Имеет право арендодатель включать в площадь арендуемого кабинета соответствующую часть площади мест общего пользования.

505

Вопрос

Имеет ли право арендодатель, сдающий помещения под офисы по кабинеты разным арендаторам, включать в договор аренды каждого из арендаторов площади, относящиеся к местам общего пользования (коридор, туалет) пропорционально арендуемой площади и взимать за эту площадь арендную плату?

Ответ

Да, арендодатель имеет право включать в площадь арендуемого кабинета соответствующую часть площади мест общего пользования. Это подтверждается сложившейся арбитражной практикой.

 

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО ОТ 06.07.2009 № А40-66045/2008

 

«ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Шайтан Марине Анатольевне (далее - ИП Шайтан М.А.) о взыскании 43 349 руб. задолженности по арендной плате за период с октября 2005г. по октябрь 2006г. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды от 01.10.2006г. № 21-37-823 и 2 002 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.03.2008г. по 19.09.2008г. в связи с просрочкой по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.12.2008г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что в период с октября 2005г. по октябрь 2006г. включительно ответчиком не исполнена предусмотренная договором от 01.10.2006г. № 21-37-823 обязанность по оплате арендных платежей в полном объеме, что в соответствии нормами гражданского законодательство влечет принудительное взыскание задолженности, а также предусмотренной ст. 395 ГК РФ суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2009г. указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что указанное в договоре от 01.10.2006г. №21-37-823 в качестве объекта аренды помещение общей площадью 14,76 кв.м. не является обособленным объектом,* что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ свидетельствует о его незаключенности и, как следствие, об отсутствии оснований для взыскания по нему суммы задолженности.

По делу поступила кассационная жалоба от истца, в которой он просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы истец указывает на то, что судом апелляционной инстанции не выяснены в полной мере обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в постановлении суда апелляционной инстанции, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на то, что ставка арендной платы по договору начислялась по соглашению сторон за основные и вспомогательные площади, что подтверждается подписанными актами приема-передачи помещений и их фактической арендой,* а также перезаключением договора на новый срок, при этом, возражения ответчика относительно объекта аренды по договору от 01.10.2006г. №21-37-823 не подлежали рассмотрению апелляционным судом как не заявлявшиеся предпринимателем в суде первой инстанции при отсутствии доказательств невозможности их представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, изложенных в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления суда апелляционной инстанции на основании части 1 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела усматривается и судами установлено следующее.

Между ОАО «Строительно-промышленная компания Мосэнергострой» (арендодатель) и ИП Шайтан М.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 01.10.2006г. №21-37-823, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.10.2006г. по 31.08.2007г. нежилое помещение общей площадью 14,76 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Электрогорск, ул. К. Маркса, д. 4, а арендатор – уплачивать арендодателю арендную плату по ставке 3 300 руб. с учетом НДС за 1 кв.м. в год.

Поскольку условиями договора объект аренды обозначен как помещение общей площадью 14,76 кв.м. и в нем не содержится ссылок на документы технического учета (поэтажный план, экспликацию), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанный объект аренды не индивидуализирован.

При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, указанное в договоре № 21-37-823 от 01.10.2006г. в качестве объекта аренды нежилое помещение общей площадью 14,76 кв.м. включает в себя наряду с имеющимся в натуре и фактически переданным ответчику помещением площадью 8,6 кв.м. расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения площадью 8,6 кв.м.*».

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВВО ОТ 21.05.2010 № А31-7988/2009

 

«По мнению заявителя, суд не применил подлежавшую применению статью 426 Кодекса и пришел к ошибочному выводу о том, что договор аренды, заключенный между сторонами спора, не является публичным договором. Суд необоснованно сослался на статью 421 Кодекса о свободе в заключении договора, поскольку Предприниматель был введен в заблуждение относительно действительного содержания договора в части порядка оплаты технических помещений.* О данном обстоятельстве свидетельствует факт исключения из площади объекта аренды коридора после обращения арендатора путем внесения 03.12.2008 соответствующих изменений в договор. Суд нарушил статью 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в целях процессуальной экономии не дал истцу достаточного времени для обращения в Бюро технической инвентаризации для обоснованного заключения по вопросу на предмет возможности использования коридора в целях аренды.

В ходатайстве от 19.05.2010 Предприниматель просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, Предприятие (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 25.07.2005 нежилого помещения общей площадью 93,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Кострома, улица Индустриальная, 8а.*

В пункте 1.4 договора срок его действия определен с 16.06.2005 по 13.06.2006.

После истечения срока действия договора арендатор продолжил пользование имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621Кодекса).

В связи с прекращением права хозяйственного ведения Предприятия на объект аренды Комитет и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 15.09.2008 к договору аренды, согласно которому арендодателем по договору стал Комитет.

Дополнительным соглашением от 03.12.2008 контрагенты уменьшили площадь арендуемых помещений с 93,8 квадратного метра до 83,7 квадратного метра и указали, что объектом аренды является нежилое помещение № 3 (комнаты № 1, 3, 28 и 29).

Предприниматель и Предприятие заключили договоры от 01.04.2005 и 26.07.2005 хозяйственного обслуживания нежилых помещений общей площадью 105,5 квадратного метра и 93,8 квадратного метра соответственно.

Предприниматель и муниципальное унитарное предприятие «Компания по управлению городскими объектами» заключили также договор хозяйственного обслуживания от 01.04.2007, по условиям которого Предприятие обязалось обеспечивать истцу предоставление услуг по хозяйственному обслуживанию нежилого помещения общей площадью 93,8 квадратного метра по указанному адресу.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, поскольку посчитал, что Предприятие и Комитет неосновательно обогатились в размере полученной по названным договорам платы за коридор, включенный в объект аренды, в период с 16.06.2005 по 03.12.2008.*

В соответствии со статьей 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

 

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

 

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль