Как арендодателю отразить арендные платежи

168

Вопрос

В договоре аренды прописано: "ежемесячная величина арендной платы составляет 190 000 (Сто девяносто тысяч) рублей Российской Федерации, НДС не облагается, т.к. Арендодатель использует упрощенную систему налогообложения, за все Помещение.
При этом с даты подписания Акта приема-передачи Помещения по настоящему договору, стоимость произведенных за счет Арендатора и/или за счет уполномоченных Арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен ст.9 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта Помещения, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию Помещения, а также стоимость работ, указанных в п. 2.4.9. настоящего договора), в размере 880 000 (Восемьсот восемьдесят тысяч) рублей Российской Федерации засчитывается Арендодателем Арендатору в счет оплаты арендной платы, ежемесячно равными долями по 40 000 (Сорок тысяч) рублей Российской Федерации. Оплата арендной платы производится с учетом положений настоящего договора."
Вопрос: Какая сумма включается в доход арендодателя (УСНО доходы-расходы) 190 тыс. руб. или 190-40=150 тыс.рублей? Какая первичная документация должна сопровождать этот договор? Должен ли арендатор предоставить арендодателю документы и какие на произведенный ремонт в данном случае на 880 тыс.руб.?

Ответ

1. В доходы включается 190 тыс. рублей. Так как налогоплательщик на упрощенке, определяя доходы, должен руководствоваться нормами статьи 249 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В ней говорится, что в выручку следует включать поступления, выраженные как в денежной, так и в натуральной форме (п. 2 ст. 249 НК РФ). Подробно см. 2,4. Рекомендация.

 

40 же тыс рублей ежемесячно учитываются в составе материальных расходов как затраты на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых собственными силами или сторонними организациями (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо Минфина России от 1 июля 2013 г. № 03-11-06/2/24988. См. 3.Справочники.

2. Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

3.Да, должен, так как стоимость ремонта засчитывается в счет арендной платы. А каждая хозяйственная операция должна быть подтверждена документально.

Данная операция оформляется арендатором теми же документами, что и при ремонте собственных ОС. Т.е. если организация выполняет ремонтные работы не собственными силами, с исполнителями должен быть заключен договор подряда (ст. 702 ГК РФ). Далее по окончании ремонтных работ составляется акт о приеме-сдаче отремонтированных основных средств по форме № ОС-3. Его заполняют независимо от того, хозяйственным или подрядным способом выполнен ремонт. Только в первом случае организация оформляет бланк в одном экземпляре, а во втором – в двух (для себя и для подрядчиков). Акт подписывается:

• приемочной комиссией, созданной в организации;

• сотрудником, ответственным за ремонт основного средства (или представителем подрядчика);

• сотрудником, ответственным за сохранность основного средства после ремонта.

После этого акт утверждается руководителем организации и передается бухгалтеру. При получении акта сведения о проведенном ремонте отразите в инвентарной карточке учета основного средства по форме № ОС-6 (ОС-6а) или в инвентарной книге по форме № ОС-6б (предназначена для малых предприятий). Об этом сказано в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Если подрядчик проводил ремонтные работы здания (сооружения или помещения), которые признаются строительно-монтажными, то дополнительно к акту по форме № ОС-3 должны быть подписаны акт приемки по форме № КС-2 и справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3, утвержденные постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100.

Подробно см. 6,7. Рекомендация.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух версия для коммерческих организаций

1. Рекомендация: Как заключить договор аренды

                                                                              <…>

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Срок договора

Срок аренды имущества указывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если такого срока в договоре нет, то он считается неопределенным. В этом случае и арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды. Об этом говорится в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Для отдельных видов имущества (видов аренды) законодательством введены ограничения по сроку аренды. Например, земельные участки, относящиеся к государственной собственности, могут быть арендованы под недвижимость на срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). Поэтому, если в договоре аренды такого имущества не указан срок аренды и стороны не отказались от его исполнения, договор прекращается по истечении предельного срока. Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Ремонт и содержание арендованного имущества

Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Однако стороны имеют право распределить обязанности и по-другому. Такое условие следует прописать в договоре.

Когда в договоре не указан срок проведения ремонта или ремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен быть сделан в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено в законодательстве. Под разумным сроком обычно понимается срок, необходимый для выполнения обязательства. Как правило, продолжительность данного срока определяется в каждом конкретном случае и согласовывается сторонами договора. При разногласии сторон продолжительность «разумного срока» определяет суд (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 октября 2005 г. № А52-1425/2005/1).

Если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора появляется право:

  • отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, после чего стоимость ремонта можно взыскать с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Такие правила установлены статьей 616 Гражданского кодекса РФ.

Помимо ремонта стороны сделки вправе проводить улучшения арендованного имущества. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.

В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ст. 662 ГК РФ).

Такие положения содержит статья 623 Гражданского кодекса РФ.

 

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2. Рекомендация: Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет специальный налоговый режим

 

УСН

Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Ситуация: к каким доходам при расчете единого налога при упрощенке отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, – к выручке от реализации или внереализационным доходам

Если имущество сдается в аренду на систематической основе, то к доходам от реализации. В противном случае отразите арендные платежи в составе внереализационных доходов.

Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным, если не относится к доходам от реализации (п. 4 ст. 250 НК РФ). Критерий для отнесения арендной платы к выручке от реализации Налоговым кодексом РФ не предусмотрен. Однако он содержит условие для включения расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, в расходы от реализации. Так, если организация сдает имущество в аренду на систематической основе, расходы по такой деятельности связаны с реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно, и доходы от нее нужно признать в составе выручки от реализации.

Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, – два раза и более в течение календарного года. Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729). На сегодняшний день этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).

Датой получения дохода является день, когда организация фактически получила средства от арендатора в оплату его задолженности. Сумму арендной платы, полученной в виде аванса, включите в доходы на упрощенке, сразу в момент ее поступления к организации. Этот порядок следует из пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и писем МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации-арендодателя. Организация-арендодатель применяет упрощенку, налог платит с разницы между доходами и расходами

Одним из видов деятельности ЗАО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение стоимостью 2 456 000 руб. (в т. ч. НДС – 374 644 руб.). В следующем месяце объект был передан арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 08 Кредит 60
– 2 456 000 руб. – отражены затраты на приобретение помещения;

Дебет 60 Кредит 51
– 2 456 000 руб. – оплачен объект;

Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 2 456 000 руб. – принято к учету помещение, предназначенное для сдачи в аренду;

Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 2 456 000 руб. – передано в аренду помещение.

В феврале:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

В марте:

Дебет 62 Кредит 90-1
– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 51 Кредит 62
– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Полученную арендную плату в сумме 180 000 руб. (90 000 руб. + 90 000 руб.) бухгалтер отразил в книге учета доходов и расходов за I квартал.

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае для целей налогообложения операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

  • расходы, связанные с его выбытием, если они предусмотрены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ (например, доставка, покупная стоимость имущества);
  • доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

 

Олег  Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

3.Справочники: Особенности признания отдельных расходов при расчете единого налога при упрощенке. Объект налогообложения – разница между доходами и расходами

Наименование расходов

Документ (комментарий)

Расходы, учитываемые при расчете единого налога

Основные средства и нематериальные активы

Расходы на уплату процентов за предоставленную рассрочку по оплате основного средства

Учитываются в составе расходов на приобретение основных средств в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 2 июля 2010 г. № 03-11-11/182)

Расходы на выкуп арендованного основного средства

Учитываются в составе расходов на приобретение основных средств (при условии перехода права собственности на объект и после его полной оплаты) (письмо Минфина России от 20 января 2011 г. № 03-11-11/10)

Материальные расходы

Стоимость лесных насаждений, приобретаемых в рамках предпринимательской деятельности

Учитывается в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 24 октября 2008 г. № 03-11-05/255)

Расходы на оплату услуг лесхозов по отводу и оформлению лесосек

Учитываются в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 24 октября 2008 г. № 03-11-05/255)

Расходы на бой и обрезку стекла (при отсутствии виновных лиц)

Учитываются в пределах норм естественной убыли (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 7 ст. 254 НК РФ). При списании можно руководствоваться Нормами, утвержденными Минпромстройматериалов СССР от 21 октября 1982 г. (письмо Минфина России от 17 января 2011 г. № 03-11-11/06)

Расходы на оплату услуг нештатного программиста

Учитываются, если организация обоснует, что услуги программиста носят производственный характер (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо Минфина России от 3 ноября 2009 г. № 03-11-06/2/235)

Расходы на оплату услуг по уборке помещений

Учитываются, если организация обоснует, что услуги по уборке помещений носят производственный характер (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ, письма Минфина России от 13 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/53, от 3 ноября 2009 г. № 03-11-06/2/235)

Расходы издателя на оплату услуг по печатанию и распространению периодических изданий (в т. ч. при возврате непроданной печатной продукции из торговой сети)

Учитываются как расходы на оплату услуг производственного характера (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 14 сентября 2010 г. № 16-15/105637)

Расходы на оплату услуг по размещению в СМИ сведений о вакансиях организации

Учитываются, если организация обоснует, что услуги по размещению сведений о вакансиях носят производственный характер (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ). Например, такие расходы уменьшают налоговую базу у организаций, оказывающих услуги по подбору персонала (письмо Минфина России от 16 августа 2012 г. № 03-11-06/2/111)

Расходы арендодателя на содержание здания, переданного во временное пользование

Учитываются в составе материальных расходов как затраты на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых собственными силами или сторонними организациями (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо Минфина России от 1 июля 2013 г. № 03-11-06/2/24988)

Расходы на проверку оборудования

Учитываются в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 31 января 2014 г. № 03-11-06/2/3799)

Налоги

НДС, уплаченный в бюджет налоговым агентом:
– при покупке товаров у иностранной организации, не состоящей в России на налоговом учете, – в случае возврата этих товаров;
– при перечислении аванса в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) по договору с иностранной организацией, не состоящей в России на налоговом учете, – в случае расторжения договора и возврата аванса

В главе 26.2 Налогового кодекса РФ такие виды расходов прямо не предусмотрены. Однако подпунктом 22 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ установлено, что в состав расходов включаются суммы налогов, уплаченных в соответствии с законодательством о налогах и сборах (кроме единого налога при упрощенке). Обязанности налогового агента организации, применяющие упрощенку, исполняют в соответствии с пунктом 5 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ. Право признавать эти расходы при расчете единого налога предусмотрено пунктом 7 статьи 170 Налогового кодекса РФ

НДФЛ, удержанный из зарплаты сотрудников

Учитывается в составе расходов на оплату труда по мере перечисления налога в бюджет (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письмо Минфина России от 25 июня 2009 г. № 03-11-09/225). Подробнее об этом см. Как отражать доходы и расходы в книге учета доходов и расходов при упрощенке

НДФЛ, удержанный из суммы процентов, выплаченных заимодавцу – физическому лицу

Учитывается в составе процентов, уплаченных за предоставленные денежные средства, в порядке, предусмотренном статьей 269 Налогового кодекса РФ (подп. 9 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ, письмо Минфина России от 13 февраля 2009 г. № 03-11-06/2/27). Уплаченные проценты включаются в состав расходов на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ вместе с НДФЛ, сумму которого организация удерживает и перечисляет в бюджет

Налоги, уплаченные за границей по иностранному налоговому законодательству

В главе 26.2 Налогового кодекса РФ такие виды расходов прямо не предусмотрены. Однако подпунктом 22 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ установлено, что в состав расходов включаются суммы налогов, уплаченных в соответствии с законодательством о налогах и сборах (кроме единого налога при упрощенке). Оговорка о налоговом законодательстве Российской Федерации с 2013 года из данной нормы исключена (подп. «б» п. 13 ст. 2 Закона от 25 июня 2012 г. № 94-ФЗ)

Расходы на оплату труда

Премии за профессиональное мастерство, высокие достижения в труде и иные аналогичные показатели (в частности, премии, выплачиваемые в связи с награждением почетными профессиональными нагрудными знаками, присвоением почетных профессиональных званий)

Учитываются в составе расходов на оплату труда (подп. 6 п. 1, Вам будет интересно:

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль