Договор аренды недвижимости

191

Вопрос

До августа 2015 г. помещение находилось в собственности у ООО «А» и использовалось им для сдачи в аренду (под торговые площади - арендатор ООО «Б»). В августе 2015 г. ООО «А» продало данное помещение: 40% физ. лицу- 60% ИП(на УСН). И физ. лицо и ИП и дальше планируют сдавать помещение в аренду ООО «Б». Физ. лицо согласно отказаться от своей доли прибыли от аренды в пользу ИП, у них свои частные отношения как у физ. лиц. Как правильно оформить отказ? Как в данной ситуации правильно заключить договор аренды с ООО «Б»? Налогообложение ИП?

Ответ

Согласно статье 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо то лицо, которое собственник наделил правом сдать его имущество в аренду, то есть речь идет о субренде.

Соответственно, в вашей ситуации возможны два варианта.

Первый вариант. ООО Б заключает два договора аренды с каждым из собственников, и начисляет в отношении каждого арендую плату. При этом на основании письма-распоряжения от физлица, арендную плату перечисляет не этому физлицу, а ИП. При этом между ИП и физлицом должны существовать определенные договорные отношения, исходя из которых физлицо было бы должником, а ИП – его кредитором. И таким образом, за счет арендной платы просто бы гасился долг физлица перед ИП, напрямую на его расчетный счет деньгами ООО «Б.» А физлицо и ИП при этом должны проводить между собой зачет взаимных требований. При этом ИП все полученные деньги включает в доходы по УСН – это его выручка по двум договорам (договор аренды с ООО «Б» и договор с физлицом в оплату которого поступаю деньги от ООО «Б»).

А НДФЛ с дохода физлица должно удержать ООО «Б» как налогвоый агент (подробно об этом было в предыдущем ответе на ваш вопрос).

Если долга перед ИП у физлица нет, то непонятны основания, по которым арендная плата перечисляется не арендодателю, а третьему лицу. Тогда получается, что физлицо дарит деньги ИП, им между собой нужно заключить договор дарения и уже в счет оплаты этого договора деньги на счет ИП будет перечислять ООО «Б». У ИП это будет внереализационный доход, с которого нужно платить налог по УСН, а для физлица это также будет доход, с которого ему надо платить налоги, но по каким-то причинам этот доход он решил еще кому-то дарить (его право, пусть дарит, но НДФЛ ему нужно заплатить прежде со своего дохода, потом дарить, и НДФЛ в этом случае опять же должно удерживать ООО «Б»).

Второй вариант. Физлицо сдает свою долю помещения в аренду ИП, и предусматривает возможность субаренды. А ИП сдает уже все помещение ООО Б, свою часть по договору аренды, часть физлица - по договору субаренды. Тогда ООО Б вносит деньги только ИП. ИП платить со всей суммы упрощенный налог (это его доходы). Потом оговоренную часть перечисляет физлицу за аренду (за минусом НДФЛ) – если у физлица есть долг перед ним, либо не перечисляет (заключен договор дарения), в обоих случаях проводит зачет взаимных требований. Но НДФЛ все равно исчислить с дохода физлица нужно при договоре дарения, потому как дарить можно лишь деньги, с которых уплачены налоги, и этот НДФЛ уже предприниматель должен перечислить в бюджет, как налоговый агент.

Как видите, налогообложение при любом варианте в итоге будет одинаковым – из дохода физлица налоговый агент (ООО «Б» или ИП) удерживают НДФЛ. А все полученные деньги ИП, не важно, по каким договорам они получены – это доход предпринимателя, облагаемый налогом по УСН.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Какие изменения 2017 года вы оцениваете положительно?

  • передача взносов в ФНС 16.21%
  • рост лимитов по УСН 50.99%
  • новая Книга учета 7.51%
  • КБК по минимальному налогу 21.34%
  • срок сдачи СЗВ-М 52.96%
  • электронные больничные 26.09%
  • электронный иск в суд 16.6%
  • кадровый учет для микропредприятий 42.49%
  • уплата налога за третьих лиц 50.2%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль