Как оформить в налоговом и бух.учёту сделки по инвестиционному договору и сделки по передаче право собственности инвестиционной организации

508

Вопрос

Я -ООО "Ялта" -доходы минус расходы. У меня в собственности на 01 счете есть здание (нежилое) стоимостью 500,000 р уб.  Я с ООО "Сочи"заключаю инве стиционный договор на реконструкцию этого здания на сумму 10,000,000 руб.После реконструкции я передаю право собственност и  организации которая дала инве стиции т.е ООО "Сочи" Вопрос: 1. Как оформить по налоговому и бух.учёту сделку по инвестиционному договору между нами 2. Как оформить по налоговому и бух.учёту сделку по передаче право собственности инвестиционной организации т.е ООО"Сочи" 3. Какие суммы в ООО "Ялта" будут отражены в налоговом и бух.учете и с какого момента.  Реконструкция здания и его передача не безвозмездны.

Ответ

договор инвестирования в качестве отдельного вида договора нет в Гражданском кодексе РФ. Договор инвестирования представляет собой разновидность смешанного договора, в котором содержатся элементы различных договоров. При его правовом регулировании по общему правилу применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре: займа, купли-продажи, подряда. По данному вопросу официальных разъяснений нет. В данном случае  будет более правильным после реконструкции, здания передать по договору купли – продажи. Так как в данном случае организация является собственником данного здания, а не заказчиком-инвестором либо подрядчиком, поэтому договор инвестирования к данной ситуации применить нельзя. В бухгалтерском учете формируются проводки: Д 51 К 62 – получены средства на реконструкцию, Д 08 К60 – учтены затраты на реконструкцию основного средства. Д 01 К 08 – увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму затрат по реконструкции, Д 01 К 01 – принято из реконструкции основное средство. При реализации здания Д 01 К 01 – отражена первоначальная  стоимость выбывающего основного средства, Д02 К 01- отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта, Д62 К 91-1 – отражена выручка от реализации. В налоговом учете у организации, применяющей УСН выручку от реализации здания нужно включить в состав доходов. Так же организация не вправе уменьшать налоговую базу на величину остаточной стоимости продаваемого объекта.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip -версия

1.Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство.

Правовые основы инвестиционной деятельности

Порядок ведения инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством объектов, регулируется Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Под инвестиционной деятельностью понимают вложение средств в целях получения прибыли и (или) достижения другого полезного эффекта (ст. 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). В частности, инвестировать строительство объекта можно для его дальнейшей продажи или для собственных нужд.*

Одним из основных субъектов инвестиционной деятельности является инвестор (п. 1 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Функции инвестора может выполнять либо сам застройщик, либо привлеченный инвестор.

Отражение в бухучете операций по инвестированию зависит от того, кто инвестирует в строительство:

привлеченный инвестор;

застройщик, который одновременно является инвестором.

Бухучет у привлеченного инвестора

Привлеченный инвестор вкладывает средства в строительство на основании договора инвестирования, который заключается с застройщиком (п. 1 ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Согласно этому договору застройщик привлекает средства инвестора для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и обязуется построить объект и передать инвестору в определенные договором сроки.

Внимание: договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.

В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества. На практике такой подход может повлиять на порядок ведения бухучета операций, связанных с реализацией инвестиционных проектов.*

 

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2.Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств.

Документальное оформление

При продаже основного средства (кроме зданий, сооружений), то есть в момент перехода к покупателю права собственности на объект, заполните акт по форме № ОС-1 (указания, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7, п. 3 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Основанием для составления акта является техническая документация на основное средство, а также данные бухучета (например, обороты по счету 02 «Амортизация основных средств» позволят заполнить сведения о сумме начисленной амортизации). Акт оформите в двух экземплярах, один из которых передайте покупателю. При составлении акта раздел «Сведения об объектах основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» не заполняйте. Его должен заполнить покупатель в своем экземпляре акта. Оба экземпляра акта должны быть подписаны и утверждены как поставщиком, так и покупателем.*

В акте по форме № ОС-1 укажите:
– номер и дату составления акта;
– полное наименование основного средства согласно технической документации;
– название организации-изготовителя;
– место передачи основного средства;
– заводской и присвоенный инвентарный номера основного средства;
– номер амортизационной группы, срок полезного использования основного средства и фактический срок эксплуатации;
– сумму амортизации, начисленную до продажи основного средства, его остаточную стоимость;
– сведения о содержании драгоценных металлов, камней;
– другие характеристики основного средства.

При продаже зданий, сооружений заполните акт по форме № ОС-1а. Если организация продает несколько однородных основных средств (кроме зданий, сооружений), оформите акт по форме № ОС-1б. При заполнении этих актов применяйте тот же порядок, что и при составлении акта по форме № ОС-1. Такие правила следуют из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Одновременно с составлением акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б) внесите сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку по форме № ОС-6 (ОС-6а) или в инвентарную книгу по форме № ОС-6б (предназначена для малых предприятий).* Сведения вносите на основании акта о приеме-передаче, составленного в момент продажи основного средства и договора. Такие правила следуют из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Акт должен содержать заключение комиссии, которая создается в организации для контроля за выбытием основных средств. Участниками комиссии могут быть главный бухгалтер, материально-ответственные лица и другие сотрудники. Состав комиссии должен утвердить руководитель организации, издав приказ.

Такой порядок следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7, и пунктов 77–81 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

 

 

Амортизация

Со следующего месяца после выбытия основного средства прекращайте начислять по нему амортизацию (п. 22 ПБУ 6/01). Этот порядок распространяется и на объекты недвижимости, которые переданы покупателю раньше, чем переход право собственности на них зарегистрирован в установленном порядке. Данную точку зрения подтверждает письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085.*

Бухучет

В бухучете для отражения выбытия имущества из состава основных средств на счете 01 откройте отдельный субсчет «Выбытие основных средств». По дебету этого счета отразите первоначальную (восстановительную) стоимость основного средства, по кредиту – сумму амортизации, начисленную за период его эксплуатации:*

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость продаваемого основного средства. Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счет 01).

Остаточную стоимость определяйте по формуле:

Остаточная стоимость основного средства

=

Первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства

Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации


Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов (счет 01).

Если здание, сооружение передается покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, уже на момент подписания акта по форме ОС-1а объекты перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана остаточная стоимость выбывающего основного средства, право собственности на который подлежит госрегистрации.

Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:
счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.

Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю (по объектам недвижимости – право собственности зарегистрировано). Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).

Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость продаваемого основного средства и другие затраты, связанные с продажей (например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.).

Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).

Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).

Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Для субъектов малого предпринимательства (за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.

При отражении доходов и расходов от продажи основного средства делайте проводки:*

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»)
– отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);

Дебет 91-2 Кредит 10 (60, 69, 70, 76...)
– учтены в составе прочих расходов затраты, связанные с продажей основного средства;

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

 

О.Д. Хороший

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3.Рекомендация: Как отразить при налогообложении продажу основных средств.

При продаже основных средств оформите первичные учетные документы, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 (ст. 2, 5, 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

 

 

УСН

Независимо от выбранного объекта налогообложения выручку от реализации основного средства при расчете единого налога нужно включить в состав доходов (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Организации, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, не вправе уменьшать налоговую базу на величину остаточной стоимости продаваемого объекта.* Такие расходы отсутствуют в закрытом перечне, приведенном в статье 346.16 Налогового кодекса РФ. Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 7 июля 2011 г. № 03-11-06/2/105, от 20 ноября 2008 г. № 03-11-04/2/174 и от 27 мая 2005 г. № 03-03-02-04/1/131. Позицию контролирующих ведомств разделяют и некоторые арбитражные суды (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 24 марта 2008 г. № Ф09-4976/07-С3, Поволжского округа от 19 декабря 2006 г. № А57-181/06-7).

Если организация продает основное средство до истечения нормативных сроков, установленных в абзаце 14 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, единый налог придется пересчитать за весь период эксплуатации объекта.

 

С.В. Разгулин

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 56.91%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.63%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.63%
  • в программе БухСофт 4.88%
  • в других бухгалтерских программах 19.92%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 12.2%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.85%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль