Можно ли лес, находящийся в аренде Департамента лесного хозяйства по декларации, сдать в субаренду

1255

Вопрос

Можно ли лес, находящийся в аренде Департамента лесного хозяйства по декларации, сдать в субаренду? и как грамотно это сделать?

Ответ

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в т. ч. в субаренду), без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Однако если договором аренды земельного участка предусмотрено иное (например, условие об обязательном согласии арендодателя на передачу участка в субаренду), то передача в субаренду без согласия собственника участка может повлечь привлечение арендатора к административной ответственности. Этот вывод подтверждается арбитражной практикой.

Так в Постановлении от 25.01.2006 N КА-А40/13930-05 ФАС Московского округа признал правомерным привлечение организации, сдающей без согласия арендодателя земельный участок в субаренду, к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.10 КоАП РФ.

Как указал ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 25.05.2007 N А79-11082/2006, под самовольной переуступкой понимается самовольное (неправомерное) распоряжение судьбой земельного участка (части земельного участка) путем передачи его в аренду, результатом которой является передача права пользования этим земельным участком, то есть извлечение из него полезных свойств.

Передачу земельного участка в субаренду следует оформлять в письменной форме, если договор заключается на срок от 1 года, договор подлежит государственной регистрации.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1. Ситуация: Что такое субаренда

Договор субаренды (например, помещения или его части) регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если другое не установлено законом и иными правовыми актами. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Досрочное прекращение основного договора аренды прекращает и заключенный на его основе договор субаренды.

Такой порядок установлен частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. При этом условие о госрегистрации договоров аренды распространяется и на субарендные соглашения, заключенные на срок от года и выше (ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 и ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 19 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).*

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

1. Рекомендация: Когда требуется регистрация договора

В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождающим для его сторон никаких правовых последствий, кроме обязанности совершить действия по его регистрации.

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию:

Договоры с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.*

1. Договор ипотеки (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

3. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

4. Договор мены, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации, то есть жилое помещение и (или) предприятие (п. 2 ст. 567 ГК РФ,п. 2 Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183).

5. Договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

6. Договор отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ).

7. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

8. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

9. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

 

Последствия несоблюдения требования о регистрации

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он по общему правилу считается незаключенным. Это означает, что незарегистрированный договор не порождает для подписавших его сторон никаких правовых последствий за исключением обязанности его зарегистрировать*. Стороны не вправе требовать друг от друга исполнения условий договора, а на имущество, переданное по незарегистрированному договору, распространяются правила о неосновательном обогащении.

В отдельных случаях закон указывает на иные последствия отсутствия регистрации договора. Так, в пункте 4 статьи 339 Гражданского кодекса РФ и в абзаце 3 пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо говорится о том, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет недействительность (ничтожность) такого договора.

Однако практические последствия отсутствия государственной регистрации любого договора всегда одинаковы и заключаются в ненаделении юридической силой подобного договора. И если ни одна из сторон не совершит каких-либо действий для того, чтобы такой договор зарегистрировать, то никакие правовые последствия для сторон по незарегистрированному договору не возникнут.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

 

Екатерина Ковалева

ведущий юрисконсульт договорно-правового отдела правового департамента ГК «Олимпстрой»

Роман Масаладжиу

старший эксперт ЮСС «Система Юрист», кандидат юридических наук

Виктор Анохин

доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ, председатель Арбитражного суда Воронежской области в отставке

3. Лесной кодекс Российской Федерации

 

«Статья 5

Арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе:

1) сдавать арендованные участок лесного фонда, лесной участок в субаренду;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем);*

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

 

Статья 7. Лесной участок

Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 настоящего Кодекса.

 

Статья 8. Право собственности на лесные участки

1. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

2. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

 

Статья 26. Лесная декларация

1. Лесной декларацией является заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов.

2. Ежегодно лесная декларация подается в органы государственной власти, органы местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных в соответствии со статьями 81 - 84 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг лицами, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду.

3. Форма лесной декларации, порядок ее заполнения и подачи утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.*

 

Статья 29. Заготовка древесины

1. Заготовка древесины представляет собой предпринимательскую деятельность, связанную с рубкой лесных насаждений, их трелевкой, частичной переработкой, хранением и вывозом из леса древесины.

2. Заготовка древесины осуществляется в эксплуатационных лесах, защитных лесах, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Для заготовки древесины предоставляются в первую очередь погибшие, поврежденные и перестойные лесные насаждения.

4. Запрещается заготовка древесины в объеме, превышающем расчетную лесосеку (допустимый объем изъятия древесины), а также с нарушением возрастов рубок.*

5. Возрасты рубок и порядок исчисления расчетной лесосеки устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

6. Перечень видов (пород) деревьев и кустарников, заготовка древесины которых не допускается, устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

7. Граждане, юридические лица в целях заготовки древесины вправе осуществлять строительство лесных дорог, лесных складов, других строений и сооружений.

8. Граждане, юридические лица осуществляют заготовку древесины на основании договоров аренды лесных участков.*

8.1. В случае, если федеральными законами допускается осуществление заготовки древесины федеральными государственными учреждениями, лесные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться этим учреждениям для указанной цели в постоянное (бессрочное) пользование.

8.2. В исключительных случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, допускается осуществление заготовки древесины для обеспечения государственных нужд или муниципальных нужд на основании договоров купли-продажи лесных насаждений.

9. Правила заготовки древесины устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.»

 

4. Земельный кодекс Российской Федерации

 

«Статья 22. Аренда земельных участков

 

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

 

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

 

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления*. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором».

 

5. Письмо Минэкономразвития России от 23.09.2011 N Д23-4042 «О нераспространении запрета на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), установленного ст. 5 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ, если перечисленные договоры и возникающие в связи с этим ограничения (обременения) прав зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ; об отсутствии необходимости представления кадастрового паспорта земельного (лесного) участка для государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды лесного участка».

 

«В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Статьей 5 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 201-ФЗ) предусмотрено, что арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе:

1) сдавать арендованные участок лесного фонда, лесной участок в субаренду;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем);

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При этом в соответствии с ч. 6 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), признаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Таким образом, запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), установленный ст. 5 Закона N 201-ФЗ, не распространяется на случаи, в которых перечисленные договоры и возникающие в связи с их заключением ограничения (обременения) прав зарегистрированы в соответствии с Законом о регистрации.*

Согласно п. 2 ст. 26 Закона о регистрации, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Между тем в силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, представление кадастрового паспорта земельного (лесного) участка для государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды лесного участка не требуется. Внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с изменением сведений об арендаторе лесного участка осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.»

 

6. Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2006 N КА-А40/13930-05

 

«между Москомземом (арендодатель) и ООО "НПФ "Информ Сервис Центр" 26.03.1999 заключен договор аренды земельного участка площадью 14500 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Волоколамский проезд, вл. 23, сроком на 49 лет.

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду только с согласия арендодателя.

Судом установлено, что ООО "НПФ "Информ Сервис Центр" без согласия арендодателя (Москомзема) сдало земельный участок в субаренду ООО "Шелгаз".

Факт самовольной сдачи земельного участка в субаренду подтверждается актом проверки (обследования) земельного участка от 01.12.2004 N 1716/08, актом N КА/обс 1716/08, протоколом об административном правонарушении от 01.12.2004 N 341-08-45 и не отрицается Обществом.

Постановлением от 20.01.2005 ООО "НПФ "Информ Сервис Центр" привлечено к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ст. 7.10 КоАП РФ.*

Статьей 7.10 КоАП РФ установлена ответственность за самовольную переуступку права пользования земельным участком в виде наложения штрафа на юридических лиц в размере от 100 до 200 минимальных размеров оплаты труда.

Взыскание наложено уполномоченным органом с соблюдением установленной процедуры, в соответствии с действующим законодательством.»

 

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль