Продажа и сдача в аренду имущества и доходы с него

141

Вопрос

ИП, купил земельный участок с зданиями на нем, как физ.лицо за наличный рассчет, открыл новые виды деятельности по сдаче в аренду земли и зданий, и занимался порядка 4 месяцев деятельностью по сдаче в аренду этого имущества, сейчас планируем продать земельный участок юр.лицу с НДС. Вопрос. 1) ИП может провести сделку как ИП , а не физ.лицо? ведь имущество участвовало в предпринимательской деятельности 2) Какова будет налогооблагаемая база? ИП на 6 %. стоимость продажи будет дороже, нежели чем сумма за которую ИП купил земельный участок. 3) Чем грозит нам, ИП, то что оплата нам придет с НДС в.ч.?

Ответ

Да, может. Законодательство не запрещает договоре купли-продажи имущества указывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя. Если имущество использовалось коммерсантом в его предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. В данной ситуации налогооблагаемой базой по единому налогу будет стоимость реализованного имущества. Если предприниматель на УСН по просьбе покупателей выписал счет-фактуру. То в этом случае придется заплатить НДС, указанный в счете-фактуре, в бюджет (подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ). Кроме того, потребуется сдать декларацию по НДС.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» для упрощенки и в материалах «Системы Главбух» vip -версия

1.Статья: Доход от продажи имущества, используемого в деятельности, переведенной на УСН, НДФЛ не облагается

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы, в своей предпринимательской деятельности использовал принадлежащие ему на праве собственности две квартиры. Теперь коммерсант планирует продать эти квартиры. Как следует заключать договор купли-продажи с покупателем: от имени физического лица или от имени индивидуального предпринимателя? Будет доход от продажи таких квартир облагаться в рамках УСН или с него необходимо заплатить в бюджет НДФЛ?
(И.П. Рыженков, г. Орлов, Кировская область)

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом,п родажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные  доходы, предусмотренные статьей 250 НК РФ.

Так, если недвижимое имущество использовалось коммерсантом в его предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН*.

При этом на основании пункта 3 статьи 346.11 НК РФ в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система, такие доходы освобождаются от обложения НДФЛ.

Таким образом, если недвижимость использовалась предпринимателем в «упрощенной» предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход в рамках такой деятельности. Следовательно, эту сумму нужно включить в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 № 03-11-11/15091 и от 21.01.2013 № 03-11-11/15.

В отношении вопроса о том, как заключать договор купли-продажи с покупателем (от имени физического лица или от имени ИП), отметим следующее.

Гражданское законодательство не рассматривает в качестве собственника такое лицо, как индивидуальный предприниматель. То есть даже имущество, приобретенное коммерсантом за деньги, полученные от его предпринимательской деятельности, регистрируется на физическое лицо.

Согласно статье 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, его собственники, к которым отнесены в том числе граждане Российской Федерации.

Кроме того, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 06.06.2011 № 09АП-10746/2011-АК указал, что индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются и по смыслу приведенной нормы относятся к гражданам.

Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется за гражданином в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Подобные выводы содержат письма УФНС России по г. Москве от 11.03.2010 № 20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 № 20-14/2/019833@.

В связи с этим коммерсанту целесообразнее в договоре купли-продажи квартир указывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя, что не противоречит нормам гражданского законодательства*.

* Если предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения доходы, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%* (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

 

Бухгалтерия ИП, февраль 2014

2.Рекомендация: Какие операции освобождены от НДС

 

УСН

Организации, применяющие упрощенку, должны платить НДС*:

  • при импорте товаров (п. 2 ст. 346.11 НК РФ);
  • если покупателю выставлен счет-фактура с выделенной суммой НДС (п. 5 ст. 173 НК РФ);
  • если организация ведет общие дела в простых товариществах, является доверительным управляющим или концессионером (п. 2 ст. 346.11, ст. 174.1 НК РФ).

 

Ольга Цибизова

заместитель директора департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

3.Статья: «“Упрощенцы платят НДС, когда являются налоговыми агентами  либо сами решили выписать счет-фактуру…»

 

Выписка счета-фактуры. Какие последствия ожидают «упрощенцев» при выставлении счета-фактуры

— Закон ведь не запрещает «упрощенцам» выставлять счета-фактуры, если они решили продать с НДС те ценности, которые этим налогом не облагаются?

— Да, будучи «упрощенцем», можно по просьбе заказчиков выписать счет-фактуру. Но в этом случае придется заплатить НДС, указанный в счете-фактуре, в бюджет (подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ). Кроме того, потребуется сдать декларацию по НДС*.

 

Упрощенка №5, май 2013

Михаил Мухин

президент ООО «Центр налоговых экспертиз и аудита»,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 57.08%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.77%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.77%
  • в программе БухСофт 5.31%
  • в других бухгалтерских программах 19.03%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 12.39%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.65%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль