Определение стоимости здания и земельного участка под ним

186

Вопрос

Просим ответить на следующий вопрос: согласно договора купли-продажи мы приобрели недвижимое имущество в виде нежилого здания и земельного участка под ним. В договоре не прописана стоимость каждого объекта, а указана общая сумма продажи. Договор прошел регистрацию в регистрационной палате и мы получили два свидетельства (одно на здание, а другое на землю). Каким образом нам теперь осуществить постановку объектов на балансовый учет, если продавец выписал один акт на продажу, без разбивки по объектно? При обращении в бухгалтерию фирмы-продавца, нам было отказано в предоставлении другого акта, в виду того, что бухгалтерия не располагает никакими другими документами основаниями для оценки каждого объекта в отдельности, кроме договора. А также, подскажите, какие это могут быть документы основания для выписки нам правильного акта у продавца (протокол общего собрания учредителей, приказ или дополнительное соглашение к договору).

Ответ

Действительно, при покупке здания по умолчанию цена здания включает цену земли, и законодательно не установлена обязанность определять в договоре цену каждого объекта недвижимости. При этом учитывать их следует отдельно, так как здание амортизируется, а земельные участки – нет. Распределить стоимость договора между двумя объектами недвижимости можно, воспользовавшись, например, методикой, применимой для исчисления налога на имущество, а именно – на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка.

Во избежание возможных проблем в будущем можно было бы посоветовать Вам заключить дополнительное соглашение с продавцом или получить от него любой иной документ, подтверждающий стоимость каждого из объектов.

Обоснование

Из журнала «Учет в производстве» № 9, Сентябрь 2010

Определяем стоимость недвижимости

В договоре купли-продажи недвижимости указаны два объекта – земля и здание. Цена договора при этом приведена общая. Как определить базу для налога на имущество?

Отвечает Л. П. ЗУЙКОВА,
финансовый директор ГК «ICJ Consult», к. э. н.

Если договором продажи недвижимости не предусмотрено иное, то установленная в нем цена здания включает цену земли (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Законодательство при этом не требует, чтобы в договоре, который предусматривает куплю-продажу нескольких объектов, была отдельно указана цена каждого из них.

Тем не менее здание и земельный участок следует принять к учету как два самостоятельных объекта и определиться с их стоимостью для целей налогового учета (п. 6 ПБУ 6/01, письмо Минфина России от 19 мая 2003 г. № 04-02-05/3/50). Но о том, как определить стоимость каждого объекта в таком случае, в нормах действующего законодательства не сказано.

Как правило, на местах чиновники предлагают платить налог на имущество со всей суммы, указанной в договоре. Судебная практика на сегодняшний день отсутствует.

Учитывая изложенное, можно порекомендовать следующее.

1. Заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором из общей стоимости покупки будет выделена цена здания и цена земельного участка.

2. Если это по каким-либо причинам сделать невозможно – убедить налоговиков воспользоваться нормативной ценой земельного участка согласно справке земельного комитета (органа Росреестра) (ст. 554 ГК РФ, письмо Минфина России от 27 апреля 1998 г. № 04-04-06).

3. Пригласить независимого оценщика. Используя данные оценки, можно расчетным путем распределить стоимость каждой единицы имущества по договору купли-продажи.

Хотя и в этом случае вероятность споров с налоговыми органами все-таки есть.

Из статьи журнала «Учет в сельском хозяйстве» № 8, Август 2013

Определено, как разделить стоимость объектов

Рассмотрена следующая ситуация. Общество приобрело в собственность земельный участок и складское помещение. В договоре купли-продажи стоимость земельного участка и складского помещения указана общей суммой.

По мнению чиновников, расходы на данную покупку можно разделить между объектами на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка и здания).

О порядке расчета земельного налога, если в течение года изменились категория участка или вид его разрешенного использования, рассказано в материале «Изменение категории или вида использования земли. Расчет налога».

Действующая редакция

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 28.06.2013 № 03-05-05-01/24812

Налог на имущество: в договоре купли-продажи указана единая стоимость земельного участка и здания на нем

Вопрос
Стоимость единая по договору купли-продажи земельного участка и здания на нем.
По какой стоимости в составе ОС отразить здание для целей налогообложения по гл.30 НК РФ.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 № 82н, Министерством не осуществляется разъяснение практики применения нормативных правовых актов Министерства, не рассматриваются по существу обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 Кодекса.
На основании подпункта 8 пункта 4 статьи 374 Кодекса не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет с 1 января 2013 года в качестве основных средств.
Кроме того, в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 374 Кодекса земельные участки не признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций.
Налоговая база по налогу на имущество организаций, при определении которой в соответствии со статьей 375 Кодекса учитывается остаточная стоимость основных средств, формируется для целей налогообложения по установленным правилам ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 № 26н, первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. Перечень затрат, включаемых в первоначальную стоимость основных средств, приведен в указанном Положении.
В случае, если понесенные организацией затраты связаны с созданием (приобретением) одновременно нескольких объектов основных средств, величина таких затрат распределяется между этими объектами на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например, пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка и здания).

Заместитель директора Департамента
С.В.Разгулин

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 57.51%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.72%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.72%
  • в программе БухСофт 5.15%
  • в других бухгалтерских программах 18.88%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 12.45%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.58%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль