Доходы и расходы ТСЖ

193

Вопрос

Если в ТСЖ упрощенка (доходы, уменьшенные на величину расходов), что следует отнести к доходам, а что к расходам.

Ответ

1.Плата на содержание и ремонт жилого помещения

Платить за содержание и ремонт дома должны все собственники -- как члены ТСЖ, так и те, кто к ним не относится (п. 2 ст. 153 ЖК РФ). И налоговых учет полученных средств будет зависеть от того, кто именно заплатил.

Деньги на содержание и ремонт дома, поступающие от членов товарищества нужно рассматривать как членские взносы, поступающие на внутренние нужды и ведение уставной деятельности ТСЖ. Ведь, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 152 ЖК РФ эксплуатация, обслуживание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме являются одним из видов уставной деятельности ТСЖ. А членские взносы -- это основной источник финансирования некоммерческой организации (п. 1 и 2 ст. 26 Закона № 7-ФЗ).

Соответственно в налоговом учете такие средства нужно рассматривать как целевые поступления, не облагаемые «упрощенным» налогом (ст. 346.15 НК РФ, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). А значит, в Книгу учета доходов и расходов их заносить не нужно.

Отметим, что налоговое законодательство при этом требует вести раздельный учет как доходов, так и расходов, произведенных в рамках целевых поступлений. Если же раздельного учета нет, все получаемые средства нужно учитывать при налогообложении со дня, как они были получены.

Для раздельного учета лучше самостоятельно разработать специальные формы и утвердить их приказом руководителя. Так поступить предлагает Минфин России в письме от 13.03.2006 № 03-11-04/2/59.

Что касается платы на ремонт и содержание дома, вносимой лицами, не являющимися членами товарищества, то ее нужно включать в доходы, облагаемые «упрощенным налогом». Поскольку такие деньги под льготу не попадают. Это разъяснено в письме Минфина России от 30.12.2011 № 03-11-06/2/188.

2.Безвозмездные поступления и пожертвования

Не нужно включать в состав доходов ТСЖ пожертвования, если они поступили от членов или участников товарищества. Также эти лица могут делать отчисления в резерв на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, и такие деньги облагаться «упрощенным налогом не будут. Это установлено подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ. Если какое-либо юридическое лицо или индивидуальный предприниматель выполняет в пользу ТСЖ работы (услуги) безвозмездно, их стоимость в налогооблагаемые доходы, опять же, не включается (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Но снова напомним, для того, чтобы какие-то суммы выводить из-под налогообложения, в ТСЖ должен быть организован раздельный учет.

Как видим, товарищество не признает в доходах при упрощенке вступительные, членские и паевые взносы от участников, а также пожертвования, отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, и поступления от собственников на проведение капитального ремонта общего имущества. Аналогичное мнение высказано и в письме Минфина от 10.04.2012 № 03-11-11/119. Поэтому в графе 4 раздела 1 Книги учета такие суммы не отражаются, а записываются в отдельном регистре.

3.Плата за жилье и коммунальные услуги

Своевременно и полностью вносить плату за жилье и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на квартиру обязывает граждан и организации подпункт 5 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ. По мнению финансового ведомства данные поступления -- это выручка ТСЖ от реализации работ (услуг). И ее надо учитывать при УСН (письмо Минфина России от 05.10.2011 № 03-11-06/2/136). Чиновники считают, что платежи от жильцов дома за коммунальные услуги формируют доходы, облагаемые упрощенным налогом, поскольку не являются целевыми.

Однако на этот счет есть судебные решения, где споры налоговиками на эту тему были проиграны (постановления ФАС Поволжского округа от 31.03.2011 № А65-18505/2010 и ФАС Дальневосточного округа от 02.02.2011 № Ф03-9689/2010). Судьи пояснили, что ТСЖ, получая оплату за коммунальные услуги, само этих услуг не оказывает. А выступает лишь посредником между организациями, оказывающими услуги по тепло-, водо- и электроснабжению, и собственниками жилья. При этом у ТСЖ от поступивших платежей никакой экономической выгоды не возникает. Оно только выполняет предусмотренную уставом обязанность. Поэтому данные платежи, по мнению судей, не подлежат налогообложению при УСН. Аналогичного мнения придерживается и ВАС РФ в решении от 22.12.2010 № ГКПИ10-1401.

Итак, если вы считаете, что все платежи собственников не что иное, как целевые поступления, то нужно быть готовыми в случае необходимости отстаивать свою позицию в суде. Те, кто считает налоговую базу по УСН с разницы между доходами и расходами, полученные доходы могут уменьшить на стоимость коммунальных услуг, оплаченную поставщикам. Об этом сказано в пунктах 1 и 4 письма Минфина России от 29.06.2011 № 03-01-11/3-189. Однако, даже если доходы будут равны расходам по итогам года придется заплатить минимальный налог.

Какие документы понадобятся, чтобы отстоять свою позицию в суде, и не учитывать плату за жилье и коммунальные услуги

Если вы решили не учитывать коммунальные платежи в доходах при УСН, удостоверьтесь, что у вас есть в наличии следующие документы:

1. Устав. Он подтверждает некоммерческий род деятельности ТСЖ.

2. Смета доходов и расходов. Она обоснует расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели (подп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Кроме того, на основе сметы устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения. Унифицированной формы сметы нет, ее нужно разработать самостоятельно.

3. Счета на оплату коммунальных услуг.

4.Документы бухгалтерского учета. Они подтвердят целевое использование полученных средств, а также соответствие расходов принятой смете, и отсутствие экономической выгоды. Чтобы признать поступления целевым финансированием их нужно правильно назвать. Например -- «целевые взносы членов ТСЖ» (на отопление, на содержание и т.д.) или «целевые платежи собственников».

5. Локальный внутренний документ, регулирующий порядок ведения раздельного учета ТСЖ. В нем должно быть четко прописано, какой приход денег у ТСЖ является целевым финансированием и на какие уставные цели эти деньги могут быть потрачены.

Посреднический договор позволяет не учитывать платежи за коммунальные услуги в доходах ТСЖ

Для того, чтобы на не включать в доходы при УСН плату жильцов дома за коммунальные услуги, заключите с каждым из жильцов посреднический договор на перечисление коммунальных платежей. Предметом такого договора будет покупка товариществом для жильцов коммунальных услуг у поставщиков этих услуг. За что жильцы выплачивают ТСЖ посредническое вознаграждение. Тогда в доходы товарищества будет включаться лишь вознаграждение. А деньги (в данном случае -- коммунальные платежи), поступившие в связи с исполнением посреднического договора, в налоговую базу посредника не входят (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). О такой возможности для ТСЖ говорит и Минфин в письме от 11.03.2012 № 03-11-06/2/39.

Но есть один нюанс. Сначала ТСЖ следует заключить посреднический договор с жильцами на перечисление коммунальных платежей. И только после этого товарищество может составить договор с самими поставщиками коммунальных услуг (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85). Если соглашение с поставщиками коммунальных услуг заключить ранее посреднического договора, инспекция может доначислить единый налог на суммы коммунальных платежей, полученных от жильцов. Посчитав, что такая операция противоречит смыслу посредничества.

Кроме того, прежде чем заключать с жильцами агентский договор, нужно обсудить это на общем собрании, а итоговое решение -- утвердить (ст. 145 ЖК РФ).

4.Доходы от предпринимательской деятельности

ТСЖ хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Однако перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ):

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Из поступлений по этим видам деятельности складываются дополнительные доходы товарищества. Например, деньги могут быть получены от сдачи в аренду помещений, находящихся в общей собственности. То есть подвалы, чердаки или пристройки, переоборудованные, предположим под мастерскую или кабинет врача и сданные в аренду принесут доход ТСЖ.

Или ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность, когда в его штате есть слесари, электрики, сантехники. Стоимость дополнительных работ и услуг ТСЖ устанавливается внутренним документом (прайс-листом).

Обратите внимание, что полученные средства товарищество может использовать как для оплаты общих расходов, так и аккумулировать в фонды, созданные в соответствии с уставом (п. 3. ст. 152 ЖК РФ). Например, за счет доходов от предпринимательской деятельности можно провести благоустройство дома и прилегающей территории, ремонт лифтов.

Доходы от предпринимательской деятельности нужно и включать в налоговую базу при УСН в соответствии со статьей 346.15 НК РФ.

Начисление страховых взносов

ТСЖ, применяя упрощенку, может воспользоваться пониженным тарифом по страховым взносам, так как его основной вид деятельности указан в льготном перечне подпункта 8 пункта 1 статьи 58 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ. Это абзац Я.2 перечня -- «Управление недвижимым имуществом» (ОКВЭД 70.32).

Но нужно выполнить еще одно условие. Доходы от управления недвижимым имуществом должны составлять не менее 70% общих поступлений. Причем имеются в виду поступления, которые учитываются при УСН (ст. 346.15 НК РФ и п. 3 информационного сообщения ПФР от 24.03.2011).

Получается, что ТСЖ может платить страховые взносы по льготному тарифу, если применяет упрощенку, и имеет доход, полученный в рамках управления многоквартирным домом. Например, товарищество может учитывать поступления жильцов за коммунальные услуги как выручку от услуг.

Если же ТСЖ существует только за счет целевых поступлений, то воспользоваться пониженным тарифом нельзя и придется платить взносы по обычным ставкам. Ведь как сказано в подпункте 1 пункта 1.1 статьи 346.15 и статье 251 НК РФ -- целевые поступления не входят в состав налогооблагаемых доходов при УСН.

Обратите внимание, если ТСЖ применяет УСН с объектом доходы минус расходы, то уплаченные страховые взносы можно учесть в расходах (подп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Особые условия для этого не требуются. Поэтому подобные траты можно списать сразу после осуществления и оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Средства целевого финансирования, которые не нужно учитывать в доходах по УСН

№ п/п

Целевые поступления, не учитываемые в доходах по УСН при наличии раздельного учета

1

Деньги от собственников квартир (не зависимо от членства в ТСЖ), полученные для проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества (абз. 22 подп.14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Список полный общего имущестава содержится в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ (например, лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки и т.д.)

2

Средства, полученные ТСЖ из бюджета на проведение капитального ремонта дома и общего имущества (абз. 5 и 6 подп.14 п. 1 ст. 251 НК РФ)

3

Вступительные, членские и паевые взносы (подп.1 п. 2 ст. 251 НК РФ)

4

Пожертвования (подп.1 п. 2 ст. 251 НК РФ, ст. 582 ГК РФ)

5

Безвозмездно выполненные любой другой организацией (предпринимателем) работы или услуги (подп.1 п. 2 ст. 251 НК РФ)

6

Отчисления в специальный резерв на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, полученные от членов ТСЖ (подп.1 п. 2 ст. 251 НК РФ)

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 59.89%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.1%
  • в программе Инфо-Предприятие 2.2%
  • в программе БухСофт 4.95%
  • в других бухгалтерских программах 18.13%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 12.09%
  • от руки заполню бумажную декларацию 1.65%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль