Реализация объекта незавершенного строительства

630

Вопрос

Организация на УСН (доходы минус расходы) имеет на балансе незавершенное строительство. В силу экономических трудностей и невозможности продолжения строительства учредители приняли решение о передаче данного объекта другому юридическому лицу.1. Какие варианты и налоговые последствия возможны. (При реализации по себестоимости есть риски вылететь на общий режим). Возможна ли реализация на УСН ниже себестоимости? 2.Можно ли передавать в Уставный Капитал другой организации незавершенку? Если можно- и объект будет достроен - каковы налоговые последствия:признание расходов(на общем режиме), НДС,прибыль.3. Возможен ли вариант передачи незавершенки в долевое строительство? И каким образом эту долю продать (подарить,вложить) - налоговые последствия?

Ответ

сообщаем следующее: 1. Доходы, полученные от продажи объекта незавершенного строительства, будут учитываться при определении налоговой базы на УСН. Организация вправе реализовать такой объект по цене его себестоимости или по цене ниже себестоимости. При реализации по цене ниже себестоимости (ниже рыночной) организацию могут заподозрить в получении необоснованной налоговой выгоды. При этом сделка между двумя российскими взаимозависимыми организациями (когда одна организация прямо и (или) косвенно участвует в другой с долей более 25%), одна из которых применяет УСН, может быть признана контролируемой при условии, что одна из сторон применяет УСН.

2. В качестве вклада в уставный капитал другой организации участник может внести объект незавершенного строительства. Тот факт, что организация, которая применяет УСН, станет учредителем (участником) другой организации, не является основанием для утраты права на применение УСН. В том случае, если принимающая организация (как на спецрежиме, так и на общем режиме налогообложения) достроит объект производственного назначения, расходы на проведение этих работ она вправе будет учесть в целях налогообложения. Тот факт, что речь идет о достройке объекта, полученного в качестве вклада в уставный капитал, роли не играет. Расходы по достройке можно включить в первоначальную стоимость имущества (при линейном методе начисления амортизации) или в суммарный баланс амортизационной группы, в которую входит данное основное средство (при нелинейном методе начисления амортизации). Эти расходы будут погашаться посредством начисления амортизации. При достройке зданий (сооружений) хозспособом необходимо будет начислить НДС.

3. Организация вправе внести в качестве инвестиции при заключении договора долевого строительства объект незавершенного строительства (ст. 1 Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ). Если инвестор применяет УСН, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ), которые будут определяться исходя из стоимости объекта незавершенного строительства, передаваемого в качестве инвестиции.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация: С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке

Облагаемые доходы

Единым налогом при упрощенке облагаются:

Доходы от реализации

К доходам от реализации, с которых нужно заплатить единый налог при упрощенке, относится выручка от реализации:

  • продукции (работ, услуг) собственного производства;
  • ранее приобретенных товаров (в т. ч. Объектов амортизируемого имущества, материалов и т. д.);
  • имущественных прав.⃰

Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.

В состав выручки от реализации включите также авансы, полученные в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг). Объясняется это тем, что при учете доходов организации и автономные учреждения на упрощенке должны руководствоваться в том числе нормами статьи 251 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В подпункте 1 пункта 1 этой статьи сказано, что полученные авансы могут не включать в налоговую базу только налогоплательщики, применяющие метод начисления. Поскольку при упрощенке доходы признаются кассовым методом, полученную предоплату нужно признать в налоговой базе.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 25 августа 2014 г. № 03-11-06/2/42282. Правомерность такого подхода подтверждена решением ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05).

2. Статья: Как обосновать продажу ниже себестоимости

В связи с сокращением объема продаж торговая компания вынуждена предоставлять покупателям скидки. Причем в некоторых случаях их размер превышает торговую наценку. Избежать претензий налоговиков в такой ситуации поможет грамотное обоснование принятого решения.

Убыток закономерен, но…

Казалось бы, в условиях экономического кризиса со стороны налоговых органов никаких претензий быть не должно. И пункт 2 статьи 268 Налогового кодекса РФ содержит прямое указание, что при реализации товаров возможен убыток, который учитывается при налогообложении. То есть цена приобретения с учетом расходов, связанных с реализацией, может превышать выручку.

Однако слишком низкие цены все равно могут вызвать у налоговиков вопросы. Поэтому налогоплательщику, стремящемуся в максимальной степени избежать спора, желательно учесть несколько обстоятельств. Во-первых, нужно понимать, когда претензии налоговиков возможны, а когда маловероятны. Во-вторых, следует заранее предпринять меры для снижения риска. В-третьих, желательно оценить свои шансы в судебном разбирательстве.

…у налоговиков есть сомнения

Цены могут не понравиться проверяющим из-за того, что они посчитают их ниже рыночных. Компанию также могут заподозрить в получении необоснованной налоговой выгоды.

Проверка рыночного уровня цен

Для того чтобы на законных основаниях сравнить цену по договору с рыночной, у налоговиков должны быть основания, например взаимозависимость участников сделки, а также значительные колебания применяемых цен в течение непродолжительного периода.⃰

Но одного этого для наступления негативных последствий для компании недостаточно. Применить положения статьи 40 Налогового кодекса РФ и доначислить налоги инспекторы смогут, только если им удастся доказать, что фактические цены реализации ниже рыночных более чем на 20 процентов.

Как показывает арбитражная практика, корректно, с соблюдением требований налогового законодательства определить рыночную цену конкретного товара и обосновать ее так, чтобы убедить в своей правоте судей, налоговикам непросто (см., например, определение ВАС РФ от 6 мая 2008 г. № 5849/08).

Часто не удовлетворяет судей и источник информации о ценах, использованный налоговиками, или выбор ими идентичного (однородного) товара для сравнения. Компания может объяснить снижение цен объективными причинами, в том числе проведением маркетинговой акции, стимулированием спроса и т. п.

Кроме того, убыточность одной сделки, если деятельность компании в целом прибыльна, вообще не может быть причиной претензий (см., например, постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2009 г. № КА-А40/1012-09-П).

Обычные скидки к цене товаров прямо предусмотрены статьей 40 Налогового кодекса РФ.

Необоснованная выгода

В случае если налоговики попытаются усмотреть в действиях организации умысел на получение необоснованной налоговой выгоды, нужно знать, что здесь главной защитой является наличие реальной экономической цели сделки. Это означает, что снижение налоговой базы не должно быть основной или тем более единственной целью. Поэтому если компания может четко объяснить, зачем и почему товар продан без прибыли (с убытком), то даже при возникновении претензий имеется большая вероятность, что суд признает правоту налогоплательщика. Пример такого решения содержится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 8 ноября 2006 г. № А05-15946/2005.

Для того чтобы снизить риск возникновения проблем, компании следует позаботиться о документах, которые можно будет представить налоговикам (например, докладная записка специалиста по продажам с информацией о снижении спроса и падении динамики продаж).⃰ Не помешает также расчет, подтверждающий, что затоваривание негативно влияет на финансовые показатели компании в большей степени, чем снижение отпускных цен на товар. Или что рыночные цены имеют тенденцию к снижению, нежели к повышению, и т. д. Собственно говоря, если продажа по низкой цене действительно обусловлена рыночными причинами, подготовить такое обоснование будет несложно.

3. Рекомендация:Признаются ли контролируемыми сделки между двумя российскими взаимозависимыми организациями, одна из которых применяет упрощенку

Да, признаются, если суммарный годовой доход по этим сделкам превышает установленные стоимостные ограничения.

По общему правилу сделки между двумя взаимозависимыми организациями, одна из которых освобождена от уплаты налога на прибыль, признаются контролируемыми, если годовой суммарный доход по таким сделкам превышает 60 млн руб.⃰ Это следует из положений подпункта 4 пункта 2 и пункта 3 статьи 105.14 Налогового кодекса РФ. При этом под суммарным годовым доходом следует понимать доходы обоих контрагентов по всем сделкам, совершенным этими лицами друг с другом за год. Для организаций на упрощенке это возможно, если, например, доход от реализации товаров (работ, услуг) взаимозависимому контрагенту составит 50 млн руб., а стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных у этого контрагента, – 20 млн руб. О совершении таких сделок каждый из их участников обязан информировать налоговую службу (п. 1 ст. 105.16 НК РФ).

В то же время если сумма доходов, полученных организацией на упрощенке, превысит 60 млн руб. (без учета коэффициента-дефлятора), то она потеряет право применять спецрежим и должна будет перейти на общую систему налогообложения. В этом случае оценивать контролируемость сделок нужно по другому критерию. Сделки между взаимозависимыми организациями – плательщиками налога на прибыль признаются контролируемыми, если суммарный годовой доход по ним превышает 1 млрд руб. (подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ).

Поэтому в рассматриваемой ситуации информировать налоговую службу о совершении контролируемых сделок нужно в следующем порядке:⃰

1) организация на упрощенке сохранила за собой право применять спецрежим до конца года. То есть величина полученных ею доходов за 2014 год не превысила 64 020 000 руб. В этом случае сообщать о контролируемых сделках нужно, если суммарный годовой доход по ним превысил 60 млн руб. Например, если доход от реализации товаров зависимому контрагенту составил 40 млн руб., а стоимость товаров, приобретенных у этого же контрагента, составила 21 млн руб.;

2) организация на упрощенке утратила право на применение спецрежима. В этом случае возможны два варианта:

  • если суммарный годовой доход по сделкам между взаимозависимыми организациями превысил 1 млрд руб., информировать налоговую службу нужно обо всех сделках, совершенных между взаимозависимыми лицами за календарный год (включая сделки, совершенные в периоде применения упрощенки);
  • если суммарный годовой доход по сделкам между взаимозависимыми организациями не превысил 1 млрд руб., информировать налоговую службу нужно только о тех сделках, которые были совершены в периоде применения упрощенки. Например, в первом полугодии организация на упрощенке реализовала товары взаимозависимому контрагенту на сумму 50 млн руб. В том же периоде она приобрела у этого контрагента товары стоимостью 40 млн руб. То есть суммарный доход по сделкам за полугодие с взаимозависимым лицом превысил 60 млн руб. За девять месяцев общий объем доходов организации нарастающим итогом с начала года превысил 64 020 000 руб. При этом объем выручки от реализации товаров взаимозависимому контрагенту достиг 170 млн руб., а стоимость приобретенных у него товаров составила 155 млн руб. В таких условиях с начала III квартала организация теряет право на применение упрощенки и при формировании уведомлений о контролируемых сделках должна ориентироваться на миллиардный стоимостной критерий. Однако о сделках с взаимозависимым контрагентом, которые были совершены в первом полугодии (суммарный доход 90 млн руб.), организация должна проинформировать налоговую службу независимо от того, достигнет ли годовой суммарный доход 1 млрд руб.

Следует отметить, что использование в контролируемых сделках цен, не соответствующих рыночному уровню, может повлечь за собой дополнительное начисление налогов. При этом доначислены могут быть только те налоги, которые названы в пункте 4 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ: НДС, НДПИ, налог на прибыль и НДФЛ. Поскольку единого налога при упрощенке в этом перечне нет, при занижении цены сделки пересчет налоговой базы у участника, применяющего упрощенку, не производится.

Из рекомендации «Как проводится проверка правильности ценообразования для целей налогообложения»

4. Рекомендация: Как сформировать уставный капитал

Состав вкладов в уставный капитал

Вклады в уставный капитал учредители могут вносить:⃰

  • деньгами;
  • имуществом (основными средствами, нематериальными активами, материалами и т. д.);⃰
  • правами владения и пользования имуществом (например, правом аренды здания).

Это предусмотрено для акционерных обществ пунктом 2 статьи 34 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, а для обществ с ограниченной ответственностью – пунктом 1 статьи 15 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.

Состав взносов может быть ограничен. Учредители вправе указать в уставе виды имущества, которые не могут быть вкладом в уставный капитал (абз. 2 п. 2 ст. 34 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ,абз. 4 п. 2 ст. 15 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ). Например, запретить вносить в качестве вклада неликвидную технику.

Кроме того, нельзя принять в качестве вклада в уставный капитал организации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Это запрещено законодательством (п. 6 ст. 3 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ).

5. Статья:Учредитель передал имущество агрофирме

Получение ценностей: особенности учета

Порядок налогового учета зависит от того, внес учредитель деньги (ценности) в уставный капитал сельхозпредприятия или просто передал их безвозмездно.

Взнос в уставный капитал
Организации – плательщики единого сельхозналога не включают вклады учредителей в состав налогооблагаемых доходов. Объясняется это тем, что при расчете налоговой базы по ЕСХН агрофирмы не учитывают поступления, перечисленные в статье 251 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). А в ней упомянуты в числе прочих и доходы в виде вкладов в уставный капитал ( подп. 3 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

На практике возможна следующая ситуация. Учредитель в качестве вклада в уставный капитал внес объекты, не завершенные строительством (например, теплицы). А сельхозпредприятие закончило возведение данных активов за счет собственных средств. Расходы на достройку теплиц агрофирма вправе включить в состав налоговых затрат. Ведь плательщики единого сельхозналога могут признавать в налоговом учете расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение объектов основных средств.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль