Включать ли в налоовую базу УСН недвижимость, использующуюся в предпринимательской деятельности

476

Вопрос

Физическое лицо приобрело в собственность нежилое помещение в 2010 году и как ИП сдавало его в аренду, уплачивая от деятельности ИП 6% (УСНО). В августе 2013 это помещение приобрело статус "Объект незавершенного строительства - здание магазина и кафе) договор аренды был расторгнут и физическое лицо продает это помещение, отчитавшись по форме 3-НДФЛ. В налоговую базу по УСНО как у ИП выручка от реализации данного имущества не включалась. В ходе камеральной проверки ИП, Налоговая инспекция включает выручку от реализации данного объекта в доход ИП и доначисляет налог. (со штрафом в 20% от не уплаченной суммы налога). Правомерны ли действия сотрудника Налоговой? (В договоре купли-продажи продавец прописан как "Гражданин РФ....." в пункте по оплате прописано: Сумма ХХХ рублей уплачена Продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора наличными деньгами. Претензий по оплате Стороны не имеют.

Ответ

Если недвижимость использовалась предпринимателем в «упрощенной» предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход в рамках такой деятельности. Следовательно, эту сумму нужно включить в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенки.
Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 № 03-11-11/15091 и от 21.01.2013 № 03-11-11/15.
В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2014 по делу № А11-1642/2013Суд, сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 17.12.96 № 20-П указал, что законодательно имущество никак не разграничено на личное и используемое в предпринимательской деятельности. Поэтому при принятии решения следует исходить из конкретной ситуации. В рассматриваемом деле никаких доказательств использования объектов в личных целях коммерсанту предоставить не удалось. В результате ему было предписано заплатить 6% с суммы всего дохода, а также уплатить пени и штраф.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» упрощенная версия.
1.Рекомендация: Как предпринимателю на упрощенке облагать доход от продажи имущества, которое он больше не использует в предпринимательской деятельности. Можно ли применить имущественный вычет
Если договор купли-продажи заключен от лица гражданина, а не предпринимателя (т. е. продажа в личных целях), то нужно заплатить НДФЛ. В обратной ситуации – единый налог на упрощенке. Имущественным вычетом воспользоваться не получится в любом случае.*
Предприниматель продал имущество в личных целях.
Допустим, предприниматель вел деятельность по грузоперевозкам, для которой приобрел автомобиль. Затем он изменил вид деятельности (предположим, на торговлю), а автомобиль вывел из состава основных средств и несколько лет использовал в личных целях. Когда машину решил продать, договор заключил от своего имени, то есть как от гражданина, а не от предпринимателя.
При таких обстоятельствах с полученного от продажи дохода надо заплатить НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 210НК РФ). Ведь на упрощенке НДФЛ не облагаются только те доходы, которые получены от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). А поскольку коммерсант перестал использовать имущество в своей деятельности и продал в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса.
При этом срок владения имуществом значения не имеет. Воспользоваться льготой по НДФЛ, которая предусмотрена абзацем 1 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, то есть не платить налог вовсе, предприниматель не сможет. Данная норма не распространяется на доходы, полученные при реализации имущества, которое когда-то использовалось в предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060, от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365). По той же причине не получится использовать и имущественный вычет (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Предприниматель продал имущество в рамках предпринимательской деятельности на упрощенке.
Например, у предпринимателя несколько складов для хранения товара в рамках деятельности на упрощенке. В связи со снижением товарооборота коммерсант перестал использовать одно из таких помещений и продал его. Деятельность на упрощенке вести продолжает.* Договор купли-продажи заключил от своего имени как от предпринимателя. А это значит, что такие доходы относятся к доходам от предпринимательской деятельности и с них надо заплатить единый налог.
Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.
Что касается имущественного вычета, то при расчете единого налога он неприменим в принципе.
Главбух советует: чтобы доходы от продажи смело признавать в рамках предпринимательской деятельности и платить упрощенный налог, а не НДФЛ, помимо договора, от лица ИП стоит запастись и другими документами.*
Дело в том, что инспекторы на практике только договором не ограничатся. Чтобы понять, относятся доходы от продажи к доходам от предпринимательской деятельности или нет, они будут оценивать разные факторы в совокупности. Это и первичные документы, и обстоятельства совершения сделки, и прочие условия.
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
2.Ситуация: Как определить, что доход, полученный предпринимателем от продажи имущества (выполнения работ, оказания услуг), относится к доходам от предпринимательской деятельности

По первичным документам, оформленным по сделке.
Квалификация доходов, полученных предпринимателем, зависит от наличия и оформления первичных документов, сопровождающих сделку. О том, что доход получен в рамках предпринимательской деятельности, свидетельствует наличие договоров, накладных, актов приемки выполненных работ (услуг), счетов-фактур, из которых следует, что продавцом (исполнителем) является именно предприниматель. То есть в таких документах должны быть указаны реквизиты свидетельства о регистрации гражданина в качестве предпринимателя.
Правомерность такого вывода подтверждается письмами Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-04-06/3-52, от 1 февраля 2011 г. № 03-04-06/3-14.*
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
3.Статья: Предпринимателю с объектом доходы придется заплатить 6% с продажи любой недвижимости, не предназначенной для личного проживания
Кто спорил: предприниматель на УСН с объектом доходы, которому налоговики доначислили «упрощенный» налог с доходов от продажи 32 квартир, а также выписали штрафы и пени
Позиция суда: деятельность по продаже имущества носила систематический характер и была направлена на извлечение прибыли, а значит, является предпринимательской. Следовательно, с дохода нужно заплатить налог по УСН
Реквизиты решения:
Предприниматель, применяющий УСН, приобрел 32 квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома. При этом данный договор он заключил от своего имени как физлицо, что впоследствии было указано в свидетельстве о госрегистрации прав. Также на покупку были потрачены личные средства гражданина. По завершении строительства все квартиры были им проданы по договорам купли-продажи другим физическим лицам.
Цена вопроса:
3 337 476 руб. вместе с пенями и штрафами
Коммерсант решил, что данные сделки не относятся к его деятельности на «упрощенке», следовательно, платить налог по УСН он не обязан. Такой вывод он сделал, потому что при постановке на учет в инспекции им был указан единственный вид предпринимательской деятельности — «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (код по ОКВЭД 70.20). Соответственно «упрощенный» налог бизнесмен платил только с доходов от аренды, а вот доход от проданных квартир задекларировал как физлицо и исчислил с него НДФЛ. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 220 НК РФ он уменьшил сумму доходов на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы. И эти расходы оказались больше доходов. В результате начисленный в бюджет НДФЛ оказался равен нулю. Налоговики вынесли решение о доначислении предпринимателю налога по УСН.*
Судьи же пояснили следующее. Истец зарегистрировался как предприниматель и перешел на «упрощенку» с объектом доходы раньше, чем приобрел спорную недвижимость. В таком случае он имеет право получить имущественный вычет лишь с объектов, которые не используются в предпринимательской деятельности (под. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). В конкретной ситуации квартиры систематически реализовывались в течение двух лет с целью получения прибыли, поэтому имеются явные признаки коммерческой деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Арбитры также отметили, что предпринимательская деятельность связана с различными рисками, поэтому вероятно не только получение прибыли, но и возникновение убытков. И тот факт, что у предпринимателя расходы превысили доходы, еще не говорит о том, что коммерческая деятельность не велась. А вот если бы спорные объекты использовались для личных нужд, то есть для проживания своей семьи или родственников, и были проданы для улучшения жилищных условий, тогда с суммы доходов от продажи действительно нужно было бы заплатить НДФЛ за минусом затрат на покупку.
Суд, сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 17.12.96 № 20-П, также указал, что законодательно имущество никак не разграничено на личное и используемое в предпринимательской деятельности. Поэтому при принятии решения следует исходить из конкретной ситуации. В рассматриваемом деле никаких доказательств использования объектов в личных целях коммерсанту предоставить не удалось. В результате ему было предписано заплатить 6% с суммы всего дохода, а также уплатить пени и штраф.*
ЖУРНАЛ «УПРОЩЕНКА», № 6, ИЮНЬ 2014
4.Статья: Доход от продажи имущества, используемого в деятельности, переведенной на УСН, НДФЛ не облагается
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы, в своей предпринимательской деятельности использовал принадлежащие ему на праве собственности две квартиры. Теперь коммерсант планирует продать эти квартиры. Как следует заключать договор купли-продажи с покупателем: от имени физического лица или от имени индивидуального предпринимателя? Будет доход от продажи таких квартир облагаться в рамках УСН или с него необходимо заплатить в бюджет НДФЛ?
(И.П. Рыженков, г. Орлов, Кировская область)
В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики — индивидуальныепредприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249НК РФ, и внереализационные доходы, предусмотренные статьей 250 НК РФ.
Так, если недвижимое имущество использовалось коммерсантом в его предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН*.*
При этом на основании пункта 3 статьи 346.11 НК РФ в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система, такие доходы освобождаются от обложения НДФЛ.
Таким образом, если недвижимость использовалась предпринимателем в «упрощенной» предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход в рамках такой деятельности. Следовательно, эту сумму нужно включить в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 № 03-11-11/15091 и от 21.01.2013 № 03-11-11/15.*
В отношении вопроса о том, как заключать договор купли-продажи с покупателем (от имени физического лица или от имени ИП), отметим следующее.
Гражданское законодательство не рассматривает в качестве собственника такое лицо, как индивидуальный предприниматель. То есть даже имущество, приобретенное коммерсантом за деньги, полученные от его предпринимательской деятельности, регистрируется на физическое лицо.
Согласно статье 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав нанедвижимое имущество, являются, в частности, его собственники, к которым отнесены в том числе граждане Российской Федерации.
Кроме того, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 06.06.2011 № 09АП-10746/2011-АК указал, что индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются и по смыслу приведенной нормы относятся к гражданам.
Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется за гражданином в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.
Подобные выводы содержат письма УФНС России по г. Москве от 11.03.2010 № 20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 № 20-14/2/019833@.
В связи с этим коммерсанту целесообразнее в договоре купли-продажи квартируказывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя, что не противоречит нормам гражданского законодательства.
* Если предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения доходы, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).
ЖУРНАЛ «БУХГАЛТЕРИЯ ИП», № 2, ФЕВРАЛЬ 2014
* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль