Как оформить предпринимателю землю в собственности

103

Вопрос

Подскажите как выгоднее оформить предпринимателю землю (в собственности) как на ЕСН или как дачный участок.Если он только регистрируется.?

Ответ

Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования является одним из признаков предпринимательской деятельности. Поэтому физическому лицу для ведения деятельности необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Земли сельскохозяйственного назначения нельзя использовать для строительства жилых домов.

Строить жилые дома можно на участках с разрешенным видом использования: под индивидуальное жилищное строительство. Поэтому предпринимателю необходимо сменить вид разрешенного использования земельного участка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Деятельность без регистрации в качестве ИП и уплата НДФЛ

Физическое лицо (не ИП) занимается программированием и разработкой сайтов. Вправе ли этот гражданин заниматься указанной деятельностью без регистрации в качестве ИП? Кто должен уплачивать НДФЛ с доходов, полученных физическим лицом за создание сайтов: сам программист или заказчик?
(Н.И. Шаповалов, г. Ейск, Краснодарский край)

Статьей 11 НК РФ определено, что индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности может свидетельствовать, в частности, следующее:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что указанные выше признаки имеют место быть, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП.*

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве ИП с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Сам по себе факт совершения гражданином сделок на возмездной основе является недостаточным для признания гражданина предпринимателем, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. Подобные выводы содержатся в письмах ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ и от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод. Если гражданин осуществляет программирование и разработку сайтов при наличии указанных выше признаков экономической и предпринимательской деятельности, он обязан зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налог с соответствующих доходов как предприниматель.

Вместе с тем заметим следующее. Согласно пункту 2 статьи 11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрировавшиеся в качестве ИП, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются ИП.

Если гражданин зарегистрируется в качестве ИП с видом деятельности «Разработка системных и прикладных программных средств» (код 72.6 ОКВЭД), он вправе выбрать общий режим налогообложения или «упрощенку».

Так, предприниматель на общей системе налогообложения обязан не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, подать декларацию по форме 3-НДФЛ*.

Декларация представляется в территориальную инспекцию по месту учета индивидуального предпринимателя вне зависимости от того, получен доход от предпринимательской деятельности или нет.

Если коммерсант применяет УСН, он обязан также не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в налоговый орган декларацию по УСН**.

В случае если гражданин занимается программированием и разработкой сайтов, но не имеет статуса ИП, обязанность отчитаться по НДФЛ может возникнуть у него только в двух случаях. Первый — получение доходов от лица, не являющегося налоговым агентом. Второй — налоговый агент не имеет возможности удержать НДФЛ.

Согласно пункту 1 статьи 226 НК РФ налоговыми агентами по НДФЛ в отношении доходов, получаемых физлицами, признаются российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми физлицо получило доходы, указанные впункте 2 статьи 226 НК РФ.

Таким образом, если доход от выполнения заказов по программированию сайтов будет получен от указанных выше лиц, разработчик — физическое лицо не обязан подавать налоговую декларацию по НДФЛ. Исчислить, удержать и перечислить налог в бюджет обязан налоговый агент.

При этом удержание исчисленной суммы НДФЛ производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, которые выплачиваются налогоплательщику, при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам.

Согласно пункту 9 статьи 226 НК РФ уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательство нести расходы, связанные с уплатой налога за физлиц.

Аналогичные выводы не раз высказывало УФНС России по г. Москве (письма от 27.09.2012 № 20-14/091304@от 10.01.2012 № 20-14/2/000368@ и от 15.06.2009 № 20-14/060015@).

* Декларация по форме 3-НДФЛ утверждена приказом ФНС России от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@.

** Форма декларации по УСН утверждена приказом Минфина России от 22.06.2009 № 58н.

2. Письмо Минэкономразвития РФ от 01.07.2010 N Д23-2435

«Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу установления законодательной возможности строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Земли и земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. ст. 77 и 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения используются для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей и могут быть заняты в связи с этим зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно п. 1 ст. 1 и п. 2 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться и приобретаться для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

В соответствии со ст. 6 указанного Закона в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства жилой дом не входит.

Для застройки жилыми зданиями, в том числе для индивидуальной жилой застройки, предназначены земельные участки в составе жилых зон из земель населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, возможность осуществления индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предоставленном из состава земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, действующим законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает целесообразным предусмотреть возможность строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения членами крестьянских (фермерских) хозяйств.

Данный вопрос должен решаться на уровне субъектов Российской Федерации в зависимости от сложившейся практики ведения сельскохозяйственного производства. При этом правила, устанавливающие предельные параметры объектов капитального строительства, должны также устанавливаться субъектами Российской Федерации.*»

3. Статья:Если вид использования земли нужно изменить...

И.С. Егорова, юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Строительная организация выкупила земельный участок с разрешенным видом использования: под индивидуальное жилищное строительство. Ведутся подготовительные работы по строительству на этом участке офисного здания. Когда и на основании каких документов изменяется разрешенный вид использования? Ответы - в нашей статье.

Правовые аспекты землепользования

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. При этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Данные права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ).*

Правила землепользования и застройки

Отношения по градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, по капитальному строительству регулируются законодательством о градостроительной деятельности.

Изменения по регламенту

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). При этом основные и вспомогательныевиды разрешенного использования земельных участков выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений, но только в рамках территориальной зоны.

Регламент не установлен

На данные земли градостроительный регламент может не распространяться или не быть установленным. В этом случае решение об изменении одного вида разрешенного использования на другой принимается в соответствии с федеральными законами.

Вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимается главой местной администрации с учетом публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ).

Организации вправе направлять предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в инициативном порядке либо в иных случаях. В частности, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям и др. (п. 3 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные предложения направляются в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки, создаваемую при главе местной администрации. Таким образом, пользователь земельного участка может обратиться к главе местной администрации и инициировать процедуру изменения вида разрешенного использованияземельного участка.

Градостроительный регламент

В регламенте по земельным участкам, расположенным в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством России.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 11.25%
  • Да, с фондом 30%
  • Да, с инспекцией и фондом 10%
  • Нет, сверку еще не проводили 48.75%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль