Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

521

Вопрос

Организация имеет в собственности земельные участки и не согласна с их кадастровой стоимостью, был суд об установлении стоимости равной рыночной. С какой даты считать эту новую стоимость ,если формулировки в решении судов разные по разным землям: 1 суд - "Установить кадастровую стоимость зем участка ,,,,,(дат нет)"Обязать ФГУ ВНЕСТИ В ГОС РЕЕСТР НОВУЮ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ " ( дата конкретная не стоит) , но в резолютивной части т.е. когда шел суд мы просили с 01,01,2013 года установить стоимость 2-суд( другой участок земли)- "Установить кад. стоимость зем. участка в размере рыночной,,,," (даты нет) "обязать ФГУ В ТЕЧЕНИИ ПЯТИ РАБОЧИХ ДНЕЙ с момента вступления настоящего решения в законную силу внести в гос. кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости" 3-суд(третий участок земли) "Установить кад. стоисомть зем. участка в размере рыночной с 01,01,2013 г. "ОБЯЗАТЬ фгу ВНЕСТИ В ГОС РЕЕСТР.

Ответ

законодательство четко не устанавливает даты применения новой кадастровой стоимости земельного участка в случае ее оспаривания. Однако судебная практика показывает, что рыночная стоимость земельного участка действует как новая кадастровая стоимость с момента вступления решения суда в законную силу, если иная дата не указана в решении суда.

 

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ указал: суды не учли, что «установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта». Арбитражные суды принимают решения с учетом этой позиции Президиума ВАС РФ.

Соответственно, в данном случае новая кадастровая стоимость для участков 1 и 2 считается с даты вступления в силу решения суда (по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба (ст. 180 АПК РФ)), а для участка 3 – с даты, указанной судом.

1. В постановлении 1-го суда конкретная дата не указана, поэтому новая стоимость считается с момента вступления решения суда в законную силу. При этом не имеет значения, что именно просил истец в ходе рассмотрения дела, если это не отражено в судебном решении.

2. По второму земельному участку – аналогично, с момента вступления решения суда в законную силу. Хотя суд и указал точный срок исполнения государственным органом судебного предписания – 5 дней с момента вступления в силу, но порядок исполнения решения суда не влияет на право истца применять новую стоимость земельного участка с того момента, как его требования были поддержаны судом, то есть с вступления решения суда в законную силу.

3. По третьему участку - с даты, указанной в судебном постановлении, то есть с 1.01.2013 г.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и «Системы Юрист».

 

1. Рекомендация: Как оспорить кадастровую стоимость

В данной рекомендации рассмотрены вопросы о том, по каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, куда и в каком порядке для этого нужно обратиться, какие представить документы.

Если арендатор, собственник или иное заинтересованное лицо не согласны с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка, строения, здания, сооружения), они могут обратиться по своему выбору:

– в суд;

– в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки и используется для расчета:

– арендной платы за использование земель;

– выкупной цены объекта недвижимости;

– сумм земельного налога.

 

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

Подача заявления в комиссию не является обязательной, поэтому заинтересованное лицо может сразу за оспариванием кадастровой стоимости обращаться в суд.

Это следует из абзаца 1 статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ, который предусматривает возможность обращения за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

 

Судебные споры об оспаривании кадастровой стоимости возникают в случаях:

– несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства и техническим документам по государственной кадастровой оценке;

– несоблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов этой оценки;

– несоблюдения порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

– установления кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость разными способами, в частности, оно может:

– просить привести кадастровую стоимость в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости, оспорить отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;

– заявить об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости;

– оспаривать нормативный акт субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости важными являются три постановления Президиума ВАС РФ: от 21 сентября 2010 г. № 7309/10, от 28 июня 2011 г. № 913/11 и от 15 декабря 2011 г. № 12651/11.

Право требовать приведения кадастровой стоимости в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости следует из постановления Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. № 7309/10. Президиум ВАС РФ указал, что в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены органами исполнительной власти субъектов РФ. Под утвержденными результатами кадастровой оценки понимаются показатели, непосредственно указанные в акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, которые применялись для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Президиум ВАС РФ признал незаконными действия управления Росреестра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, а также признал неправильным размер кадастровой стоимости, определенный исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости. Следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственный кадастр на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных нормативным актом субъекта РФ.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ разъяснил, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость. То есть можно оспаривать кадастровую стоимость земли по мотивам экономической необоснованности и несоответствия рыночной стоимости. Такие требования заинтересованного лица не связаны с оспариванием действий органа кадастрового учета. Поэтому они подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

В данном споре, который дошел до Президиума ВАС РФ, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка. При этом он ссылался на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, которую определил оценщик. Общество представило отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, который свидетельствовал о том, что кадастровая стоимость более чем на 30 процентов превышает рыночную стоимость участка.

Из постановления Президиума ВАС РФ также следует, что заинтересованное лицо может оспаривать в суде кадастровую стоимость в любое время (не только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости).

В третьем важном постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11указано, что споры, которые связаны с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

 

Заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость посредством оспаривания нормативного акта субъекта РФ в части, которой установлена такая кадастровая стоимость. Поскольку законодательство не относит к компетенции арбитражных судов рассмотрение дел об оспаривании нормативных актов, которые регулируют земельные отношения, то за оспариванием нормативного акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции (обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2008 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного суда РФ от 28 мая 2008 г.).

Судебная практика оспаривания нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости показывает, что суд может признать частично не действующим нормативный акт в следующих случаях:

– земельный участок неправомерно отнесен к той или иной группе разрешенного использования, незаконно установлены удельные показатели кадастровой стоимости, (определения Верховного суда РФ от 22 мая 2013 г. № 20-АПГ13-2 и от 22 декабря 2010 г. № 66-Г10-33);

– субъект РФ не доказал, что была проведена кадастровая оценка и составлен отчет об определении кадастровой стоимости (определение Верховного суда РФ от 22 февраля 2012 г. № 20-Г12-2);

– кадастровая стоимость без экономического и правового обоснования превысила показатели, которые указаны в отчете (определение Верховного суда РФ от 4 апреля 2012 г. № 32-АПГ12-1).

 

С какой даты применяется новая кадастровая стоимость объекта недвижимости

Судебная практика показывает, что рыночная стоимость земельного участка действует как новая кадастровая стоимость с момента вступления решения суда в законную силу.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ указал: суды не учли, что «установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».

Арбитражные суды принимают решения с учетом этой позиции Президиума ВАС РФ. Так, по одному из судебных споров суды трех инстанций приняли решение об обязании изменить внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка на его рыночную стоимость с даты вступления в силу решения суда*. Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратился с заявлением о пересмотре актов в порядке надзора. Однако требование предпринимателя в части необходимости изменений сведений в государственном кадастре недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию 1 января 2010 года ВАС РФ посчитал неправомерным. Суд указал, что это не согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, высказанной в постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 (определение ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. № ВАС-14895/12).

Иногда суды, рассматривая споры об изменении кадастровой стоимости земельного участка и обязании органа кадастрового учета внести изменения в кадастр, указав в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость участка, определяют дату новой кадастровой стоимости с конкретной даты*. Так, по одному из споров суд первой инстанции принял решение о применении новой кадастровой стоимости с определенной даты (1 января 2009 года). Однако суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции. Он счел неправомерным такой вывод нижестоящего суда. Суд отметил, что предметом заявленных истцами требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении были проверены и подтверждены решением суда, вступившим в законную силу. При таких обстоятельствах с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 и определении ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. № ВАС-14895/12, рыночная стоимость земельного участка будет действовать как новая кадастровая стоимость с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу. Суд кассационной инстанции поддержал данную точку зрения апелляционного суда (постановление ФАС Московского округа от 23 мая 2013 г. по делу № А40-6847/12-41-67,определением ВАС РФ от 23 сентября 2013 г. № ВАС-12511/13 отказано в передаче дела).

К аналогичным выводам приходили суды и по другим делам (постановления ФАС Поволжского округа от 5 июля 2013 г. по делу № А12-24456/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 3 апреля 2013 г. по делу № А67-864/2011, ФАС Центрального округа от 26 сентября 2012 г. по делу № А54-4343/2011,определением ВАС РФ от 10 декабря 2012 г. № ВАС-14895/12 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Совет

Таким образом, можно значительно снизить размер арендных платежей, если оспорить неверно установленную кадастровую стоимость.

Кроме того, арендатор может при желании выкупить объект недвижимости гораздо дешевле. Ведь кадастровая стоимость применяется при расчете выкупной цены арендуемого имущества. Соответственно, если уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, то это повлечет за собой снижение выкупной цены.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи. Это позволит внести в договор соответствующие изменения, определив новую выкупную цену объекта недвижимости.

Это подтверждают и примеры из судебной практики. В одном из споров арендатор добился значительного (в семь раз) уменьшения выкупной стоимости по договору купли-продажи, а также уменьшил в 60 раз размер арендной платы по договору аренды. Суд признал обоснованным его требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, что подтверждалось отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому суды удовлетворили в полном объеме исковые требования арендатора об урегулировании возникших при заключении договоров разногласий с администрацией, установив выкупную цену с учетом кадастровой стоимости.

 

Владимир Ланда

кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы

Наталья Шмакова

старший эксперт ЮСС «Система Юрист», кандидат юридических наук

Александра Ёрш

кандидат юридических наук, помощник заместителя председателя ВАС РФ

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

 

«Статья 180. Вступление в законную силу решения

1. Решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба*. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

2. Решения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, решения Суда по интеллектуальным правам и решения по делам об оспаривании нормативных правовых актов вступают в законную силу немедленно после их принятия.

3. Решения арбитражного суда по делам об административных правонарушениях, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным федеральным законом, и по другим делам вступают в законную силу в сроки и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом или иным федеральным законом.

Статья 181. Обжалование решения арбитражного суда

1. Решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

2. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Статья 182. Исполнение решения

1. Решение арбитражного суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства».

 

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение. 

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль