Доходы арендодателя

65

Вопрос

Организация на УСНО - доходы сдает помещение в аренду (основной вид деятельности). В договоре аренды прописано, что арендная плата состоит из базовой части, то есть самой арендной платы, и переменной, которая включает в себя оплату расходов за электроснабжение Объекта. То есть мы оплачиваем электороэнергию, арендатор потом возвращает нам эту сумму. Вопрос: нужно ли включать в состав доходов для целей налогообложения сумму , которая поступает от арендатора за потребленную электроэнергию, ведь по сути это не доход?

Ответ

Всю полученную от арендатора арендную плату, предусмотренную договором, вам необходимо включать в облагаемые доходы (п. 1 ст. 346.15 и ст. 249 НК РФ). Это подтверждают Минфин и даже судебные органы (см., например, письма Минфина России от 18.07.2012 № 03-11-11/210 и от 11.03.2012 № 03-11-11/72 и постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 9149/10). Суммы, полученные от арендаторов за потребленную ими электроэнергию, вы должны учесть в доходах на дату поступления денежных средств (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Если бы вы применяли УСН с объектом доходы минус расходы, вы могли бы одновременно учитывать стоимость электроэнергии в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Однако, так как ваш объект -- доходы, учитывать расходы вы не вправе.

Отметим, что есть одна возможность не учитывать в доходах суммы, полученные от арендатора за электроэнергию. Заключите с арендатором дополнительно посреднический договор, например, агентский (гл. 52 ГК РФ). В рамках этого соглашения ваша организация (агент) будет приобретать для арендатора (принципала) коммунальные услуги. А арендатор станет перечислять вам стоимость этих услуг, а также сумму указанного в договоре агентского вознаграждения.

Тогда суммы, которые поступили агенту-арендодателю для исполнения посреднического поручения, не нужно учитывать в доходах (подп. 9 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Это значит, что арендодатель не обязан отражать в налоговой базе стоимость «коммуналки», полученную от арендатора в рамках посреднических отношений. В доходы нужно включить только постоянную часть арендной платы и посредническое вознаграждение по агентскому договору, которое можно назначить сравнительно небольшим.

Данный вариант привлекателен для арендодателя, но в нем есть один недостаток. Посредник, он же арендодатель, должен действовать по поручению заказчика, то есть арендатора. И сделка, совершенная прежде, чем установились посреднические отношения, не считается заключенной для выполнения заказа. Именно такие выводы сделал Президиум ВАС РФ в п. 6 Информационного письма от 17.11.2004 № 85. Более того, Минфин России занял аналогичную позицию (Письмо от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24).

Так что использовать этот вариант вы сможете, только если заключите новый договор с энергоснабжающей организацией уже после того, как подпишете с арендатором посредническое соглашение. Только в этом случае договор на поставку электроэнергии налоговики расценят как оформленный в интересах арендатора. И в доходах действительно можно будет учитывать только постоянную часть арендной платы и агентское вознаграждение.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль