Как заключить договор аренды сразу с несколькими ИП

408

Вопрос

Цокольный этаж нашего рынка состоит их комнат сдаваемых в аренду предпринимателям под складские помещения, с 01.06.2014 освободилось помещение. Можем ли мы сдать одно помещение без перепланировки(один вход.голая площадь) площадью 9.4 км.м.  сразу трем предпринимателям . как оформить с ними договора

Ответ

да, можно. Стороны свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ) и вправе заключать сделки на любых, не противоречащих законодательству условиях. Гражданский кодекс РФ не устанавливает размера минимальной площади аренды, поэтому нет никаких ограничений в том, что каждый из предпринимателей получит в аренду только около 3-х кв. метров площади.

 

При этом каждый из договоров аренды должен четко обозначить складские помещения каждого из предпринимателей – с указанием точного размера передаваемой площади и ее местоположение в складском помещении. Также разграничить площадь между арендаторами и арендодателем могут правоустанавливающие и инвентаризационные документы, если в них будет наглядно отражено разграничение площади между арендаторами - технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации (см. письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 и ФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух .

1. Рекомендация: Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

  •  
  • Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

  •  
  • Содержание договора

В тексте договора аренды укажите такие условия сделки, как:

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.*

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.

Такой порядок следует из положений статьи 26, пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

 

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В то же время сдачу в аренду отдельных видов имущества законодательство не допускает или ограничивает. Например, не допускается сдача в аренду:

В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие точно установить имущество, передаваемое арендатору (объект аренды). Если такой информации в договоре не будет, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным. Из-за этого договор аренды признается не заключенным.

Такой порядок следует из статьи 607 Гражданского кодекса РФ.*

 

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Статья: Работа торговых центров в деталях

 

Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ на систему налогообложения в виде ЕНВД может переводиться предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Как мы указали выше, торговые комплексы и торговые центры как раз являются такими объектами.

В статье 346.27 НК РФ указано, что торговым местом признается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам в том числе относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общепита, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях). Например, торговым местом считается часть площади холла или коридора ТЦ для организации розничной торговли (письма Минфина России от 15.05.2009 № 03-11-06/3/133 и от 18.02.2008 № 03-11-04/3/79).*

Таким образом, если компания (коммерсант), владеющая торговым комплексом (центром), сдает в аренду торговые места, она может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход. При этом физический показатель и базовая доходность, необходимые для расчета суммы этого налога, зависят от площади каждого из переданных в аренду торговых мест. Если она не превышает 5 кв. м, то при расчете суммы ЕНВД учитывается количество переданных во временное владение и (или) в пользование торговых мест и применяется базовая доходность, равная 6000 руб. за одно торговое место в месяц. Если же площадь больше указанной величины, то «вмененщику» нужно исходить из величины площади переданного во временное владение и (или) в пользование торгового места и использовать базовую доходность, равную 1200 руб. за 1 кв. м.

Налоговый кодекс РФ не содержит порядка определения площади торгового места. При этом финансовое и налоговое ведомства предлагают использовать инвентаризационные и правоустанавливающие документы (письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 иФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507). Таким образом, чтобы не ошибиться с размером площади торгового места и применять правильный физический показатель, нужно воспользоваться документами на передаваемые в аренду объекты (в частности, договором аренды (субаренды), техническим паспортом на нежилое помещение, планами, схемами, экспликациями, реестром договоров о предоставлении торговых мест в аренду). Кстати, размер площади торгового места главой 26.3 НК РФ не ограничен.*

Пример 1

ООО «Звезда» владеет торговым центром, расположенным на территории г. Орехово-Зуево Московской области. Организация сдает в аренду 40 торговых мест, 10 из них площадью 4,3 кв. м и 30 общей площадью 6000 кв. м (площадь каждого превышает 5 кв. м). Чему равна сумма исчисленного единого налога на вмененный доход за II квартал 2010 года?

Решение

Согласно решению Совета депутатов муниципального образования «Город Орехово-Зуево» от 31.10.2005 № 370/35 (в редакции решения от 28.01.2010 № 192/13) значения корректирующего коэффициента К2 для данного вида деятельности зависят от площади торгового места. Эти коэффициенты, а также физические показатели, базовая доходность и коды вида предпринимательской деятельности, отражаемые в декларации по ЕНВД, представлены в табл. 1. В ней же приведен расчет суммы исчисленного ЕНВД.

Итак, общая сумма ЕНВД, исчисленная за II квартал 2010 года, составляет 2 132 865 руб. Организация вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов, уплаченных за этот же период времени, и на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности, но не более чем на 50% (п. 2 ст. 346.32 НК РФ).

Заметим, что ООО «Звезда» должно заполнить два раздела 2 налоговой декларации – по каждому виду предпринимательской деятельности.

ФАС Центрального округа в постановлении от 03.08.2009 № А68-9163/08-565/12 указал, что торговые места в ТЦ:
– не имеют отдельной крыши (есть только общая крыша здания);
– изолированы стенами некапитального характера;
– не обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями и помещениями для хранения товаров и подготовки их к продаже;
– имеют общие проходы для покупателей.

Однако в торговых комплексах (центрах) на практике встречаются помещения, которые соответствуют признакам магазина или павильона. То есть они обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, имеют отдельный выход, то есть обособлены от других помещений торгового центра, а в правоустанавливающих документах на данные помещения выделена площадь торгового зала. Учтите, что сдача в аренду подобных торговых точек не облагается ЕНВД (письма Минфина России от 20.01.2010 № 03-11-11/08 и от 03.06.2009 № 03-11-09/190).

Отметим, что нередко в инвентаризационных документах помещения ТЦ обозначаются как торговые залы, хотя фактически торговых залов указанные объекты стационарной торговой сети не имеют. Следовательно, деятельность по сдаче в аренду таких помещений для организации розничной торговли может переводиться на «вмененку». К аналогичному выводу пришел Минфин России в отношении сдачи в аренду помещений в здании крытого рынка (письмо от 27.10.2009 № 03-11-06/3/252).

А чего это вы здесь делаете?

Итак, в целях применения системы налогообложения в виде ЕНВД сдаваемые в аренду места должны использоваться для совершения сделок розничной купли-продажи. То есть во избежание конфликтов с налоговиками в договоре аренды целесообразно указать, что имущество предоставляется для осуществления розничной торговли. Согласно статье 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (письмо финансового ведомства от 25.11.2009 № 03-11-06/3/277).

Но заметим, что в ряде случаев отражение в договоре аренды иного предназначения помещения не может служить гарантией освобождения арендодателя от уплаты ЕНВД. Так, например, в письме от 22.01.2008 № 03-11-04/3/9 Минфин России рассмотрел ситуацию, когда арендодатель одну часть помещения передал для складирования товара, а другую часть – для ведения розничной торговли. Финансовое ведомство посчитало, что раз арендатором является одно лицо и складироваться товары, по-видимому, будут для продажи их в розницу, площадь таких помещений включается в площадь торгового места.*

Обратите внимание: передача в аренду помещений для оказания бытовых услуг населению (например, для размещения прачечных и салонов красоты) не облагается единым налогом на вмененный доход. Кроме того, не признается «вмененной» деятельностью передача во временное владение и (или) в пользование площади помещения под установку платежного терминала. Потому что в приведенных случаях арендованная площадь будет использоваться не для совершения сделок розничной купли-продажи товаров (см. также письма Минфина России от 03.02.2009 № 03-11-06/3/14 и ФТС России от 07.06.2007 № 01-06/21478).

 

О.В. Бахтина,

эксперт журнала «Вменёнка»

Журнал «Вмененка» № 7, 2010 г.

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 57.78%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.27%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.9%
  • в программе БухСофт 4.44%
  • в других бухгалтерских программах 20.95%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 10.79%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.86%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль