Досрочное расторжение договора аренды

283

Вопрос

325734. А если рассмотреть вариант, что сумма выплаченная Арендодателем по мировому соглашению это не неустойка, а как возмещение суммы затрат на отделимые улучшения, которые были проведены Арендатором в процессе ремонта помещения Арендодателя? Фактически по мировому соглашению арендодатель компенсирует арендатору расходы за досрочное расторжение договора

Ответ

расходы организации, уменьшающие налоговую базу по единому налогу, должны быть, в том числе, документально подтверждены (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). В данном случае документальным подтверждением является мировое соглашение, по которому арендодатель компенсирует арендатору расходы за досрочное расторжение договора (в сумме затрат на отделимые улучшения). Учесть такие расходы в налоговой базе при УСН арендодателю нельзя – в закрытом перечне пункта 1 статьи 346.16 НК РФ нет соответствующего вида расходов.

 

По общему правилу отделимые улучшения считаются собственностью арендатора и арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость отделимых улучшений. Однако, по согласованию сторон арендатор может передать арендодателю отделимые улучшения (п.1 ст. 623 ГК РФ). Во этом случае арендатор передает отделимые улучшения арендодателю вне рамок арендного соглашения, по договору купли-продажи. В таком случае арендодатель при получении на баланс отделимых улучшений списывает его стоимость на расходы либо в составе затрат на приобретение основных средств, либо в составе материальных затрат.

В данном случае основанием для приобретения отделимых улучшений является не договор купли-продажи, а мировое соглашение. Учесть такие расходы в налоговой базе при УСН арендодателю нельзя (п. 1, 2 ст. 346.16 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» упрощенная версия.

1.Рекомендация: Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке

Налогоплательщики, которые применяют упрощенку и платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут уменьшать налоговую базу на сумму понесенных расходов. Об этом сказано в пункте 2 статьи 346.18 Налогового кодекса РФ.

Признание расходов

Перечень расходов, которые можно признать при упрощенке, является строго ограниченным. Он приведен в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. В этот перечень входят, в частности:

  • расходы на приобретение (сооружение, изготовление), а также достройку (дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) основных средств;
  • затраты на приобретение или самостоятельное создание нематериальных активов;
  • материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
  • расходы на оплату труда;
  • стоимость покупных товаров, приобретенных для перепродажи;
  • суммы «входного» НДС, уплаченные поставщикам;
  • другие налоги и сборы, уплаченные в соответствии с законодательством (за исключениемединого налога при упрощенке);
  • расходы на техобслуживание ККТ и вывоз твердых бытовых отходов;
  • расходы на обязательное страхование сотрудников, имущества и ответственности и т. д.

Кроме того, по итогам года налоговую базу можно уменьшить за счет убытков прошлых лет (п. 7 ст. 346.18 НК РФ).

Расходы, не указанные в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, для целейналогообложения не принимаются (например, стоимость украденного имущества (недостачи)). Помимо этого не учитывайте при расчете единого налога суммовые разницы по договорам, выраженным в условных единицах (п. 3 ст. 346.17 НК РФ).

Особенности признания отдельных расходов при расчете единого налога представлены втаблице.

Условия для признания расходов

Все расходы налогоплательщика, уменьшающие налоговую базу, должны быть экономически обоснованны, документально подтверждены* и связаны с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

 

Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2.Статья: Компенсация затрат и ее отражение в учете

Н.А. Теплова, эксперт журнала «Упрощенка»

 

Договор возмездного оказания услуг

Согласно пункту 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и отказаться от услуг, только если оплатит исполнителю затраты. К сожалению, учесть их в налоговой базе при УСН заказчик не сможет – в закрытом перечне пункта 1 статьи 346.16 НК РФ нет соответствующего вида расходов.* А вот исполнителю полученные суммы придется включить во внереализационные доходы в день, когда деньги поступят в кассу или на расчетный счет ( п. 1 ст. 346.15 и ст. 250 НК РФ). При УСН не учитываются доходы, облагаемые налогом на прибыль и НДФЛ, а также указанные в статье 251 НК РФ. Но суммы, компенсированные исполнителю по досрочно расторгнутому договору, ни к тем, ни к другим не относятся. А кроме того, список внереализационных доходов не является исчерпывающим.

 

Журнал «Упрощенка» № 7. Июль 2010

3.Рекомендация: Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на отделимые улучшения арендованного имущества

 

Кто несет расходы

По общему правилу отделимые улучшения считаются собственностью арендатора. Гражданское законодательство не обязывает арендодателя возмещать арендатору стоимость отделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Об этом говорится в пункте 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.*

 

Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга

4.Рекомендация: Как арендодателю отразить в бухучете и при налогообложении отделимые улучшения арендованного имущества

 

Права на отделимые улучшения

По общему правилу произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. При этом арендатор вправе:*
– оставить отделимые улучшения у себя (например, демонтировать систему видеонаблюдения и установить ее на другой объект);
– или передать их арендодателю (по согласованию сторон).

В первом случае стоимость отделимых улучшений арендодатель арендатору не возмещает и в учете арендодателя эти операции никак не отражаются.

Во втором случае арендатор передает отделимые улучшения арендодателю вне рамок арендного соглашения, на возмездной (например, по договору купли-продажи) или безвозмездной основе (например, по договору дарения). Соответственно, такую операцию отразите:*
– как покупку имущества (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение основных средств за плату – при получении отделимых улучшений в виде объекта основных средств; Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление материалов – при получении отделимых улучшений в виде объектов прочего имущества;
– или как безвозмездное получение имущества (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении получение основных средств безвозмездно – при получении отделимых улучшений в виде объекта основных средств; Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление материалов – при получении отделимых улучшений в виде объектов прочего имущества.

Это следует из пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.

 

УСН

Отражение операций по получению отделимых улучшений при расчете единого налога зависит от объекта налогообложения, который выбрала организация, а также от условий компенсации арендодателем стоимости полученного имущества.

Если арендодатель не компенсирует арендатору стоимость отделимых улучшений, полученных на баланс, отразите их в налоговом учете как безвозмездно полученные активы (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Данное правило применяется вне зависимости от объекта налогообложения, который выбрала организация.

В зависимости от вида имущества – объект основных средств или МПЗ – о налогообложении отделимых улучшений, полученных арендодателем безвозмездно, см.:
Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении получение основных средств безвозмездно – при получении отделимых улучшений в виде объекта основных средств;
Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление материалов – при получении отделимых улучшений в виде объектов прочего имущества.

Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, при получении на баланс отделимых улучшений как отдельного объекта имущества его стоимость спишите на расходы:*
– в составе затрат на приобретение основных средств, если поступившее имущество можно признать амортизируемым для целей налогообложения прибыли (подп. 1 п. 1 и п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ);
– или в составе материальных затрат после ввода объекта улучшений в эксплуатацию (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 и подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Единственное условие – все расходы при списании их в уменьшение базы по единому налогу должны быть оплачены. То есть расходы в виде стоимости улучшений можно учесть только после их компенсации арендатору. Форма оплаты – деньгами или в счет арендной платы – значения не имеет. Такой порядок основан на положениях пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, арендодатель может отнести стоимость приобретенных у арендатора отделимых улучшений на увеличение балансовой стоимости имущества (абз. 9 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 14 ПБУ 6/01). При расчете единого налога стоимость таких улучшений после оплаты также можно списать в составе расходов на приобретение основных средств (их реконструкцию, модернизацию и т. д.) (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Предъявленную арендатором сумму «входного» НДС включите в стоимость полученных улучшений (п. 3 ст. 346.11 и подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

 

Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 11.54%
  • Да, с фондом 30.77%
  • Да, с инспекцией и фондом 8.97%
  • Нет, сверку еще не проводили 48.72%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль