Сделка купли-продажи между закрывающимся предприятием и его учредителем

653

Вопрос

Предприятие на УСН под 15%, купили ОС у КУМСа в рассрочку-собственность. Предприятие хочет закрыться, один из учредителей будет покупать ОС. Как с минимальными налогами для предприятия и учредителя совершить сделку?

Ответ

В данной ситуации предприятию и учредителю необходимо совершить сделку – купли-продажи данного объекта по рыночной стоимости. Так как только при этих обстоятельствах налоги и риски для двух сторон будут минимальными. Подробно см. Статья.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip-версия

Статья: Как выгоднее передать учредителю офис компании: продать, подарить или выдать в качестве дивидендов

От способа отчуждения имущества компании в пользу учредителя-физлица зависит налогообложение сделки обеих сторон. Возможны следующие варианты — продажа по рыночной цене, по остаточной стоимости, с убытком, а также дарение или выплата дивидендов

Налоговые последствия для компании

Налоговые последствия для учредителяфизлица

 

Заключение договора купли-продажи офиса

 

+ Стороны сделки вправе установить любую стоимость объекта недвижимости: рыночную, остаточную или даже ниже балансовой. Стороны свободны в заключении договора, его условия определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда цены регулируются законом (ст. 424 ГК РФ).

 

+/– Если купля-продажа офиса является крупной сделкой, то для ее совершения необходимо одобрение общего собрания. Крупной считается сделка по продаже офисного помещения, если его стоимость составляет не менее 25% стоимости имущества компании (ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ об ООО и п. 1 ст. 79 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ об АО). Если сделка относится к таковой, требуется решение об одобрении сделки общим собранием акционеров либо общим собранием участников (в зависимости от организационно-правовой формы общества-продавца)1.

 

– При покупке офиса учредитель не вправе претендовать на получение имущественного вычета по НДФЛ. В общем случае при покупке недвижимости физическое лицо вправе воспользоваться имущественным вычетом в сумме расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилья или земельных участков под него (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но так как офисное помещение не относится к категории жилых, эта норма на него не распространяется.

 

+/– При дальнейшей продаже офисного помещения у учредителя могут возникнуть риски применения имущественного вычета. Это зависит от того, каким образом учредитель-физлицо планирует использовать объект. Ведь, с учетом предназначение имущества, его продажа, скорее всего, будет происходить в предпринимательских целях. Однако согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ имущественный вычет по объектам, находящимся в собственности физлица менее трех лет, при их продаже возможен только при условии, что объекты эксплуатировались в личных целях физлица.
Практика показывает, что суды принимают противоположные решения. Так, ФАС Уральского округа признал правомерным вычет в отношении нежилого имущества, так как продажа была осуществлена не в рамках предпринимательской деятельности — сделка была разовой и использование объекта в личных целях налоговики не опровергли (постановление от 16.04.09 № Ф09-2099/09-С2).

 

Однако в другом деле налоговому органу удалось доказать, что предприниматель продал торговый розничный павильон именно в рамках коммерческой деятельности, а не в личных целях физлица. Следовательно, применение имущественного вычета неправомерно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.06.09 № А33-13335/08).

 

Продажа по рыночной цене

 

+/– Организация уплачивает налоги в общем порядке. НДС начисляется с рыночной стоимости офисного помещения (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налог на прибыль уплачивается с разницы между ценой продажи помещения своему учредителю и его остаточной стоимостью (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 257 и подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При использовании метода начисления доход от реализации офиса признается на дату его передачи покупателю по акту или иному передаточному документу (п. 3 ст. 271 НК РФ). При кассовом методе — в момент получения денег на счет или в кассу (п. 2 ст. 273 НК РФ).

– Учредителю придется оплатить покупку или дать обязательство погасить долг в будущем. Без реального движения денег налоговики могут счесть, что сделка была фиктивной. Хотя многие компании пытаются избежать претензий, сначала формируя долг перед учредителем, а затем погашая его путем взаимозачета в счет продажи офиса.

 

Продажа по остаточной стоимости

 

+ При продаже объекта нежилого фонда по остаточной стоимости налогооблагаемый доход у компании не образуется. Доход от продажи офиса, равный его остаточной стоимости, уменьшается на эту же сумму (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). НДС начисляется в общем порядке — с цены реализации (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

– Учредителю придется оплатить покупку или дать обязательство погасить долг в будущем. Без реального движения денег налоговики могут счесть, что сделка была фиктивной. Хотя многие компании пытаются избежать претензий, сначала формируя долг перед учредителем, а затем погашая его взаимозачетом по продаже офиса.

 

– Есть риск, что при проверке инспекторы доначислят НДС и налог на прибыль исходя из рыночной стоимости офисного помещения. Это возможно не только в рамках «трансфертной» проверки, но и при обычной налоговой проверке.
В первом случае риск высок, если доля участия физлица в организации составляет более 25%. В этой ситуации стороны признаются взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ). При достижении порогового лимита (ст. 105.14 НК РФ) сделка между такими лицами является контролируемой.
Во втором случае (при обычной проверке) инспекторы на местах могут заявить о получении необоснованной налоговой выгоды путем занижения цены по сделке. Тем более что, по мнению Минфина России, применение методов, установленных главой 14.3 НК РФ, возможно и по неконтролируемым сделкам (письма от 18.10.12 № 03-01-18/8-145 и от 26.10.12 № 03-01-18/8-149).
В связи с этим компании важно подтвердить стоимость продажи, в частности:
— экспертным заключением оценщика;
— документами, подтверждающими нанесение ущерба имуществу (затопление, пожар);
— документальным расчетом расходов, из которого будет видно, что продажа офиса по остаточной стоимости экономически более выгодна, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка.
Арбитражная практика неоднозначна: суд может встать как на сторону налогоплательщика (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.10 № А11-3762/20009), так и поддержать налоговиков (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.12 № А29-10484/2010).

 

Продажа с убытком (по цене ниже остаточной стоимости)

 

– Есть риск, что при продаже имущества по цене ниже остаточной стоимости налоговики потребуют восстановить НДС. Основание — якобы положения пункта 3 статьи 170 НК РФ. Проверяющие аргументируют это тем, что объект перестает использоваться в деятельности компании. Официальных разъяснений по этому вопросу найти не удалось, однако судебные споры — не редкость.
Большинство арбитров поддерживают компании, указывая, что НК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для восстановления НДС и реализация имущества по цене ниже остаточной стоимости в нем не предусмотрена (постановления ФАС Северо-Кавказского от 06.02.09 № А53-7005/2008-С5-37 и Московского от 05.08.08 № КА-А41/7146-08 округов).

– Приобретение имущества по заниженной цене может повлечь необходимость уплаты НДФЛ с суммы дохода, полученного в виде материальной выгоды. По общему правилу доход физлица, полученный от приобретения товаров, работ, услуг у взаимозависимых лиц, признается материальной выгодой, облагаемой НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Минфин России однозначно высказал мнение о необходимости обложения НДФЛ разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью помещения в случае заключения договора взаимозависимыми лицами (письмо от 27.09.12 № 03-04-06/6-293).
Практика показывает, что суды поддерживают мнение налоговиков (например, апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.12 № 11-807).
При этом налоговым агентом по удержанию и перечислению сумм НДФЛ с материальной выгоды является компания — продавец офисного помещения (п. 1 ст. 226 НК РФ).

 

Дарение

 

+ Заключение договора дарения недвижимости между компанией и ее учредителем — физическим лицом не нарушает требований законодательства. Напомним, что прямой запрет на дарение установлен нормами гражданского законодательства только в отношениях между коммерческими организациями (п. 1 ст. 575 ГК РФ). Следовательно, передача в дар офисного помещения своему учредителю — сделка, основанная на законе.

 

– Компания не сможет учесть остаточную стоимость офиса в расходах. Это прямо прописано в пункте 16 статьи 270 НК РФ. Основание — сделка по дарению в любом случае не направлена на получение доходов от осуществления предпринимательской деятельности.

– При получении подарка у учредителя возникает налогооблагаемый доход. Учредитель уплачивает НДФЛ с рыночной стоимости подарка, так как для доходов, получаемых физлицами от юрлиц в порядке дарения, освобождение от уплаты налога не предусмотрено (ст. 217 НК РФ и письмо Минфина России от 27.08.12 № 03-04-08/8-278).
При этом налоговым агентом выступает продавец, поскольку физлица уплачивают НДФЛ самостоятельно только в случаях, определенных в пункте 1 статьи 228 НК РФ, — подарки от организаций среди таковых не числятся.

 

– Организация обязана исчислить НДС с рыночной стоимости объекта дарения. Операции по реализации имущества на безвозмездной основе признаются объектом налогообложения НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и пункта 1 статьи 154 НК РФ.

 

Выплата дивидендов имуществом

 

+ Выплата дивидендов в неденежной форме законом не запрещена, однако имеет ряд особенностей, которые должны быть соблюдены. Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ об АО уставом может быть предусмотрена выплата дивидендов не только деньгами, но и иным имуществом. Статьи 28 и 29 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ об ООО, регламентирующие распределение прибыли между участниками, также не содержат ограничений на выплату полученной прибыли имуществом (письмо Минэкономразвития России от 27.11.09 № Д06-3405).
Однако во избежание претензий со стороны контролирующих органов сторонам безопаснее соблюдать следующие условия:
— возможность выплаты дивидендов в неденежной форме закреплена в уставе;
— момент выплаты дивидендов в неденежной форме соответствовал срокам, предусмотренным законодательством и установленным уставом для выплаты «денежных» дивидендов (например, ежеквартально, раз в полгода или раз в год);
— размер чистой прибыли участника (акционера) общества соразмерен рыночной стоимости передаваемого помещения.

 

– Налоговики полагают, что выплата дивидендов имуществом является реализацией и облагается НДС и налогом на прибыль. Обосновывают они свою позицию тем, что согласно статье 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ как на возмездной, так и на безвозмездной основе, за исключением отдельных операций. При этом передача участнику общества имущества в счет выплаты дивидендов не названа в числе операций, не признаваемых объектом налогообложения НДС (п. 2 ст. 146 и п. 3 ст. 39 НК РФ).
УФНС России по г. Москве в письме от 05.02.08 № 19-11/010126 также указывало, что при выплате дивидендов имуществом происходит смена собственника, поэтому такой переход права признается реализацией, то есть учитывается так же, как и реализация товара.
Налоговая база в данном случае, по мнению контролирующих органов, определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из рыночной цены без учета НДС.
Однако практика показывает, что у компании есть аргументы в свою защиту. В суде налогоплательщики в основном указывают на смысловое отличие дивидендов от товаров, реализация которых в отличие от дивидендов облагается НДС.
Большинство арбитров соглашаются с такой логикой, не признавая выплату дивидендов реализацией (постановления ФАС Уральского округа от 23.05.11 № Ф09-1246/11-С2, от 03.10.06 № Ф09-8779/06-С2 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 26.01.07 № 493/07) и от 30.08.05 № Ф09-3713/05-С2). Однако свою правоту налогоплательщику придется доказывать в суде.

+/– Есть неясность, какая из сторон непосредственно уплачивает НДФЛ — сам учредитель или организация как налоговый агент. Российская организация, выплачивающая дивиденды, признается налоговым агентом (п. 1 и подп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ).
Применяется ставка 9% — для российских получателей дивидендов и 15% — для иностранных (п. 3 и 4 ст. 224 НК РФ). Однако непосредственно при выплате дивидендов имуществом удержать НДФЛ невозможно. Значит, налог удерживается при выплате иных доходов, например из зарплаты, если учредитель является еще и работником общества.
Предположим, помимо дивидендов, никакие иные денежные выплаты учредителю компания не производит, то есть удержать НДФЛ не представляется возможным. В этом случае налоговый агент не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщает получателю дивидендов и налоговикам по месту своего учета о невозможности удержать налог и его сумме (п. 5 ст. 226 НК РФ и п. 10 постановления Пленума ВС РФ № 41, Пленума ВАС РФ № 9 от 11.06.99). После этого обязанность заплатить НДФЛ возлагается уже на физлицо (подп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

 
     

Журнал «Российский налоговый курьер», № 3, январь 2013

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 12%
  • Да, с фондом 30.67%
  • Да, с инспекцией и фондом 9.33%
  • Нет, сверку еще не проводили 48%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль