Долевое строительство и оплата по нему и отражение в бухгалтерском отчете

595

Вопрос

Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу. Фирма работает по УСН доходы минус расходы. В первом квартале 2014 г. Заказчик-Застройщик оплатил аванс за проектные работы по Договору квадратными метрами в недостроенном доме, оформив Договор нашего участия в долевом строительстве. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной Службы Государственной регистрации. Получена справка о том, что наши обязательства по оплате по Договора участитя в долевом строительстве выполнены в полном объеме и Застройщик не возражает против Уступки прав требования 3-им лицам. Размер аванса и стоимость квадратным метров совпадают. Должны ли мы включить в доход за 1-ый квартал сумму полученного таким образом аванса? Или можно отложить отражение получения дохода до реализации данных квадратных метров?

Ответ

Да, должны.
При таких хозяйственных операциях Ваша организация заплатит доход с суммы зачета сделанных проектных работ в счет полученных квадратных метрах будущего жилья.
Вторая сумма дохода возникнет в случае уступки имущественных прав на квадратные метры третьим лицам.
Это связано с тем, что при упрощенке датой возникновения дохода  признается дата фактической оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), в том числе путем прекращения встречного обязательства. Такой порядок предусмотрен пунктами 1, 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

 

Поэтому если в результате взаимозачета погашается дебиторская задолженность за выполненные проектные работы, то независимо от выбранного объекта налогообложения организация-исполнитель, применяющая упрощенку, должна признать доход на сумму зачета сделанных работ и полученных в счет выполненных работ имущественных прав (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и в статье журнала «Учет в строительстве», которую Вы можете найти в закладке «Журналы»

1. Рекомендация: Как отразить при налогообложении зачет взаимных требований. Организация применяет специальный налоговый режим

Порядок расчета налогов при проведении зачета взаимных требований зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

УСН

При упрощенке датой возникновения дохода (расхода) признается дата фактической оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), в том числе путем прекращения встречного обязательства. Такой порядок предусмотрен пунктами 1, 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Поэтому если в результате взаимозачета погашается дебиторская задолженность покупателя, то независимо от выбранного объекта налогообложения организация-продавец, применяющая упрощенку, должна признать доход (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Для организаций-покупателей, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, проведение взаимозачета является основанием для признания расходов в виде погашенной кредиторской задолженности (п. 1 ст. 346.16, п. 1, 2 ст. 346.17 НК РФ). Кредиторскую задолженность по некоторым видам расходов нужно признавать с учетом особенностей, характерных для списываемых объектов. Например, включить в состав расходов стоимость товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, можно только после их оплаты поставщику, отгрузки и поступления оплаты от покупателя (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).*

При частичном зачете взаимных требований доходы (расходы) следует признавать:
– на дату проведения взаимозачета (на сумму задолженности, подлежащей зачету);
– на дату погашения остатка задолженности иным способом (например, в денежной форме).

 

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Статья: Заказчик рассчитался недвижимостью...

А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Строительная организация-подрядчик (на общей системе налогообложения) получила в счет оплаты выполненных ею работ нежилое помещение стоимостью 3 млн руб., а затем решила продать его по рыночной цене – за 5 млн руб. Расходов по этой операции нет. Какие документы нужно оформить? В качестве чего учесть объект – как товар или как доходное вложение?* Как отразить операцию в бухгалтерском и налоговом учете?

Как провести зачет

Если помещение является собственностью заказчика, он может продать его подрядчику, заключив с ним договор купли-продажи. А затем зачесть стоимость помещения в счет оплаты выполненных по договору строительного подряда работ.

Документальное оформление

Здесь мы имеем дело с двумя сделками: с договором подряда, в соответствии с которым подрядчик выполнил и сдал заказчику строительно-монтажные работы (СМР) на сумму 3 млн руб., и с договором купли-продажи нежилого помещения, по которому заказчик продал подрядчику за 3 млн руб. нежилое помещение.*

При этом производится зачет взаимных требований по двум самостоятельным сделкам, что должно быть оформлено соответствующим соглашением или актом о взаимозачете.*

Суммы НДС по каждому договору должны быть перечислены сторонами друг другу денежными средствами, как это было предусмотрено пунктом 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ (в старой редакции). Обратите внимание: сделать это необходимо только в случае, если результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря 2008 года включительно.

Дело в том, что пункт 4 статьи 168 Налогового кодекса РФ с 1 января 2009 года утратил силу, и по общему правилу перечислять НДС в этом случае деньгами больше не требуется.

Итак, для проведения указанной операции, кроме имеющегося договора подряда и документов, подтверждающих стоимость выполненных работ (акта приемки-сдачи работ заказчику по форме, предусмотренной условиями договора подряда и счета фактуры, выписанного подрядчиком), нужно оформить документы:*
– договор купли-продажи нежилого помещения (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ);
– акт приема-передачи помещения (унифицированной формы для приобретения объекта недвижимости в качестве товара нет, поэтому акт может быть составлен в произвольной форме);
– свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости при покупке помещения (п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ);
– документы (справку, выписку из реестра) о государственной регистрации прекращения права собственности при последующей продаже помещения (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ);
– счет-фактуру от продавца помещения на дату перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, то есть на дату регистрации права собственности покупателя (п. 3 ст. 167, п. 3 ст. 168 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85);
– акт о взаимозачете.*

Бухгалтерский учет

Приобретенное для целей дальнейшей продажи помещение организация-подрядчик учитывает по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» с выделением НДС на счете 19 «НДС по приобретенным ценностям» (сумма налога принимается к вычету при соблюдении условий п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). На счете 41 учитывается также и сумма госпошлины, уплаченная при регистрации права собственности на приобретенное помещение. Проведение взаимозачета отражается по дебету счета 60 в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», прекращая задолженность заказчика по сданным ему СМР.

Размер госпошлины

Размер госпошлины За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с организаций взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с организаций взимается государственная пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Затем подрядчик продает полученное помещение по договору купли-продажи за 5 млн руб., то есть совершает торговую операцию. Уплаченная при регистрации прекращения права собственности госпошлина учитывается по дебету счета 44 «Расходы на продажу». Как отразить эту ситуацию в учете, покажем на примере.

ПРИМЕР

Итак, исходя из имеющихся цифр и условий (результаты работ и помещение были приняты сторонами к учету до 31 декабря 2008 года включительно), бухгалтер организации-подрядчика должен сделать в учете последовательно (в соответствии с первичными документами) следующие записи.

При сдаче работ заказчику:

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 3 000 000 руб. – отражена сдача работ заказчику;

Дебет 90 субсчет «НДС»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 457 627,12 руб. (2 542 372,88 руб. × 18%) – начислен НДС с суммы реализации.

При покупке помещения:

Дебет 41 Кредит 60
– 2 542 372,88 руб. – отражена стоимость приобретенного объекта недвижимости (без НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 457 627,12 руб. – выделен НДС, предъявленный продавцом;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по госпошлине»
Кредит 51
– 7500 руб. – уплачена госпошлина за регистрацию права собственности на помещение;

Дебет 41
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 7500 руб. – учтена госпошлина в стоимости приобретенного объекта.

При проведении взаимозачета:

Дебет 60 Кредит 62
– 2 542 372,88 руб. – произведен взаимозачет обязательств (без учета НДС);

Дебет 51 Кредит 62
– 457 627,12 руб. – получена сумма НДС от заказчика (за выполненные работы);

Дебет 60 Кредит 51
– 457 627,12 руб. – перечислена сумма НДС заказчику (за приобретенное помещение);

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19
– 457 627,12 руб. – принят к вычету НДС по приобретенному у заказчика помещению.

При продаже объекта покупателю:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по госпошлине»
Кредит 51
– 7500 руб. – уплачена госпошлина за регистрацию прекращения права собственности на помещение;

Дебет 44
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 7500 руб. – учтена в расходах на продажу госпошлина;

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 5 000 000 руб. – отражена выручка от реализации помещения;

Дебет 90 субсчет «НДС»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 762 711,86 руб. (4 237 288,14 руб. × 18%) – начислен НДС с суммы реализации помещения;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 41
– 2 549 872,88 руб. (2 542 372,88 + 7500) – списана стоимость приобретения помещения и госпошлина за регистрацию права собственности;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 44
– 7500 руб. – списана госпошлина за регистрацию;

Дебет 99
Кредит 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж»
– 1 679 915,26 руб. (5 000 000 – 762 711,86 – 2 549 872,88 – 7500) – отражена прибыль от продажи помещения (для упрощения примера приведен только расчет результата по сделке продажи полученного нежилого помещения без учета других сумм, формирующих финансовый результат организации в целом).

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль