Предприниматель продает собственное недвижимое имущество

136

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы Доход от продажи недвижимости, используемой в бизнесе, облагается налогом при УСН. Значит, статья написана для всех предпринимателей на УСН.

Предприниматель как физическое лицо может покупать и продавать свое имущество. При этом ему нужно оценивать, является ли такая продажа способом получить доход от бизнеса. Либо продажа недвижимости обусловлена личными нуждами предпринимателя как физического лица. Делая выбор в пользу одного или другого варианта, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, о которых мы и хотим рассказать.

Случай № 1 Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ). И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в письме от 12.08.2010 № 03-04-05/3-452.


В помощь бухгалтеру: производственный календарь на 2017 год.Узнайте нормы рабочего времени и перенос праздников в 2017 году.

На заметку

Как налоговики узнают о продаже недвижимости

Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа  от 15.03.2012 № А05-5609/2011).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в письмах Минфина России от 08.09.2011 № 03-11-11/226 и от 05.12.2011 № 03-11-11/309.

Обратите внимание От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один — более обобщенный код 70.1 «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Случай № 2 Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Обратите внимание УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (письмо Минфина России от 06.03.2012 № 03-04-05/3-260).

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при «упрощенке» (письмо ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@). Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 № А13-2339/2011).

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.

Случай № 3 Продажа личной квартиры

И наконец рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему, как любому другому физическому лицу, нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208 и  п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Подпишитесь на популярные статьи

Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

Школа

Проверь знания

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Начать тест

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Вы сверили взносы?

  • Да, с инспекцией 12%
  • Да, с фондом 30.67%
  • Да, с инспекцией и фондом 9.33%
  • Нет, сверку еще не проводили 48%
результаты

Рассылка



Упрощёнка в Яндексе

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-54792 от 17.07.2013


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь и читайте дальше без ограничений!

«Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь!

Упрощенка» — профессиональный ресурс для малого бизнеса. Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны:

  • Статьи для ежедневной работы бухгалтеров
  • Новости для бухгалтеров, которые ведут учет у малого бизнеса
  • Формы и образцы бухгалтерских документов
  • Калькулятор УСН, Справочник проводок и другие онлайн сервисы

Подарок за регистрацию — таблица новых штрафов для бухгалтеров, руководителей и ИП в 2017 году.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать форму, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт «Упрощенка» — это профессиональный ресурс. Если Вы работаете в малом бизнесе, то образцы форм, шаблоны документов для бухгалтеров, статьи от экспертов для Вас доступны бесплатно.

Будем рады помогать Вам в работе. А в подарок за знакомство на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, отправим Вам таблицу важных изменений по УСН.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль