Долевое строительство и отчеты индивидуального предпринимателя по нему

112

Вопрос

Подскажите пожалуйста, будущий ИП собирается участвовать в долевом строительстве квартир (будет выступать не как физ.лицо, а как ИП) с целью дальнейшей перепродажи этих помещений. Какие ОКВЭД ему необходимо указать в заявлении при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и подходит ли его эта деятельность под УСНО 15% (доходы-расходы). Очень надеюсь на Вашу помощь.

Ответ

1.Так как данное недвижимое имущество приобретается с целью перепродажи, следовательно, имеет место торговля. Так как товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Так же в бухучете - на счете 41 отражается любое имущество, предназначенное для перепродажи. Поэтому Вы можете выбрать следующие коды видов деятельности:

 

51.70

Прочая оптовая торговля

52.48.39

Специализированная розничная торговля прочими непродовольственными товарами, не включенными в другие группировки

2. Да, подходит. Так как единым налогом при упрощенке облагаются в т.ч. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые по статье 249 Налогового кодекса РФ. А к доходам от реализации, с которых нужно заплатить единый налог при упрощенке, относится выручка от реализации в т.ч.               ранее приобретенных товаров (в т. ч. объектов амортизируемого имущества, материалов и т. д.) и имущественных прав.

Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip -версия

1.Ситуация: Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если здание было куплено для дальнейшей перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будет использоваться здание в дальнейшем.

Если организация планирует продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражается любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и объекты недвижимости (Инструкция к плану счетов). Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям, при которых оно признается основным средством (п. 4 ПБУ 6/01). Следовательно, в этом случае организация не сможет начислять по зданию амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01). Стоимость здания не будет облагаться и налогом на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).

Если организация планирует использовать здание, например, в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств (при выполнении всех условий для этого) (на счет 01). В этом случае по зданию нужно будет начислять амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01) и учитывать его остаточную стоимость при расчете налога на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

2.Рекомендация: Как отразить в бухучете приобретение товаров

 

В бухучете товарами признаются любые товарно-материальные ценности (ТМЦ), приобретенные для дальнейшей реализации (Инструкция к плану счетов).

Бухучет: поступление

В бухучете оприходовать товар можно, после того как будет закончена его приемка и проверка по количеству (п. 2.1.13 Методических рекомендаций, утвержденных письмом Комитета РФ по торговле от 10 июля 1996 г. № 1-794/32-5).

Порядок отражения поступивших товаров в бухучете зависит от:
способа получения товара;
условий договора, регулирующих порядок перехода права собственности на товар от продавца к покупателю;
применяемой системы налогообложения;
– способов учета товаров, закрепленных в учетной политике для целей бухучета.

В учетной политике организации должны быть закреплены, как минимум, следующие моменты:
способ формирования себестоимости товаров (с учетом расходов на их приобретение или без);
способ отражения себестоимости товаров в бухучете;
способ учета торговой наценки.

Если есть необходимость вести учет товаров по специально разработанной номенклатуре, также укажите на это в учетной политике организации для целей бухучета. Отметьте, что наименования товаров в приходных документах и учетных регистрах, используемых в организации, могут не совпадать, и опишите технологию обработки учетной информации, которая поступает от поставщиков товаров. Правомерность такого подхода подтверждается письмом Минфина России от 28 октября 2010 г. № 03-03-06/1/670.

Поступление товара

Товары могут поступить в организацию:
по возмездным договорам (купли-продажи, мены);
безвозмездно;
в качестве взноса в уставный капитал.

Независимо от способа получения товаров организация должна отразить их в бухучете по фактической себестоимости (п. 5 ПБУ 5/01).

Поступление по договору купли-продажи

Если организация получила товар по договору купли-продажи, то фактическая себестоимость товара складывается из суммы, уплаченной продавцу, и расходов, связанных с приобретением (доставка, комиссионные вознаграждения посредникам и т. п.). Такие правила установлены пунктом 6 ПБУ 5/01.

Обычно право собственности на товар переходит от продавца к покупателю в момент его приемки-передачи. В этот момент в бухучете отразите поступление товаров проводкой:

Дебет 41 (15) Кредит 60 (76...)
– поступили товары по возмездным договорам.

Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов (счета 60, 76).

Пример отражения в бухучете поступления товаров по договору купли-продажи (поставки). Стоимость товаров формируется на счете 41

В ОАО «Производственная фирма "Мастер"» поступили товары стоимостью 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). Расходы на доставку товаров составили 59 000 руб. (в т. ч. НДС – 9000 руб.). Организация учитывает товары на счете 41 по фактической себестоимости (без использования счетов 15 и 16).

Бухгалтер «Мастера» сделал в учете такие проводки:

Дебет 41 Кредит 60
– 150 000 руб. (100 000 руб. + 50 000 руб.) – отражено поступление товаров (с учетом расходов на доставку);

Дебет 19 Кредит 60
– 27 000 руб. (18 000 руб. + 9000 руб.) – учтен «входной» НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 27 000 руб. – принят к вычету НДС;

Дебет 60 Кредит 51
– 177 000 руб. (118 000 руб. + 59 000 руб.) – оплачены товары (с учетом расходов на доставку).

Бухучет при УСН

Организации, применяющие упрощенку, обязаны вести бухучет в полном объеме (ч. 1 ст. 2 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Полученные товары нужно приходовать с учетом НДС. Права на возмещение НДС из бюджета такие организации не имеют, поэтому сумму налога следует включать в стоимость товаров. При поступлении товаров сделайте следующие проводки:

Дебет 41 (15) Кредит 60 (76...)
– отражена стоимость полученного товара;

Дебет 19 Кредит 60 (76…)
– отражена предъявленная поставщиком сумма НДС;

Дебет 41 (15) Кредит 19
– сумма НДС, предъявленная поставщиком, включена в стоимость товаров.

Такой порядок следует из положений пункта 6 ПБУ 5/01 и Инструкции к плану счетов (счета 15, 19, 41, 60, 76).

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3.Ситуация: Можно ли при расчете единого налога при упрощенке учесть расходы на приобретение недвижимого имущества, предназначенного для перепродажи. Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Да, можно.

Организации, которые применяют упрощенку и платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в расчет налоговой базы стоимость оплаченных покупных товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Поэтому организации на упрощенке вправе признавать затраты на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для перепродажи. Такие расходы учтите в налоговой базе в момент реализации объекта (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее об этом см. Как списать стоимость покупных товаров, приобретенных для перепродажи, при упрощенке.

Если перед реализацией объекта недвижимости организация несла расходы на его предпродажную подготовку, то учесть эти расходы при расчете налоговой базы по единому налогу нельзя. Глава 26.2 Налогового кодекса РФ не предусматривает увеличения стоимости приобретенных товаров на сумму затрат, связанных с доведением их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-11-06/2/91, от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие организациям, применяющим упрощенку, учитывать расходы, связанные с предпродажной подготовкой реализуемого имущества. Они заключаются в следующем.

Если организация приобретает недвижимость для перепродажи, то для целей налогообложения этот объект рассматривается как товар (письмо Минфина России от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148). Одним из видов расходов, которые уменьшают налоговую базу по единому налогу при упрощенке, являются материальные затраты (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Они принимаются к учету в порядке, предусмотренном статьей 254 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Подпункт 2 пункта 1 этой статьи предусматривает списание на расходы любых материальных затрат, связанных с предпродажной подготовкой реализуемого товара. Кроме того, расходы, непосредственно связанные с реализацией товаров, позволяет учесть подпункт 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Что касается экономической обоснованности данных расходов, то они оправданны (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поскольку при реализации объекта они принесут организации доход в виде продажной стоимости имущества (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2006 г. № Ф04-4867/2006(25120-А46-33)).

Таким образом, при правильном оформлении документов, расходы, связанные, например, с проведением косметического ремонта продаваемого здания (стоимость материалов, работ, выполненных подрядчиками и т. д.), можно списать в уменьшение налоговой базы по единому налогу.

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4.Рекомендация: С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке

                                                                       <…>

Облагаемые доходы

Единым налогом при упрощенке облагаются:

Оценка доходов

Доходы учитывайте в денежной форме (п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ). Если доход получен в натуральной форме, оцените его по рыночной цене (п. 4 ст. 346.18 НК РФ).

Доходы, которые выражены в валюте, учтите в совокупности с доходами, стоимость которых выражена в рублях. Их суммы нужно пересчитать в рубли по официальному курсу, установленному Банком России на дату признания соответствующего дохода в налоговой базе. Это правило предусмотрено пунктом 3 статьи 346.18 Налогового кодекса РФ.

Переоценку активов и (или) обязательств, выраженных в иностранной валюте, в связи с изменением курса Банка России производить не нужно. Положительные курсовые разницы от такой переоценки не определяются и при расчете единого налога не учитываются. Об этом сказано в пункте 5 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Дата получения дохода

Доходы включайте в расчет налоговой базы в том периоде, в котором они оплачены. Датой получения дохода является день погашения задолженности перед организацией, автономным учреждением (день поступления денег на банковский (лицевой) счет или в кассу, получения имущества, прав требования и т. д.). Если в счет оплаты получен вексель, доход признайте в момент его оплаты или передачи по индоссаменту третьему лицу. Об этом сказано в пункте 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ. А если организация договорилась с контрагентом о погашении встречных обязательств зачетом, доход признавайте на дату подписания акта взаимозачета. Это следует из письма Минфина России от 23 сентября 2013 г. № 03-11-06/2/39230.

Покупатель (заказчик) может рассчитаться с организацией электронными денежными средствами (например, через электронный кошелек). В этом случае на дату перевода электронного платежа оператор платежной системы одновременно уменьшает остаток электронных денежных средств у плательщика и увеличивает их остаток у получателя (ч. 10 ст. 7 Закона от 27 июня 2011 г. № 161-ФЗ). Поэтому при таком варианте расчетов датой получения дохода является день оплаты приобретенных товаров (работ, услуг) покупателем (заказчиком). Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 20 января 2014 г. № 03-11-11/1415.

Документальное подтверждение доходов

Размер доходов подтвердите первичными документами, а также документами, свидетельствующими об их поступлении (актами, выписками банка с расчетного счета, приходными кассовыми ордерами и т. д.) (ст. 346.24 НК РФ, п. 1.1 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н).

Доходы от реализации

К доходам от реализации, с которых нужно заплатить единый налог при упрощенке, относится выручка от реализации:

  • продукции (работ, услуг) собственного производства;
  • ранее приобретенных товаров (в т. ч. объектов амортизируемого имущества, материалов и т. д.);
  • имущественных прав.

Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.

В состав выручки от реализации включите также авансы, полученные в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг). Объясняется это тем, что при учете доходов организации и автономные учреждения на упрощенке должны руководствоваться в том числе нормами статьи 251 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В подпункте 1 пункта 1 этой статьи сказано, что полученные авансы могут не включать в налоговую базу только налогоплательщики, применяющие метод начисления. Поскольку при упрощенке доходы признаются кассовым методом, полученную предоплату нужно признать в налоговой базе. Такой точки зрения придерживаются и контролирующие ведомства (см., например, письма Минфина России от 20 февраля 2009 г. № 03-11-09/67, от 30 октября 2009 г. № 03-11-06/2/231). Их позицию разделяет суд (решение ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05).

Внереализационные доходы

К внереализационным доходам относятся все другие поступления, которые не являются доходами от реализации. В частности, это:

  • безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в статье 251 Налогового кодекса РФ;
  • штрафы и пени за нарушение контрагентами условий договоров, а также суммы возмещения убытка или ущерба;
  • доходы в виде процентов по предоставленным кредитам и займам;
  • стоимость материалов и запасных частей, которые получены при демонтаже или ликвидации зданий, оборудования и иного имущества организации, автономного учреждения;
  • суммы кредиторской задолженности, списанной в связи с истечением срока исковой давности (независимо от системы налогообложения, которая применялась в период возникновения задолженности), кроме задолженности по налогам (сборам, пени, штрафам), списанным или уменьшенным в соответствии с законодательством или по решению Правительства РФ (п. 1 ст. 346.15, п. 18 ст. 250, подп. 21 п. 1 ст. 251 НК РФ, письмо Минфина России от 21 февраля 2011 г. № 03-11-06/2/29).

Полный список внереализационных доходов приведен в статье 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Он является открытым. Это значит, что виды доходов, прямо не поименованные в нем, тоже увеличивают базу единого налога при упрощенке.

Доходы, освобожденные от налогообложения

Помимо доходов, подлежащих налогообложению, есть группа доходов, с которых единый налог при упрощенке платить не нужно. К ним относятся:

  • доходы, поименованные в статье 251 Налогового кодекса РФ (например, заемные средства, суммы, полученные в качестве залога или задатка, средства целевого финансирования и т. д.) (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ);
  • суммовые разницы по договорам, выраженным в условных единицах (п. 3 ст. 346.17 НК РФ);
  • доходы в виде полученных дивидендов и процентов по государственным (муниципальным) ценным бумагам, с которых удерживается (уплачивается) налог на прибыль по ставкам 0, 9 или 15 процентов (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

 

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

5. Рекомендация: Кто может применять упрощенку

                                                                   <…>

Возможность применения упрощенки зависит:

  • от характера деятельности организации;
  • от стоимостных и количественных показателей ее деятельности.

Полный перечень организаций, которые в соответствии с требованиями главы 26.2 Налогового кодекса РФ не могут применять упрощенку, приведен в таблице.

Условия применения УСН

Организации и автономные учреждения могут применять упрощенку, если соблюдаются следующие количественные и стоимостные ограничения:

Названные условия должны соблюдать как организации, применяющие упрощенку, так и организации, которые только собираются перейти на этот режим (п. 4.1 ст. 346.13, п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

 

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

6. ПОСТАНОВЛЕНИЕ, КЛАССИФИКАТОР ГОССТАНДАРТА РОССИИ от 06.11.2001 №№ 454-ст, ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1): О принятии и введении в действие ОКВЭД (с изменениями на 14 декабря 2011 года)

                                                                        

51.70

Прочая оптовая торговля

 

52.48.39

Специализированная розничная торговля прочими непродовольственными товарами, не включенными в другие группировки

 

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 11.63%
  • Да, с фондом 31.4%
  • Да, с инспекцией и фондом 9.3%
  • Нет, сверку еще не проводили 47.67%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль