Нужно ли регистрироваться в качестве ИП при сдаче нежилого недвижимого имущества в аренду?

5202

Вопрос

Необходимо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при сдаче нежилого недвижимого имущества в аренду российской организации или достаточно заключить гражданско-правовой договор между физическим лицом и организацией?

Ответ

при сдаче недвижимости в аренду стороны обязательно должны заключить письменный договор аренды, при этом сдавать недвижимость в аренду вправе не только индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо (гражданин), не имеющее такого статуса.

Индивидуальный предприниматель – человек, зарегистрированный по правилам Закона от 8 августа 2001г. № 129-ФЗ и осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. По Гражданскому кодексу РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения услуг.

По мнению Минфина РФ, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица, если в его действиях имеются признаки предпринимательской деятельности, т.е. систематическое извлечение прибыли, риск, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования,  взаимосвязанность совершаемых гражданином сделок, устойчивые связи с контрагентами.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (см., например, Письма Минфина России от 20.07.2012 № 03-04-05/3-889, от 12.10.2006 № 03-05-01-05/229).

Таким образом, если совершается отдельная возмездная сделка по сдаче в аренду временно не используемого имущества, регистрация в качестве ИП гражданину не требуется, если же деятельность по сдаче в аренду имеет систематический характер, заключается ряд взаимосвязанных сделок – гражданину безопаснее будет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух версии для коммерческих организаций.

1. Ситуация: Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином

Да, можно.

Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.*

Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ III ранга

2. Гражданский кодекс РФ

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.*

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.*

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

3. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 17.11.2009 № 03-04-05-01/808 «О налогообложении деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом»

 Вопрос:

Я являюсь физическим лицом, как предприниматель не оформлен. В 2008 году я как физическое лицо приобрел в собственность нежилое помещение площадью 35,40 кв. м, расположенное в торговом комплексе. Данное нежилое помещение я сдаю в аренду с правом использования его арендатором на свое усмотрение и для своих целей в соответствии с действующим законодательством РФ.*

Я планировал уплачивать налог в размере 13% (подоходный налог) от дохода, полученного от аренды данного помещения, также как уплачиваются налоги от иных доходов, полученных физическим лицом в соответствии с гл.23 НК РФ (например, сдача в аренду квартиры или гаража).

Однако представитель ИФНС РФ в устной беседе пояснил мне, что я не имею права сдавать данное помещение в аренду как физическое лицо и что мне необходимо оформить частное предпринимательство и уже тогда сдавать указанное, помещение в аренду, в противном случае, я буду подвержен штрафным санкциям.

На мой взгляд, данное требование к принуждению меня зарегистрировать частное предпринимательство незаконно и нарушает мои конституционные права. Помимо этого, оформление частного предпринимательства влечет за собой дополнительные расходы как финансовые, так и временные. Прошу также учесть тот факт, что это единственное помещение, сдаваемое мною в аренду, то есть для меня это не является бизнесом.

Прошу вас разобраться в сложившейся ситуации и разъяснить, правомерны ли требования налогового органа, а также указать порядок уплаты налогов с доходов, полученных мною от сдачи помещения в аренду.*

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке*».

4. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 12.10.2006 № 03-05-01-05/229 «О порядке обложения налогом на доходы физических лиц доходов от сдачи в аренду нежилого помещения»

Вопрос:
Прошу разъяснить следующие вопросы:
1. Физическое лицо приобретает в собственность нежилое помещение. Имеет ли право физическое лицо сдавать недвижимость (нежилое помещение) юридическому лицу по договору аренды и получать арендную плату?
2. В каком порядке платится налог на доходы физических лиц по доходам, полученным от сдачи имущества в аренду:
- физическое лицо (арендодатель) исполняет обязанности по уплате НДФЛ самостоятельно, либо НДФЛ удерживается из суммы арендной платы организацией (арендатором) в качестве налогового агента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке, является предпринимательской деятельностью.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Так как нежилое помещение приобретено и будет использоваться вами с целью систематического извлечения дохода, то такая деятельность по сдаче в аренду будет относиться к предпринимательской деятельности.

В такой ситуации возникает обязанность в регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.*

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет (внебюджетный фонд) налогов.

Статьей 226 Кодекса установлены особенности исчисления налога на доходы физических лиц налоговыми агентами (российскими организациями, индивидуальными предпринимателями, постоянными представительствами иностранных организаций в Российской Федерации). Пунктом 2 данной статьи Кодекса определено, что положения статьи 226 Кодекса не применяются к доходам, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214_1, 227 и 228 Кодекса.

Статьей 227 Кодекса предусмотрено, что физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности, самостоятельно производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц в соответствии с вышеуказанной статьей Кодекса.

Исходя из вышеизложенного, организация, от которой индивидуальный предприниматель получает доход от сдачи в аренду нежилого помещения, не является налоговым агентом в отношении таких доходов индивидуального предпринимателя, а индивидуальный предприниматель должен самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленный налог в соответствующий бюджет».

5. Статья: Если арендодатель – физическое лицо

Статус арендодателя

Еще один вопрос, который часто возникает на практике: если арендодатель – физическое лицо, должен ли он, заключая договор аренды с торговой фирмой, получать статус индивидуального предпринимателя?

Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность*. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занимается предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам:
– имущество изначально было приобретено для извлечения дохода;
– у данного гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами;
– все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций.

Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.

Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.

<…>

А. С. Елин

генеральный директор компании «АКАДЕМИЯ АУДИТА»

Журнал «Учет в торговле», №3, III квартал 2008

6. Статья: Незаконная предпринимательская деятельность чревата штрафами

Одним из видов преступлений в экономической сфере является незаконное предпринимательство. В данной статье мы рассмотрим, какие именно действия признаются незаконной предпринимательской деятельностью и какова ответственность за них. Но прежде напомним, что понимается под предпринимательской деятельностью.

Признаки предпринимательской деятельности

Согласно статье 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке. Исходя из определения, предпринимательскую деятельность можно выявить по следующим признакам. Первый – систематичность и получение прибыли, что подразумевает неоднократность совершения одних и тех же сделок с целью получения прибыли. То есть если гражданин совершил единичную сделку (один раз продал имущество) либо купил что-то, а потом продал за ту же цену или дешевле, то это не будет признаваться предпринимательской деятельностью.

Доказательствами, подтверждающими ведение деятельности, направленной на систематическое получение прибыли, могут являться показания лиц, оплативших товары (работы, услуги), расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупка товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений. Об этом сказано в постановлении Пленума ВС РФ от 24.10.2006 № 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».*

Заметим, что деятельность, осуществляемая на систематической основе и направленная на получение прибыли, но запрещенная законодательством, предпринимательской не является. Например, действия по незаконному обороту оружия, наркотиков и т. п.

Второй – деятельность осуществляется субъектом от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность.

Третий – лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, должны быть зарегистрированы, а в случаях, предусмотренных законодательством, – иметь лицензию (письмо УФНС России по г. Москве от 30.03.2007 № 28-10/28916).

Когда деятельность незаконна

Согласно положениям законодательства предпринимательская деятельность признается незаконной, если осуществляется:
• без государственной регистрации;
• с нарушением правил регистрации;*
• без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда оно обязательно;
• с нарушением условий и требований лицензирования.

Рассмотрим подробнее.

Отсутствие государственной регистрации. На основании пункта 1статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Моментом регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРИП, что подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации. Об этом сказано в Федеральном законе от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон № 129-ФЗ).

Таким образом, незаконной будет считаться та деятельность индивидуального предпринимателя, которая ведется без получения свидетельства либо после прекращения его действия.

Напомним, что потеря свидетельства не является основанием для исключения коммерсанта из реестра и признания его деятельности незаконной.*

Что грозит незаконному предпринимателю

За осуществление незаконной предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель может быть привлечен к уголовной ответственности, которая установлена статьей 171 УК РФ.

Однако наступает уголовная ответственность не всегда, а только в том случае, если результатом деятельности бизнесмена стало получение дохода в крупном или особо крупном размере либо причинение крупного ущерба гражданам, организациям или государству. В противном случае коммерсанта нельзя привлечь к уголовной ответственности, так как в деянии лица будут присутствовать не все признаки состава преступления, предусмотренного Уголовным кодексом РФ (ст. 8 УК РФ).

Кстати, к уголовной ответственности за данное нарушение может быть привлечено любое вменяемое лицо, достигшее 16-летнего возраста и осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Незаконное предпринимательство, которое причинило крупный ущерб или сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается:
• штрафом в размере до 300 000 руб. или в сумме заработной платы (иного дохода) осужденного за период до двух лет;
• обязательными работами на срок от 180 до 240 часов;
• арестом на срок от четырех до шести месяцев.

За незаконное предпринимательство с причинением ущерба или извлечением дохода в особо крупном размере наказание более суровое:
• штраф в размере от 100 000 до 500 000 руб. или в сумме заработной платы (иного дохода) осужденного за период от одного до трех лет;
• лишение свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 000 руб. или в сумме заработной платы (иного дохода) осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

Согласно примечанию к статье 169 Уголовного кодекса РФ крупным размером, ущербом, доходом либо задолженностью в крупном размере признается стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме, превышающей 1 500 000 руб., особо крупным – 6 000 000 руб.

При применении норм статьи 171 Уголовного кодекса РФ возникает вопрос: что понимать под доходом от незаконной предпринимательской деятельности?

В соответствии с пунктом 12 постановления № 23 под доходом в целяхстатьи 171 УК РФ следует понимать выручку от реализации товаров (работ, услуг) за период осуществления незаконной предпринимательской деятельности. При этом расходы, связанные с осуществлением такой деятельности (если они были), при исчислении дохода учитываться не должны.

А что грозит индивидуальному предпринимателю, который осуществляет незаконную предпринимательскую деятельность, но при этом его действия не причинили крупный ущерб или не были связаны с извлечением дохода в крупном или особо крупном размере? К уголовной ответственности в данном случае его привлечь нельзя. Однако это вовсе не означает, что он может дальше продолжать заниматься своей незаконной деятельностью. Как раз для таких случаев законодательством установлена административная ответственность.

Так, согласно статье 14.1 КоАП РФ за ведение деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусмотрен штраф в размере от 500 до 2000 руб.

За осуществление деятельности без специального разрешения (лицензии), если за такое разрешение (лицензию) обязательно последует наказание в виде взыскания штрафа в размере от 4000 до 5000 руб. с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.*

С. Свершкова,

эксперт журнала «Бухгалтерия ИП»

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 12.12%
  • Да, с фондом 28.79%
  • Да, с инспекцией и фондом 10.61%
  • Нет, сверку еще не проводили 48.48%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль