Нужно ли доходы от продажи имущества включать в базу по УСН?

828

Вопрос

Нежилое недвижимое имущество приобретено физическим лицом в 2006 году. В 2011 году гражданин стал индивидуальным предпринимателем на УСН (вид деятельности ОКВЭД-70.20.2 «сдача в наем (аренду) собственного недвижимого имущества»). Недвижимость сдавалась в аренду, а в феврале 2013 года была продана. ИФНС требует включить доходы от продажи имущества в базу по УСН. Правомерно ли это?

Ответ

Существует два подхода к решению такой ситуации.
Вариант 1. Если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не «упрощенным» налогом. При этом если объект находился в собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого служит льгота пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.
Если же с момента приобретения недвижимости три года еще не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Вариант 2. Так как недвижимость использовалась предпринимателем на УСН в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты «упрощенного» налога, а не НДФЛ (письмо Минфина от 21.01.2013 № 03-11-11/15).
По мнению ФНС России, если предприниматель хочет заплатить НДФЛ с продажи, то  к моменту продажи предприниматель должен прекратить использовать недвижимость в своей предпринимательской деятельности (письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
Если это условие  не выполняются, то, скорее всего, налоговые органы пересчитают «упрощенный» налог, включив доходы от реализации недвижимого имущества.
Судебная практика по таким спорам неоднозначна.
Некоторые суды принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности. Примерами таких решений являются постановления ФАС Уральского округа от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011, ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2009 № Ф03-3008/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.11.2009 № ВАС-14522/09), от 19.06.2009 № Ф03-2535/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 02.11.2009 № ВАС-13508/09).
В то же время ФАС Уральского округа при аналогичных обстоятельствах указал, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности. Поэтому выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается (постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10)).
В связи с этим, оспорить решение налогового органа можно попытаться в суде, но арбитражная практика в основном поддерживает налоговые инспекции.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 11.84%
  • Да, с фондом 31.58%
  • Да, с инспекцией и фондом 9.21%
  • Нет, сверку еще не проводили 47.37%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль