 458р. Как мне начислить налог (6%): с 500 000р я уже перечислила налог 30 000 р. А как налоговая отнесётся к тому, что ОС продано с большим убытком? И учредитель и директор ООО (отец и сын) вроде как являются взаимозависимыми . Получается, что здесь занижена стоимость ОС специально для уменьшения налога. По-моему надо было продать ОС по сумме задолженности (займа), заплатить налог и в то же время погасится займ. А убытки уже получатся в небольшой сумме, которые можно объяснить ветхостью здания (введено в эксплуатацию в 1964г, капитального ремонта не было). Мне главное правильно провести продажу помещения с юридической и финансовой стороны, чтобы не было претензий от налоговой инспекции.

Ответ

Вы правы  в том, что директор и учредитель являются взаимозависимыми лицами, поскольку это сын и отец. Кроме того, взаимозависимыми лицами в вашем случае являются организация и ее учредитель.

В соответствии с нормами действующей редакции НК РФ цена, указанная в договоре купли-продажи недвижимости, для целей налогообложения является рыночной, если не доказано обратное. Исключение составляют сделки между взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ).

Пункт 1 статьи 105.3 НК РФ говорит о том, что если в сделке между взаимозависимыми лицами установлены условия, отличающиеся от тех, что применялись бы в сопоставимых условиях между независимыми лицами, и из-за этого не было получены доходы, эти неполученные доходы все равно учитываются для целей налогообложения.

Налоговики имеют право проверить цены между взаимозависимыми лицами, и если будет доказано, что цена занижена, ООО будут доначислены налоги, оспорить это можно только через суд. Примеры судебных решений в пользу налоговиков есть - Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.08.2014 по делу N А29-8128/2013.

Анализ этого дела вы можете посмотреть здесь:

Налоговикам удалось доказать, что компания продала свою недвижимость ниже рыночной стоимости http://e.26-2.ru/article.aspx?aid=355822

Поэтому вы правы в том, что лучше было бы продать по рыночной стоимости, а полученными деньгами погасить заем перед учредителем. Хотя налог при УСН с такой продажи, конечно, пришлось бы заплатить в большей сумме.

Соответственно, если есть возможность увеличить цену договора, лучше это сделать, оформив, например, дополнительное соглашение об увеличении цены. И заплатить налог с рыночной стоимости.

Если изменить цену договора уже нет возможности, вы можете самостоятельно доначислить налог исходя из рыночной цены. Это позволяет сделать пункт 3 статьи 105.3 НК РФ. Там сказано, что налогоплательщик вправе самостоятельно применить для целей налогообложения цену, отличающуюся от цены, примененной в указанной сделке, в случае, если цена, фактически примененная в указанной сделке, не соответствует рыночной цене.

Тогда доначисление налога вам нужно оформить бухгалтерской справкой.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 15.38%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 0%
  • в программе Инфо-Предприятие 7.69%
  • в программе БухСофт 15.38%
  • в других бухгалтерских программах 30.77%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 23.08%
  • от руки заполню бумажную декларацию 7.69%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль