Как переоформить земельный участок с физического лица для освобождения от земельного налога

753

Вопрос

Физического лицо имеющее в собственности земельный участок, сдает по договору аренды в аренду строительной организации для строительства многоэтажного жилого дома с правом выкупа после окончания строительства. Как переоформить земельный участок с физического лица, после ввода дома в эксплуатацию, для освобождения от земельного налога?

Ответ

Физическое лицо может перестать платить земельный налог только в том случае, если продаст его строительной организации или собственникам построенных квартир, поскольку земельный налог обязан платить именно собственник земли (ст. 357 и п. 1 ст. 388 НК РФ).

 

Будущие собственники квартир в жилом доме могут купить недвижимость в здании, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. В этом случае покупатель приобретает право использовать соответствующую часть земли на тех же условиях, что и продавец (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Тогда покупатели квартир будут пользоваться землей на правах аренды, как и застройщик ранее.

То есть с застройщиком (или с будущими собственниками квартир, которых может представлять, например, ТСЖ) гражданину следует заключить договор купли-продажи недвижимости. Соответственно, у него пропадет обязанность платить земельный налог с момента госрегистрации права собственности на землю (ст. 25 Земельного кодекса РФ, п. 1 и п. 2 ст. 388 НК РФ, п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и .системы Юрист.

1. Рекомендация: Как арендатору отразить при налогообложении получение имущества по договору аренды. Организация применяет специальный режим налогообложения

 

Земельный налог

Земельный налог по арендованным участкам земли арендатору платить не нужно, это обязанность арендодателя (ст. 357 и п. 1 ст. 388 НК РФ)*. Это связано с тем, что при заключении договора аренды право собственности на имущество к арендатору не переходит (абз. 1 ст. 606,п. 1 ст. 650 ГК РФ). Подробнее о расчете земельного налога см. Как рассчитать земельный налог.

12.51867 (6,8,9)

Ситуация: должна ли организация, арендующая часть здания, платить земельный налог

Нет, не должна.

Платить земельный налог нужно с земельных участков, принадлежащих организации на праве собственности (п. 1 ст. 388 НК РФ). При заключении договора аренды право собственности на часть здания и соответствующую часть земли организации не переходит (абз. 1 ст. 606 и п. 1 ст. 650 ГК РФ). Поэтому платить земельный налог организация не должна.*

Арендная плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Поэтому, если арендодатель хочет покрыть часть своих расходов по земельному налогу, необходимо предусмотреть в договоре аренды такие выплаты. В противном случае требования арендодателя возместить расходы на уплату земельного налога являются неправомерными.

 

Олег  Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2. Рекомендация: На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.*

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

 

Проверка покупателя

Перед заключением сделки продавцу необходимо проверить покупателя, чтобы исключить возможные риски. Для этого нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.

Если покупателем выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Покупателя также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если покупателем выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на покупку (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить представить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия на покупку объекта имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-покупателя в судебном порядке может признать сделку недействительной.

3. Наконец, необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы подписанта по договору.*

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал сам приобретатель.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам покупатель. Если приобретатель – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдавшее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной покупателем, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие на передачу денежных средств указать забыли.

 

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Владимир Ланда

кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы

3. Ситуация:Должен ли предприниматель платить земельный налог, если он купил (получил безвозмездно в дар) здание. Договора аренды земли нет, арендная плата за землю не перечисляется

Ответ на этот вопрос зависит от того, какими правами на земельный участок, расположенный под зданием, обладал продавец (даритель).

Если продавец (даритель) являлся собственником земельного участка, на котором находилась продаваемая (передаваемая) недвижимость, то покупатель (одаряемый) приобретает право собственности либо право аренды на соответствующую часть земельного участка. Конкретный вариант должен быть предусмотрен в договоре купли-продажи (дарения). Если же об этом в документе не сказано, к предпринимателю переходит право собственности на часть земельного участка, которая занята зданием. Такие правила установлены в статье 273 и пунктах 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса РФ. В этом случае предприниматель должен будет платить земельный налог с момента госрегистрации права собственности на землю (ст. 25 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 388 НК РФ, п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54).

Предприниматель может купить (получить) здание, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу (дарителю) на праве собственности. В этом случае он приобретает право использовать соответствующую часть земли на тех же условиях, что и продавец (даритель) (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). Тогда возможны два варианта.*

Первый: если предприниматель, купивший (получивший) здание, будет пользоваться землей на правах аренды. В этом случае он не будет признаваться плательщиком земельного налога (п. 2 ст. 388 НК РФ).

Второй: если здание, купленное (полученное) предпринимателем, расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу (дарителю) на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае предприниматель должен будет заключить договор аренды на данный земельный участок или приобрести его в собственность. Это связано с тем, что земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам в настоящее время не предоставляются (п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ). Поэтому если предприниматель будет арендовать земельный участок, то земельный налог он платить не должен (п. 2 ст. 388 НК РФ). Если же соглашением будет предусмотрено приобретение участка в собственность, предпринимателю придется платить земельный налог с момента госрегистрации права собственности на данный земельный участок (ст. 25 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 388 НК РФ, п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54).

 

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

4. Рекомендация: Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

 

Статус земельного участка

На практике покупатель сам предпринимает необходимые действия для проверки объекта недвижимости. Основные риски связаны с тем, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в собственности продавца здания, или другой организации, или государства (муниципального образования)), а также с ограничениями по видам разрешенного использования.*

 

Право пользования земельным участком при продаже здания

По общему правилу если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания. Земельный кодекс РФ уточняет это правило: приобретая здание, находящееся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).*

Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды

Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли собственника участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия собственника участка при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ,п. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки. Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению собственника участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2 пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

 

Пример из практики: суд удовлетворил требования нового собственника здания и признал незаконным бездействие органов государственной власти по переоформлению документов на земельный участок

В 2003 году ООО «Т.» приобрело у унитарного предприятия комплексы трех автостоянок. Переход права собственности зарегистрирован в 2004 году. После этого ООО «Т.» неоднократно обращалось к органу местного самоуправления по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности в порядке статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Однако решение о переоформлении земельного участка в собственность или об отказе от переоформления не принято, проект договора купли-продажи обществу не направлен.

ООО «Т.» обратилось в суд с иском о признании бездействия незаконным и об обязании предоставить участок в собственность истца.

Со ссылкой на пункт 13 постановления № 11 суд удовлетворил заявленные требования (постановление ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2010 г. по делу № А65-21086/2009, определением ВАС РФ от 30 декабря 2010 г. № ВАС-17190/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

 

Переход права выкупа участка

Может оказаться, что здание покупателю интересно не само по себе, а именно вместе с участком. Но здание и участок находятся в собственности разных лиц. При этом у собственника здания было право выкупить участок под ним, однако собственник здания этим правом так и не воспользовался.

В такой ситуации право выкупа возникает у нового собственника здания (т. е. у покупателя). Порядок реализации этого права зависит от того, в частной или публичной собственности находится участок.

Если участок находится в частной собственности, то принудить собственника продать участок нельзя. Однако собственник здания, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ). Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику здания.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник здания, расположенного на таком участке, может потребовать приватизации этого участка.*

Все это является проявлением правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

 

Виктория Петрова

кандидат юридических наук, доцент, судья ФАС Московского округа

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Ирина Белокопытова

кандидат юридических наук, руководитель юридического управления ЗАО «Ольвекс»

*   Так выделена   часть   материала, которая  поможет   Вам   принять   правильное   решение

 

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Как вы станете заполнять декларацию по УСН за 2016 год?

  • в программе 1С 55.94%
  • в Программе Главбух: учет и отчетность 1.53%
  • в программе Инфо-Предприятие 1.53%
  • в программе БухСофт 4.6%
  • в других бухгалтерских программах 20.69%
  • заполню без программы, скачав бланк на компьютер 13.03%
  • от руки заполню бумажную декларацию 2.68%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2016 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Здравствуйте!

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи и новости для Вас доступны бесплатно.

Чтобы получить доступ к 7 351 статье, свежим новостям, консультациям экспертов, шаблонам документов для бухгалтера, пожалуйста, зарегистрируйтесь.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то статьи, новости, образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль