Можно ли организации продать свое здание учредителям в долевую собственность за сумму ниже остаточной суммы этого имущества

387

Вопрос

В организации розничная торговля (УСН ЕНВД)  числится на балансе недвижимое имущество (здание). Хотим имущество продать учредителям в долевую собственность. Можно ли это имущество продать физическим лицам (учредителям), за сумму ниже остаточной суммы этого имущества и какие налоги заплатит организация?

Ответ

Взаимоотношения между сторонами  регулируются Гражданским кодексом. Соответственно здание можно продать учредителям в долевую собственность.

 

Главное в этой сделке является ли она контролируемой или нет. Сделку можно признать контролируемой, - договор заключили взаимозависимые лица. Стороны считаются взаимозависимыми, если одна из них участвует в капитале другой. Тут важны степень влияния на управленческие решения, а также другие критерии.

Если совершена контролируемая сделка, то цену по ней могут проверить налоговые инспекции в ходе специальных проверок.

Реализация здания не подлежит налогообложению в рамках единого налога на вмененный доход, а будет производиться налогообложение в рамках упрощенки. Следовательно, исчислить и уплатить налог в соответствии с применяемой упрощенной системой налогообложения согласно главе 26.2 Кодекса.

Доход от продажи основного средства включите в состав доходов по упрощенке.

Если применяете  упрощенку с объектом  доходы минус расходы, то  остаточная стоимость продаваемого имущества  не учитывается при расчете единого налога. Однако, если стоимость здания уже была учтена в расходах, до истечения нормативных сроков, единый налог нужно пересчитать.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Гражданский кодекс РФ. Часть первая

 

«Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности*

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц».

 

2. Рекомендация: Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной*. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет*. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

 

Взаимозависимые лица

Одним из основных условий для признания сделок контролируемыми является их совершение между взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми в связи с участием одной из них в капитале другой, с учетом степени влияния на принятие управленческих решений, а также по другим критериям.*

 

На практике наиболее сложным является определение долей взаимного участия организаций в уставных капиталах друг друга. Между тем от правильной оценки этих долей зависит, являются ли стороны сделки взаимозависимыми и должны ли они соблюдать правила ценообразования для целей налогообложения.*

В налоговом законодательстве есть следующие понятия, используемые для определения взаимозависимости: доля участия, которая в свою очередь формируется исходя из доли прямого участия и доли косвенного участия*.

Доля прямого участия определяется как:*

  • доля непосредственного участия одной организации (физического лица) в уставном (складочном) капитале (фонде) другой организации;
  • непосредственно принадлежащая одной организации (физическому лицу) доля голосующих акций другой организации.

Такой порядок предусмотрен пунктами 2 и 5 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ.

 

Принцип сопоставления доходов

В основу налогообложения контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами заложен принцип сопоставления доходов, фактически полученных по сделке, с доходами, которые организация могла бы получить, если бы аналогичная сделка совершалась с лицом, не являющимся взаимозависимым. При этом любой доход, недополученный организацией в сделке с взаимозависимым лицом, учитывается при формировании налоговой базы.* Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ. Например, организация, предоставившая взаимозависимому лицу беспроцентный заем, для целей налогообложения должна включить в состав доходов сумму процентов, которые она получила бы, если бы такой же заем был предоставлен любой другой организации на рыночных условиях (письмо Минфина России от 24 февраля 2012 г. № 03-01-11/1-15).

Чтобы определить, соответствует ли договорная цена, примененная в контролируемой сделке, рыночному уровню, нужно использовать информацию о сопоставимых сделках, сторонами которых не являются взаимозависимые лица. А потом сравнить полученные данные.*

По общему правилу сравнивать контролируемые и сопоставимые сделки можно, если они совершены в одинаковых коммерческих или финансовых условиях (п. 2 ст. 105.5 НК РФ). Чтобы определить тождественность или близость таких условий, необходимо проанализировать (сопоставить) ряд характеристик, состав которых представлен в таблице. При этом для анализа можно использовать только общедоступную информацию. Использование сведений, которые составляют налоговую тайну, или информации, доступ к которой законодательно ограничен, недопустимо.* Такой порядок предусмотрен статьей 105.5 и пунктом 3 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

Чтобы получить необходимую для анализа информацию, можно использовать:*

  • сведения о ценах и котировках российских и иностранных бирж;
  • публикации таможенной статистики внешней торговли России. В частности, такие данные публикуются на официальном сайте ФТС России;
  • сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в официальных источниках информации органов государственной власти и местного самоуправления (в частности, в области регулирования ценообразования и статистики, например ФАС России, Росстата России и т. д.);
  • сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в источниках информации иностранных государств;
  • сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в иных опубликованных и (или) общедоступных изданиях и информационных системах;
  • данные информационно-ценовых агентств;
  • информацию о собственных сделках организации с невзаимозависимыми лицами.

Если среди названных источников организация не найдет (найдет недостаточно) необходимой информации, то можно использовать данные бухгалтерской и статистической отчетности других организаций. Эти данные можно получить из следующих источников:*

  • общедоступные российские и иностранные печатные издания;
  • общедоступные информационные системы;
  • официальные интернет-сайты российских и иностранных организаций.

Такой порядок предусмотрен положениями пунктов 1 и 2 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

После того как организация выбрала данные, необходимые для сопоставления сделки (или, наоборот, удостоверилась в их отсутствии (недостаточности)), определите рыночную цену одним из следующих методов:*

Организация вправе применить любой из этих методов (как отдельно, так и совмещая несколько методов). При этом нужно учитывать, что кроме сделок по приобретению товаров, подлежащих перепродаже, наиболее приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен. Однако использование этого метода возможно тогда, когда организация располагает всей необходимой информацией. Если же такой информации нет или недостаточно, можно использовать остальные методы определения рыночной цены. С этой целью надо выбрать именно тот метод (те методы), который более объективно характеризует соответствие договорной цены рыночному уровню. Кроме того, остальные методы можно также использовать, когда определяется рыночная цена группы однородных сделок между взаимозависимыми лицами.*

Такие правила установлены пунктами 1–5 статьи 105.7 Налогового кодекса РФ.

Если совершена разовая сделка, а перечисленные методы не позволяют определить соответствие договорной цены рыночному уровню, можно использовать результаты независимой оценки* (п. 9 ст. 105.7 НК РФ).

 

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

3.Справочники: Критерии признания сделок контролируемыми (для целей налогообложения)

 

Стороны сделки (а также выгодоприобретатели) зарегистрированы (имеют местожительство) в России либо являются ее налоговыми резидентами

Сделки между взаимозависимыми лицами
(п. 2 ст. 105.14 НК РФ)

Один из участников сделки платит НДПИ по ставкам, установленным в процентах
(подп. 2 п. 2 ст. 105.14 НК РФ)

Свыше 60 млн руб.
(п. 3 ст. 105.14 НК РФ)

Отсутствуют

Хотя бы одна из сторон сделки платит ЕСХН или ЕНВД, а другая сторона (хотя бы один из других участников) сделки не применяет такие режимы
(подп. 3 п. 2 ст. 105.14 НК РФ)

Свыше 100 млн руб.
(п. 3 ст. 105.14 НК РФ)

Стороны сделки являются участниками одной и той же консолидированной группы налогоплательщиков
(подп. 1 п. 4 ст. 105.14 НК РФ)

Хотя бы одна из сторон сделки освобождена от уплаты налога на прибыль или является участником проекта «Сколково», который применяет ставку 0 процентов, а другая сторона (стороны) не относится к таким категориям организаций
(подп. 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ)

Свыше 60 млн руб.
(п. 3 ст. 105.14 НК РФ)

Стороны сделки являются участниками одной и той же консолидированной группы налогоплательщиков
(подп. 1 п. 4 ст. 105.14 НК РФ)

Хотя бы одна из сторон сделки является налогоплательщиком – участником регионального инвестиционного проекта (соответствует условиям, перечисленным в п. 1 ст. 25.9 НК РФ)

Свыше 60 млн руб.
(п. 3 ст. 105.14 НК РФ)

Отсутствуют

Одна из сторон сделки является организацией, которая занимается добычей углеводородного сырья на новом морском месторождении и рассчитывает налог на прибыль по правилам статьи 275.2 Налогового кодекса РФ, а другая сторона (стороны) не относится к такой категории организаций

Свыше 60 млн руб.
(п. 3 ст. 105.14 НК РФ)

Отсутствуют

Все остальные сделки без дополнительных условий

Свыше 1 млрд руб.
(подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ и п. 3 ст. 4 Закона от 18 июля 2011 г. № 227-ФЗ)

Стороны сделки являются участниками одной и той же консолидированной группы налогоплательщиков
(подп. 1 п. 4 ст. 105.14 НК РФ)

Сторонами сделки являются лица, которые одновременно удовлетворяют следующим требованиям:

  • зарегистрированы в одном субъекте РФ;
  • не имеют обособленных подразделений в других субъектах РФ;
  • не платят налог на прибыль в бюджеты других субъектов РФ;
  • не имеют убытков, принимаемых для целей налога на прибыль (включая убытки прошлых лет, переносимые на будущее, и убытки, приравненные к внереализационным расходам)
    (подп. 2 п. 4 ст. 105.14 НК РФ, письмо Минфина России от 6 августа 2013 г. № 03-01-18/31694)*
       

 

4.Ситуация: Нужно ли платить налог на прибыль и НДС при продаже основного средства. Организация является плательщиком ЕНВД и реализует объект, который использовался в предпринимательской деятельности

Да, нужно.*

Торговая деятельность может облагаться ЕНВД, только если продажа товаров осуществляется по договорам розничной купли-продажи (абз. 12 ст. 346.27 НК РФ). Причем для целей налогообложения розничной торговлей признается предпринимательская деятельность, то есть деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Продажа основного средства приносит организации – плательщику ЕНВД разовые доходы. Поэтому с предпринимательской деятельностью такая сделка ничего общего не имеет.*

Кроме того, имущество, которое учитывалось в составе основных средств, товаром не является (подп. «в» п. 4 ПБУ 6/01). И при его продаже в состав товаров не переносится (т. е. не переводится на счет 41 «Товары» со счета 01 «Основные средства»). *Между тем под торговлей подразумевается деятельность, связанная с перепродажей готовых товаров без видоизменения. Такой вывод следует из абзаца 12 статьи 346.27 Налогового кодекса РФ и раздела 52 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности. Несоответствие основного средства, которое использовалось организацией, этим признакам не позволяет оформить такую сделку договором розничной купли-продажи (ст. 492 ГК РФ).

Не относится продажа основного средства и к другим видам предпринимательской деятельности на ЕНВД* (ст. 346.29 НК РФ).

Таким образом, при продаже основного средства организация должна рассчитать и заплатить НДС и налог на прибыль* (п. 1 ст. 346.26 НК РФ).

Продажную цену основного средства организация может установить самостоятельно (с учетом требований ст. 105.3 НК РФ). При этом НДС нужно рассчитать в зависимости от того, как сформирована стоимость продаваемого объекта. Если в стоимость имущества включен входной НДС, то налог рассчитайте в особом порядке (с «межценовой» разницы) (п. 3 ст. 154 НК РФ). Если входной НДС не включен в стоимость продаваемого имущества, базу по налогу формируйте в общем порядке* (п. 1 ст. 154 НК РФ).

О расчете налога на прибыль см. Как отразить при налогообложении продажу основных средств.

Если организация платит ЕНВД и применяет упрощенку, то всю полученную выручку от продажи основного средства включите в состав доходов по упрощенке* (п. 1 ст. 346.26, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 21 июля 2014 г. № 03-11-11/35555, от 12 июля 2010 г. № 03-11-06/3/102, от 29 января 2010 г. № 03-11-06/3/12.

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 57.78%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.27%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.9%
  • в программе БухСофт 4.44%
  • в других бухгалтерских программах 20.95%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 10.79%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.86%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль