Как застройщику отразить в бухучете доходы от строительства объекта для стороннего инвестора

153

Вопрос

Как отразить в бухучете Заказчика приход ОС? Заказчик применяет УСН (доходы-расходы). Согласно инвест договора (Инвестор, Заказчик, Подрядчик – разные организации) Подрядчик на земельном участке, принадлежащем на правах аренды Заказчику построил сооружение стоимостью 2 400 т.р. Все работы произведенные Подрядчиком финансировал Инвестор. По окончании работ подписан акт о том, что право собственности на построенный и введенный в эксплуатацию объект принадлежит Заказчику и Инвестору в равных долях, по? в праве общей долевой собственности.

Ответ

Как мы поняли из вопроса, инвестор расплачивается с застройщиком частью сооружения, в таком случае выручка застройщика будет равна рыночной стоимости, полученной части помещения. Доход нужно признать на дату окончания работ и передачи части объекта от инвестора застройщику.

При этом в учете отражается поступление основного средства, а в карточке ОС делается отметка о долевой собственности в размере 50%.

В бухучете проводки будут следующие

Дебет 76 Кредит 51- получены средства от инвестора

Дебет 60 Кредит 51 – перечислены средства подрядчикам

Дебет 08 Кредит 60 – приняты работы от подрядчиков

Дебет 19 Кредит 60 – НДС с подрядных работ, если подрядчики на ОСН

Дебет 08 Кредит 90 – отражена выручка от реализации услуг строительства

Дебет 76 Кредит 08 – передан весь объект инвестору

Дебет 76 Кредит 19 – передан НДС

Дебет 08 Кредит 76 – получен объект в счет оплаты выполненных работ

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Ситуация: как оценить в налоговом учете выручку от реализации услуг застройщика, если в счет их оплаты инвестор передал часть помещений построенного объекта. Сделка не контролируемая

Выручку определите в размере договорной стоимости передаваемых помещений или рыночной стоимости, если договорная отсутствует.

В налоговом учете выручка от реализации равна сумме всех поступлений (в денежной и натуральной форме) за реализованные услуги (п. 2 ст. 249 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации услуги оплачены в натуральной форме. Поэтому размер выручки будет равен договорной стоимости передаваемых помещений или рыночной стоимости, если договорная отсутствует (п. 3 ст. 105.3 и п. 4 ст. 274 НК РФ).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций застройщика, связанных со строительством нежилого здания, где часть строительных работ выполняет сам застройщик (совмещает функции застройщика, подрядчика и технического заказчика). В оплату работ и услуг застройщика инвестор передает часть помещений в построенном объекте. Организация (малое предприятие) применяет общую систему налогообложения

В январе ООО «Производственная фирма "Мастер"» (инвестор) заключило договор инвестирования в строительство объекта с ООО «Альфа» (застройщик). Срок действия договора – с января по октябрь (10 месяцев). На основании договора «Альфа» организует строительство торгового центра, при этом часть подрядных работ он выполняет самостоятельно, а для другой части привлекает стороннего подрядчика.

Сметная стоимость торгового центра составляет 14 160 000 руб. (в т. ч. НДС – 2 160 000 руб.), в том числе:

  • 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.) – стоимость работ, которые выполняются сторонним подрядчиком;
  • 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.) – стоимость работ, которые выполняет сам застройщик;
  • 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.) – стоимость услуг застройщика по организации строительства.

В январе инвестор перечислил застройщику аванс (средства финансирования) в размере 100 процентов от стоимости работ, выполняемых подрядным способом (10 620 000 руб.). В этом же месяце застройщик заключил договор с подрядчиком на строительство объекта и перечислил ему в качестве предоплаты 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

В сентябре наряду с подрядными работами застройщик выполнил часть работы собственными силами. Себестоимость таких работ составила 300 000 руб. (зарплата, материалы).

В октябре наряду с подрядными работами застройщик выполнил оставшуюся часть работы собственными силами. Себестоимость таких работ составила 800 000 руб. (зарплата, материалы). В этом же месяце подрядчик закончил свою часть работ по строительству объекта и сдал их. А застройщик, в свою очередь, передал построенный торговый центр инвестору.

В оплату услуг застройщика по организации строительства и работ, выполняемых им самим, инвестор передает три помещения общей площадью 300 кв. м. Договорная цена этих помещений установлена в размере 11 800 руб. за 1 кв. м (в т. ч. НДС – 180 руб.):

  • помещение № 1 – 100 кв. м – 1 180 000 руб. (100 кв. м × 11 800 руб.);
  • помещение № 2 – 160 кв. м – 1 888 000 руб. (160 кв. м × 11 800 руб.);
  • помещение № 3 – 40 кв. м – 472 000 руб. (40 кв. м × 11 800 руб.).
  • помещение № 1 – 100 кв. м – под собственный офис;
  • помещение № 2 – 160 кв. м – под сдачу в аренду;
  • помещение № 3 – 40 кв. м – на продажу.

Общехозяйственные расходы застройщика составили:

  • январь – 50 000 руб.;
  • февраль–август – 340 000 руб.;
  • сентябрь – 40 000 руб.;
  • октябрь – 60 000 руб.

Учетной политикой для целей бухучета предусмотрен следующий порядок учета операций, связанных с исполнением инвестиционного договора:

  • все расчеты с инвестором (по подрядным работам, работам, выполняемым собственными силами, и услугам организации строительства) учитываются с использованием отдельного субсчета «Расчеты с инвесторами» к счету 76;
  • стоимость подрядных работ, работ, выполненных собственными силами, и стоимость услуг по организации строительства формируют счет 08 (без учета НДС);
  • входной НДС по работам, выполненным подрядчиком, учитывается обособленно на счете 19;
  • затраты на строительство объекта собственными силами относятся в дебет счета 20;
  • общехозяйственные расходы относятся в дебет счета 26.

В бухучете застройщика операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены так.

В январе бухгалтер отразил поступление средств на финансирование строительства от инвестора на отдельном субсчете «Расчеты с инвесторами» к счету 76:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 10 620 000 руб. – получены средства на строительство объекта в части подрядных работ.

В момент перечисления этих денег подрядчику сделана запись:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислены средства, полученные от инвестора, подрядной организации.

Общехозяйственные расходы за январь бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 50 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы (аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).

В феврале–августе застройщик нес только общехозяйственные расходы. В учете бухгалтер ежемесячно делал записи:

Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 340 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы (аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).

В сентябре застройщик приступил к выполнению работ собственными силами. Их себестоимость бухгалтер отразил так:

Дебет 20 Кредит 10 (70, 69)
– 300 000 руб. – отражены затраты по работам, выполненным застройщиком собственными силами (материалы, зарплата).

Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 40 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы (аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).

В октябре:

В октябре застройщик также выполнял отдельные работы собственными силами. Их себестоимость бухгалтер отразил так:

Дебет 20 Кредит 10 (70, 69)
– 800 000 руб. – отражены затраты по работам, выполненным застройщиком собственными силами (материалы, зарплата).

В момент принятия застройщиком строительных работ, выполненных подрядчиком, бухгалтер сделал следующие проводки:

Дебет 08-3 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком» Кредит 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным»
– 10 620 000 руб. – зачтен аванс, перечисленный подрядчику.

На момент окончания строительства и подписания акта о приемке-передаче построенного объекта бухгалтер отразил выручку по работам, выполненным собственными силами, и выручку от реализации услуг по организации строительства:

Дебет 08-3 Кредит 90-1
– 2 360 000 руб. – отражена выручка от реализации работ, выполненных застройщиком собственными силами (на основании акта о приемке-передаче построенного объекта);

Дебет 90-2 Кредит 20
– 1 100 000 руб. – списана себестоимость работ, выполненных застройщиком собственными силами;

Дебет 08-3 Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг по организации строительства (на основании акта о приемке-передаче построенного объекта);

Передачу построенного объекта инвестору бухгалтер отразил следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
– 12 540 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта о приемке-передаче построенного объекта);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по сторонним подрядным работам.

На момент получения от инвестора помещения (по акту приемки-передачи), которое застройщик будет использовать под офис, бухгалтер сделал следующие записи:

Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость помещения № 1 – 100 кв. м, полученного в счет оплаты услуг и работ;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 180 000 руб. – отражен НДС по полученному помещению № 1 – 100 кв. м, которое будет учтено в составе основных средств;

Дебет 01 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08
– 1 000 000 руб. – принято к учету и введено в эксплуатацию помещение № 1 – 100 кв. м по первоначальной стоимости.

На момент получения от инвестора помещения (по акту приемки-передачи), которое застройщик будет сдавать в аренду, бухгалтер сделал следующие записи:

Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 600 000 руб. – отражена стоимость помещения № 2 – 160 кв. м, полученного в счет оплаты услуг и работ;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 288 000 руб. – отражен НДС по полученному помещению № 2 – 160 кв. м, которое будет учтено в составе доходных вложений в материальные ценности;

Дебет 03 Кредит 08
– 1 600 000 руб. – принято к учету помещение № 2 – 160 кв. м по первоначальной стоимости в качестве доходных вложений в материальные ценности.

Получение от инвестора помещения (по акту приемки-передачи), которое застройщик планирует продать, бухгалтер отразил так:

Дебет 41 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 400 000 руб. – отражена стоимость помещения № 3 – 40 кв. м, полученного в счет оплаты услуг и работ в составе товаров;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 72 000 руб. – отражен НДС по полученному помещению № 3 – 40 кв. м, которое предназначено для перепродажи.

Общехозяйственные расходы за октябрь бухгалтер отразил проводкой:

Дебет 26 Кредит 10 (02, 60, 70 и др.)
– 60 000 руб. – отражены общехозяйственные расходы (аренда офиса, зарплата управленческого персонала и т. д.).

Последним числом октября бухгалтер все общехозяйственные затраты отнес на финансовые результаты:

Дебет 90-2 Кредит 26
– 490 000 руб. – общехозяйственные расходы отнесены на финансовый результат.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль