Как застройщику отразить в бухучете строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи

974

Вопрос

Организация ООО строит жилой многоквартирный дом , соответственно все затраты относятся на 08 счет , на этапе строительства компания начинает продавать эти квартиры , после того как компания вводит дом в эксплуатацию  как правильно учесть расходы на строительство этого дома и занижают ли они налогооблагаемую базу?

Ответ

Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.

 

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект застройщик планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3 – принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.

Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 43 Кредит 08-3 – принят к учету объект, предназначенный для продажи.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

Если строительство является основным видом деятельности организации, а построенные объекты предназначены для продажи, стоимость объектов формируйте как стоимость готовой продукции (ст. 318 и 319 НК РФ). Таким же образом нужно сформировать и первоначальную стоимость объекта, который строился на продажу, но не был продан и остался у организации в качестве основного средства (абз. 9 п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135). Это означает, что в стоимость объекта строительства включите только прямые расходы (п. 2 ст. 319 НК РФ). Конкретный перечень прямых расходов на строительство установите в учетной политике для целей налогообложения (ст. 318 НК РФ).

Доходом от реализации произведенной продукции является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом выручку от реализации можно уменьшить на расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). Перечень расходов, на которые можно уменьшить выручку от реализации, указан в пункте 1 статьи 253 Налогового кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи

Данная рекомендация приведена в материалах Системы Главбух ВИП-версия для коммерческих организаций

 

Строительство собственными силами

Если застройщик выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, затраты на строительство объекта он списывает непосредственно со счетов их учета на счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». В бухучете это отражайте так:*

Дебет 08-3 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта.

На стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления собственными силами начислите НДС.* Подробнее об этом см. Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

В бухучете отразите начисление НДС проводкой:*

Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
начислен НДС со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами.

 

Принятие к учету построенного объекта

Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.*

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект застройщик планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:*

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.

Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:*

Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

Порядок расчета налогов при совершении операций по строительству объекта для собственных нужд зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налога на прибыль зависит от того, является ли строительство объектов основным видом деятельности организации.

Если строительство является основным видом деятельности организации, а построенные объекты предназначены для продажи, стоимость объектов формируйте как стоимость готовой продукции (ст. 318 и 319 НК РФ). Таким же образом нужно сформировать и первоначальную стоимость объекта, который строился на продажу, но не был продан и остался у организации в качестве основного средства (абз. 9 п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135). Это означает, что в стоимость объекта строительства включите только прямые расходы (п. 2 ст. 319 НК РФ). Конкретный перечень прямых расходов на строительство установите в учетной политике для целей налогообложения (ст. 318 НК РФ).*

Если строительство не является основным видом деятельности организации, стоимость объекта формируйте как сумму всех расходов на строительство и доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

ОСНО: НДС

При строительстве объекта собственными силами на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, начислите НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).*

При этом можно принять к вычету:*

  • «входной» НДС по товарам (работам, услугам), которые приобретались для проведения строительно-монтажных работ;
  • сумму НДС, начисленную на стоимость строительно-монтажных работ.

Подробнее на эту тему см.:

При строительстве объекта подрядным способом НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, которые приобретены для обеспечения строительства объекта, можно принять к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).*

 

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2. Рекомендация: Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг)

Выручка от реализации

Доходом от реализации произведенной продукции (работ, услуг) является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ).* Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

 

Метод начисления

При методе начисления включите выручку в доход в момент реализации продукции, работ, услуг. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей (заказчиков). Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.*

 

Расходы

Выручку от реализации можно уменьшить на расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). К таким расходам относятся:*

  • расходы, связанные с изготовлением (производством), хранением и доставкой продукции, выполнением работ, оказанием услуг;
  • расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном состоянии;
  • расходы на освоение природных ресурсов;
  • расходы на научные исследования и опытно-конструкторские разработки;
  • расходы на обязательное и добровольное страхование;
  • прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

Перечень расходов, на которые можно уменьшить выручку от реализации, указан в пункте 1 статьи 253 Налогового кодекса РФ.*

При этом согласно пункту 2 статьи 253 Налогового кодекса РФ расходы, связанные с производством и реализацией, подразделяются на группы:*

Перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, приведен в статье 264 Налогового кодекса РФ.

Метод начисления

Если организация использует метод начисления, то нужно дополнительно учитывать деление расходов на прямые и косвенные (ст. 318 НК РФ). Расходы, уменьшающие выручку от реализации в текущем месяце, рассчитайте по формуле:

Расходы, уменьшающие выручку от реализации в текущем месяце

=

Косвенные расходы, связанные с производством и реализацией

+

Прямые расходы, связанные с производством и реализацией

Стоимость остатков незавершенного производства на конец месяца

Стоимость остатков готовой продукции на складе на конец месяца

Стоимость отгруженной, но не реализованной продукции на конец месяца


Такой порядок расчета приведен в пункте 2 статьи 318 Налогового кодекса РФ.

Чтобы определить стоимость остатков готовой продукции на складе на конец месяца, воспользуйтесь следующей методикой.

Определите остаток готовой продукции на складе на конец месяца в количественном выражении (на основании первичных документов о движении и об остатках готовой продукции на складе):

Остаток готовой продукции на складе на конец месяца (в количественном выражении)

=

Остаток готовой продукции на складе на начало месяца

+

Количество выпущенной в течение месяца продукции

Количество отгруженной в течение месяца продукции


Стоимость остатков готовой продукции на складе на конец месяца рассчитайте по формуле:

Стоимость остатков готовой продукции на складе на конец месяца

=

Остаток готовой продукции на складе на конец месяца (в коли-чественном выражении)

:

Остаток готовой продукции на складе на начало месяца (в количественном выражении)

+

Количество выпущенной в течение месяца продукции

×

Стоимость готовой продукции на начало месяца

+

Прямые расходы, осуществленные в текущем месяце (с учетом стоимости незавершенного производства на начало месяца)

Стоимость остатков незавершенного производства на конец месяца


Такой порядок определения стоимости остатков готовой продукции на складе на конец месяца установлен пунктом 2 статьи 319 Налогового кодекса РФ.

Чтобы определить стоимость отгруженной, но не реализованной продукции на конец месяца, воспользуйтесь следующим алгоритмом.

Сначала рассчитайте прямые расходы, приходящиеся на продукцию, отгруженную в текущем месяце:

Прямые расходы, приходящиеся на продукцию, отгруженную в текущем месяце

=

Стоимость готовой продукции на начало месяца

+

Прямые расходы, осуществленные в текущем месяце (с учетом стоимости незавершенного производства на начало месяца)

Стоимость остатков незавершенного производства на конец месяца

Стоимость остатков готовой продукции на складе на конец месяца


Стоимость отгруженной, но не реализованной продукции на конец месяца определите по формуле:

Стоимость отгруженной, но не реализованной продукции на конец месяца

=

Количество отгруженной, но не реализованной продукции на конец месяца (на основании данных первичных документов)

:

Количество отгруженной продукции

×

Стоимость отгруженной, но не реализованной продукции на начало месяца

+

Прямые расходы, приходящиеся на продукцию, отгруженную в текущем месяце


Такой порядок установлен пунктом 3 статьи 319 Налогового кодекса РФ.

 

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль